Podstrefa biurowa Centrum-Zachód, wokół Ronda Daszyńskiego, to najdynamiczniej rozwijający się obszar na biurowej mapie Warszawy, gdzie koncentruje się 70% nowo powstającej powierzchni biurowej. Na koniec 2023 r. całkowita podaż tej lokalizacji wyniosła około 1,12 mln mkw., podczas gdy popyt osiągnął wartość niemal 170 000 mkw. Jakie znaczenie dla Warszawy ma dziś Bliska Wola? Jakie wydarzenia i decyzje wpłynęły na szybki rozwój tej lokalizacji? Największa polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych AXI IMMO prezentuje specjalną publikację „Co nadaje rytm biurowej Warszawie?”.

Duża aktywność deweloperów biurowych na Bliskiej Woli

Podstrefa biurowa Centrum-Zachód, zlokalizowana wokół Ronda Daszyńskiego, stanowi obecnie najdynamiczniej rozwijający się obszar na biurowej mapie Warszawy. Pod koniec 2023 roku, aż 70% nowo powstającej powierzchni biurowej w Warszawie koncentrowało się właśnie tutaj. Decyzja o planie przebiegu II linii warszawskiego metra, wraz z otwarciem centralnego odcinka w marcu 2015 roku, przyspieszyła inwestycje deweloperskie i uczyniła Bliską Wolę nowym centrum biznesowym stolicy.

Mikro obszar wyznaczają ulice: Koszykowa od południa, Karolkowa od zachodu i Al. Solidarności od północy, z kolei od wschodu podstrefa graniczy z Centralnym Obszarem Biznesu (Al. Jana Pawła II i ul. Chałubińskiego). Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Centrum-Zachód wynoszą około 1,12 mln mkw., co stanowi 18% całkowitej podaży w Warszawie. Na ok. 570 nowoczesnych budynków  biurowych w stolicy ok. 60 zlokalizowanych jest na Bliskiej Woli. Dla porównania w drugiej największej strefie biurowej w Warszawie (1,07 mln mkw.) tj. na Służewcu znajduje się 75 obiektów.  

Podstrefa biurowa Centrum-Zachód zaraz za Krakowem i Wrocławiem?

Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Analiz i Badań Rynkowych AXI IMMO, mówi: „Bliska Wola to przede wszystkim niezwykle udany projekt biurowy, który swoją skalą dorównuje niektórym miastom regionalnym. Gdybyśmy zestawili ze sobą całkowitą podaż biur w obszarze Ronda Daszyńskiego z podażą na poszczególnych rynkach regionalnych, tzw. Bliska Wola uplasowałaby się za Krakowem i Wrocławiem, natomiast przed Trójmiastem i Katowicami. Odnosząc się do rynku warszawskiego, niemal 1/5 całkowitej podaży biurowej stolicy skupiona jest właśnie w podstrefie Centrum-Zachód. Na 15 projektów znajdujących się obecnie w budowie siedem z nich powstaje w okolicach Ronda Daszyńskiego, a kolejne nowe inwestycje wydają się tylko kwestią czasu”.

Bliska Wola to przede wszystkim niezwykle udany projekt biurowy, który swoją skalą dorównuje niektórym miastom regionalnym.

W ostatniej dekadzie podstrefa przeszła intensywny rozwój, z punktem zwrotnym stanowiącym ukończenie Warsaw Spire w latach 2014-2016. Na koniec 2016 roku podaż biurowa w tym obszarze wynosiła 510 000 mkw., aby w ciągu siedmiu kolejnych lat zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej podwoiły się (+118%), wprowadzając do panoramy miasta wiele nowych obiektów, w tym Mennica Legacy Tower, The Warsaw Hub, Generation Park Y, Skyliner czy Warsaw Unit.

Na koniec 2023 roku w Centrum-Zachód budowało się niemal 210 000 mkw. nowej powierzchni biurowej. Największe projekty to The Bridge, V Tower, Office House w ramach kompleksu Towarowa 22 oraz The Form. W badanej strefie aktywni są również deweloperzy Skanska i Yareal, a planowane są kolejne projekty, takie jak Chopin Tower czy Skyliner II.

Bliska Wola i do życia i do pracy

Jakub Potocki, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, komentuje: „Ostatnie 10 lat jest modelowym przykładem, jak powinna rozwijać się nowoczesna strefa biurowa, będąc niejako uzupełnieniem innych ważnych funkcji miejskich tj. mieszkaniowej, rozrywkowej, a przede wszystkim z uwzględnieniem wydajnej komunikacji zbiorowej. Planując tak dużą strefę, zadbano, aby najemcy mieli dostęp do wszystkich możliwych usług w pobliżu miejsca pracy. Bliska Wola stanowi niejako idealną definicję dla nowoczesnego biznesowego centrum miasta, a także świetną wizytówkę dla stolicy. To tu dzieje się biznes”.

Bliska Wola stanowi niejako idealną definicję dla nowoczesnego biznesowego centrum miasta, a także świetną wizytówkę dla stolicy. To tu dzieje się biznes.

Pomimo dużego zasobu relatywnie nowych projektów deweloperskich dostępność powierzchni biurowej w podstrefie Centrum-Zachód pozostaje ograniczona. Na koniec 2023 r. współczynnik pustostanów wyniósł 7,1% i był tym samym znacznie niższy niż średnia dla Warszawy, tj. 10,4%. Wynik ten przekłada się na ok. 80 000 mkw. powierzchni biurowej dostępnej na wynajem od zaraz.

Bartosz Oleksak, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, dodaje: „Rondo Daszyńskiego staje się kluczowym obszarem inwestycyjnym dla deweloperów, przyciągając ich korzystnymi warunkami i doskonałą lokalizacją. Bliska Wola rozwija się jako nowoczesne centrum biznesowe Warszawy,  co stanowi alternatywę dla historycznie tradycyjnych dzielnic biurowych, takich jak np. Mokotów-Służewiec. Przyszłość lokalizacji zależy od wielu czynników, przy czym podjęte kilka lat temu decyzje administracyjne i plan zagospodarowania dla tej części stolicy okazały się trafione. Zachowany balans pomiędzy różnymi funkcjami sprawił, że dziś Bliska Wola to zarówno miejsce do pracy, jak i życia”.

Rondo Daszyńskiego staje się kluczowym obszarem inwestycyjnym dla deweloperów, przyciągając ich korzystnymi warunkami i doskonałą lokalizacją.

Podstrefa Centrum-Zachód najczęściej wybierana przez najemców

Popyt brutto na biura w 2023 roku wyniósł niemal 170 000 mkw., co stanowiło 22% udział w całym warszawskim popycie. Podstrefa Centrum-Zachód była najaktywniejszym mikro obszarem pod względem podpisanych umów, z wyższym udziałem nowych umów i ekspansji niż średnia dla całej Warszawy. Najaktywniejszą branżą w analizowanym obszarze były usługi dla biznesu (28% popytu w 2023 roku), następnie sektory publiczny i produkcyjny (po 15%).

Liczne zalety posiadania biura w badanym rejonie powodują, że Centrum-Zachód jest jedną z najdroższych lokalizacji na biurowej mapie Warszawy. Czynsze ofertowe oscylują między 14,75 EUR/mkw./mies. a 25,50 EUR/mkw./mies., natomiast opłaty eksploatacyjne wy