Jak wynika z prognoz największej polskiej firmy doradczej na rynku nieruchomości komercyjnych AXI IMMO, rynek magazynowy na koniec 2025 roku pozostanie jednym z najbardziej stabilnych segmentów rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce.

Pomimo wyraźnego wyhamowania nowej podaży powierzchni logistycznych i produkcyjnych, aktywność najemców powinna utrzymać się na wysokim poziomie, a kluczowe wskaźniki rynkowe – takie jak pustostany czy czynsze – pozostaną względnie stabilne.

Analitycy AXI IMMO wskazują, że rynek magazynowy wszedł w fazę dojrzałej równowagi, w której decyzje podejmowane są ostrożniej, ale w oparciu o realne potrzeby operacyjne przedsiębiorstw.

English version here

Szacowany czas czytania: 5 minut

Popyt na powierzchnie magazynowe w Polsce 2025 – trzeci najwyższy wynik w historii rynku?

Całkowity popyt brutto na nowoczesne powierzchnie magazynowe w Polsce w 2025 roku może przekroczyć 6 mln mkw. To oznacza trzeci najwyższy wynik w historii rynku, ustępujący jedynie rekordowej aktywności z lat 2021–2022, kiedy roczny wolumen sięgał nawet 7 mln mkw.

Coraz większą część popytu stanowią przedłużenia obowiązujących umów, które odpowiadają już za około połowę wszystkich transakcji najmu.

Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO, komentuje:

„Najemcy, posiadając dziś w dużej mierze zoptymalizowane sieci logistyczne, częściej decydują się na pozostanie w sprawdzonych lokalizacjach, koncentrując się na stabilności kosztowej i efektywności operacyjnej.

Popyt netto, obejmujący nowe umowy i ekspansje, zgodnie z naszymi przewidywaniami może wynieść w całym 2025 roku nawet ok. 3 mln mkw.”.

Anna Głowacz
Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych AXI IMMO
Anna Głowacz AXI IMMO

Stabilizacja i nowe szanse dla najemców powierzchni logistycznych i produkcyjnych mimo mniejszej podaży

Po stronie podaży widoczna jest większa ostrożność deweloperów. Wolumen nowej powierzchni oddanej do użytkowania w całym 2025 roku szacowany jest na ok. 1,8 mln mkw. Prognoza analityków AXI IMMO oznacza znaczący spadek względem lat poprzednich i najniższy wynik od 2016 roku.

Nowe projekty realizowane są głównie po zawarciu umów typu pre-let oraz w formule BTS, natomiast liczba inwestycji spekulacyjnych pozostaje ograniczona. Deweloperzy skupiają się przede wszystkim na rynkach o ugruntowanym popycie oraz na projektach dostosowanych do konkretnych potrzeb najemców.

Ograniczona nowa podaż przy stabilnym popycie powinna przełożyć się na utrzymanie wskaźnika pustostanów na poziomie około 8% w skali kraju.

Monika Rykowska, Dyrektor Działu Badań i Analiz Rynkowych, AXI IMMO, wyjaśnia:

Monika Rykowska AXI IMMO

„Na rynkach o ugruntowanej pozycji dostępność nowoczesnej powierzchni magazynowej stopniowo się zmniejsza, podczas gdy wyższe poziomy pustostanów dotyczą głównie regionów z większą liczbą projektów spekulacyjnych oddanych w poprzednich latach.”

Monika Rykowska
Dyrektor Działu Badań i Analiz Rynkowych AXI IMMO

Ile za wynajem magazynu big-box na koniec 2025 roku?

Pod koniec 2025 roku czynsze bazowe za wynajem nowoczesnych powierzchni magazynowych w halach typu big-box pozostały stabilne. Osiągały wartości od około 3,6 EUR do 6,0 EUR za mkw. miesięcznie, w zależności od lokalizacji i standardu budynku.

Po okresie dynamicznych wzrostów z lat 2021–2023 rynek magazynowy wszedł w fazę równowagi czynszowej. Obecnie wynajmujący oferują zachęty finansowe w sposób bardziej selektywny, uzależniając je w większym stopniu od długości oraz skali najmu.

Trendy i przyszłość sektora magazynowego w Polsce 2025/2026

Rok 2025 potwierdził także długofalowe trendy kształtujące sektor magazynowy w Polsce. Wśród nich kluczowe znaczenie mają:

  1. rosnący udział renegocjacji,
  2. dalszy rozwój e-commerce,
  3. coraz większy nacisk na rozwiązania ESG,
  4. efektywność energetyczną budynków.

Najemcy coraz częściej oczekują nieruchomości z odpowiednią infrastrukturą techniczną oraz rozwiązaniami ograniczającymi koszty operacyjne i ślad węglowy.

Zdaniem ekspertów AXI IMMO w 2026 roku oczekuje się kontynuacji stabilnego, lecz wciąż dynamicznego rozwoju sektora logistyczno-przemysłowego w Polsce, opartego na solidnym wzroście gospodarczym, dalszej ekspansji e-commerce i inwestycjach w infrastrukturę transportową.

Jeśli szukasz magazynu lub hali do wynajęcia, wyszukaj nieruchomość w naszej bazie ofert:

* hale i magazyny do wynajęcia w Polsce

lub napisz do nas, jakiej powierzchni potrzebujesz, tutaj

O AXI IMMO

AXI IMMO jest największą polską firmą doradczą na rynku nieruchomości komercyjnych. Firma oferuje usługi w zakresie pośrednictwa w wynajmie i transakcjach kupna-sprzedaży, zarządzania powierzchniami magazynowymi i biurowymi, wyceny nieruchomości, a także zakupu i sprzedaży gruntów inwestycyjnych. Największym atutem AXI IMMO jest połączenie międzynarodowych standardów obsługi ze znajomością rynków lokalnych w Polsce.

AXI IMMO zostało wielokrotnie nagradzane za swoje osiągnięcia w międzynarodowych i krajowych konkursach w kategoriach Doradcy Roku i Lokalnego Doradcy Roku m.in. przez CEEQA, CEE Investment Awards, CIJ Awards czy Prime Property Prize. Ostatnim wyróżnieniem jest otrzymany w 2025 r. tytuł Warehouse Agency Team of the Year od jury Eurobuild Awards.

Zespół Działu Badań i Analiz Rynkowych AXI IMMO prowadzi regularne analizy rynkowe oraz dostarcza raporty i publikacje dotyczące rynku nieruchomości komercyjnych.

Mogą Cię zainteresować: