Raport Rynek biurowy w Warszawie w 2025 r. i prognozy na 2026. AXI IMMO publikuje najnowsze dane, luty 2026

Raport Rynek biurowy w Warszawie w 2025 r., z podsumowaniem całego 2025 roku wraz z prognozą na 2026 rok to najnowsza publikacja przygotowana przez ekspertów działu Badań i Analiz w agencji nieruchomości AXI IMMO, największej polskiej firmie doradczej na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce.

Szacowany czas czytania: 9 minut

Z końcem 2025 r. warszawski rynek biurowy pozostaje w fazie luki podażowej

Rok 2025 potwierdził silne ożywienie na warszawskim rynku biurowym przy jednoczesnym dalszym ograniczaniu nowej podaży. Aktywność najemców wyniosła 790 tys. mkw., a IV kwartał zakończył się rekordowym wynikiem 310 tys. mkw. podpisanych umów najmu. W warunkach ograniczonej liczby nowych projektów oddano niespełna 90 tys. mkw. nowej powierzchni, a 190 tys. mkw. pozostaje w budowie. Analitycy AXI IMMO wskazują, że rynek pozostaje w fazie luki podażowej, szczególnie w centralnych lokalizacjach Warszawy. Największa polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych AXI IMMO prezentuje najnowszy raport pt. „Rynek biurowy w Warszawie w 2025 r.”

W Warszawie w 2025 r. wynajętych więcej biur niż 2024 r.

Rok 2025 na warszawskim rynku biurowym przyniósł silny popyt i selekcję podaży pod względem jakości. Aktywność najemców powierzchni biurowych wyniosła 790 tys. mkw., (+7% r/r), przy czym na tle całego roku szczególnie wyróżnił się IV kwartał, w którym podpisano umowy najmu na łącznie 310 tys. mkw., ustanawiając najwyższy kwartalny wynik w historii monitorowania rynku biurowego.

Rynek biurowy w Warszawie w 2025 roku – trendy

Według analityków AXI IMMO struktura popytu na warszawskim rynku biurowym potwierdza jego dojrzałość. Przedłużenia i renegocjacje odpowiadały za 51% całkowitej aktywności, podczas gdy popyt netto stanowił 49%, w którym przeważały nowe umowy najmu (39%) przed ekspansjami (6%) czy powierzchnią użytkowaną przez właściciela (4%).

W Warszawie największą aktywność najemców biur odnotowano w strefie Centrum (32%) oraz na Służewcu (23%), przy czym Centrum przyciągało przede wszystkim nowych najemców, a Służewiec pozostawał obszarem dominacji renegocjacji umów najmu.

Największe umowy najmu biur w 2025 roku

Wśród największych transakcji najmu powierzchni biurowej w Warszawie znalazły się m.in. odnowienie umowy przez Polkomtel w Multimedialnym Domu Plusa na powierzchnię 22 700 mkw., z kolei Astra Zeneca po renegocjacji i przedłużeniu kontraktu na 20 800 mkw. przy ul. Postępu 14 zdecydowała się na ekspansję o dodatkowe 1 700 mkw.

Ile kosztuje wynajem biura w Warszawie?

Presja popytowa znajduje odzwierciedlenie we wzroście stawek czynszów w najbardziej prestiżowych projektach biurowych w centrum Warszawy.

W nich stawki mieszczą się w przedziale od ok. 19,00 do 27,50 EURO za metr kwadratowy miesięcznie. W niektórych lokalizacjach na najwyższych kondygnacjach nowoczesnych biurowców czynsze przekraczają poziom 30,00 EURO za metr kwadratowy miesięcznie.

Jednocześnie w strefach pozacentralnych Warszawy, które pozostają atrakcyjną alternatywą kosztową dla firm, stawki zaczynały się od ok. 10,00 EURO za metr kwadratowy miesięcznie.

Komentarz eksperta – Filip Kowalski, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych AXI IMMO:

„Wzrost stawek czynszów w centralnych projektach sprawia, że coraz więcej firm weryfikuje swoje strategie lokalizacyjne i bierze pod uwagę dobrze skomunikowane lokalizacje pozacentralne, które oferują wysoką jakość powierzchni przy bardziej przewidywalnym poziomie kosztów.

Rynek staje się coraz bardziej selektywny, a przewagę zyskują budynki najlepiej dopasowane do rzeczywistych potrzeb organizacji, zarówno pod względem standardu technicznego, jak i efektywności kosztowej.

Jednocześnie obserwujemy rosnącą skłonność najemców do pozostawania w sprawdzonych lokalizacjach, która wynika z ograniczonej dostępności nowoczesnej podaży oraz rosnących kosztów relokacji i aranżacji biur.

W konsekwencji spodziewamy się, że coraz częściej będą zawierane dłuższe umowy najmu powierzchni biurowych, a w przypadku nowych projektów standardem stają się kontrakty na co najmniej siedem lat”.

Filip Kowalski, Associate Director,
Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO

Jakie nowe biurowce już wkrótce będą w Warszawie?

Po stronie podaży na warszawskim rynku biurowym widoczne są dwa trendy.

1. Pierwszym jest koncentracja nowych projektów w centralnych lokalizacjach Warszawy, gdzie z oddanych do użytku w całym 2025 r. blisko 90 tys. mkw. (-15% r/r), aż 90% dotyczy tej strefy.
   
2. Drugim trendem pozostaje systematyczne wycofywanie z rynku starszych, nieefektywnych budynków o przeznaczeniu biurowym.

Komentarz eksperta – Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Analiz i Badań Rynkowych AXI IMMO:

„Proces restrukturyzacji podaży biurowej jest szczególnie widoczny na obszarze Służewca, który jako jeden z najstarszych kwartałów biurowych w Warszawie, posiada ponadprzeciętny udział starszych obiektów.

Wycofywanie z rynku budynków nieefektywnych technicznie oraz zmiany ich funkcji prowadzą do poprawy jakości dostępnej oferty biurowej i stopniowego zwiększania konkurencyjności tej lokalizacji z perspektywy najemców”.

Emilia Trofimiuk, Research Manager,
Dział Badań i Analiz Rynkowych AXI IMMO

Gdzie wynająć nowe biuro od zaraz w Warszawie?

Jak czytamy w raporcie Rynek biurowy w Warszawie w 2025 roku, na koniec roku całkowite zasoby nowocześniej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły 6,23 mln, a wśród największych oddanych projektów znalazły się te zlokalizowane w okolicach Ronda Daszyńskiego tj. kompleks The Bridge o powierzchni 51 800 mkw. oraz Office House o powierzchni 27 800 mkw.

Jednocześnie analitycy AXI IMMO wskazują na wolumen powierzchni w budowie, który spadł o 16% rok do roku do 190 000 mkw., co zapowiada dalsze ograniczenie nowej podaży w latach 2026–2027.

Największymi na koniec grudnia 2025 r. biurowcami w budowie były Afi Tower o powierzchni 50 000 mkw., którego start budowy miał miejsce w IV kw. 2025 r. Kolejny to biurowiec Upper One o powierzchni 35 900 mkw. (Strabag), oraz biurowiec Studio A o powierzchni 26 600 mkw. (Skanska) i wieżowiec Skyliner II o powierzchni 24 000 mkw. (Karimpol).

Komentarz eksperta – Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Analiz i Badań Rynkowych AXI IMMO:

„Po stronie podaży obserwujemy wyraźne i trwałe wyhamowanie aktywności deweloperskiej.

Przyrost nowej powierzchni biurowej w 2025 roku był o 15% niższy niż rok wcześniej i znacząco odbiegał od poziomów notowanych w rekordowych latach 2020–2021, a jednocześnie wolumen powierzchni w budowie zmniejszył się o 16% w ujęciu rocznym.

Prognozy wskazują, że w najbliższych latach nowa podaż pozostanie ograniczona, co będzie miało istotny wpływ na dostępność nowoczesnych powierzchni biurowych, szczególnie w najlepszych lokalizacjach”.

Emilia Trofimiuk, Research Manager,
Dział Badań i Analiz Rynkowych AXI IMMO

Gdzie są biura do wynajęcia w Warszawie dostępne od zaraz?

Efektem silnego popytu, ograniczonej aktywności deweloperskiej oraz wycofywania niekonkurencyjnych budynków jest spadek wskaźników pustostanów.

Według analizy danych opracowanej przez ekspertów AXI IMMO, na koniec 2025 r. średni poziom pustostanów w Warszawie wyniósł 9,1% (-1,5 p.p. r/r i -0,8 p.p. kw./kw.), przy wyraźnej różnicy pomiędzy centrum Warszawy (6,1%) a lokalizacjami pozacentralnymi (11,6%)*.

Najsilniejszy spadek odnotowano w Centralnym Obszarze Biznesu (o 3,9 p.p. r/r), który potwierdza rosnące zapotrzebowanie najemców na biura w najlepszych lokalizacjach.

Jakie są prognozy dla rynku biurowego w Warszawie?

Analitycy AXI IMMO wskazują w raporcie*, iż w perspektywie kolejnych lat warszawski rynek biurowy będzie funkcjonował w warunkach ograniczonej podaży nowoczesnych powierzchni, a w szczególności dużych modułów biurowych.

Będzie to sprzyjać wzrostowi znaczenia renegocjacji oraz selektywnemu wzrostowi czynszów w najlepszych biurowcach.

Jednocześnie obserwowany trend repozycjonowania starszych obiektów oraz zmiany ich funkcji będą prowadziły do poprawy jakości całkowitej oferty biurowej w Warszawie.

*Po więcej szczegółowych danych zapraszamy do lektury naszego najnowszego raportu „Rynek biurowy w Warszawie w 2025 roku“.

Zapraszamy do lektury naszego najnowszego raportu „Rynek biurowy w Warszawie w 2025 roku”.