Przedstawiamy raport rynkowy: „Rynek magazynowy w Polsce w I kwartale 2025”, który został przygotowany przez naszych ekspertów działu Analiz rynkowych i badań AXI IMMO, największej polskiej firmy doradczej na rynku nieruchomości komercyjnych.

Pobierz raport [PL]
The report is available in English on the English version of this press release, which you can access here

Szacowany czas czytania: 10 minut

Rynek magazynowy w Polsce w I kw. 2025 stabilny, selektywny i bardziej zachowawczy

Pierwszy kwartał 2025 r. pokazał, że polski rynek magazynowy nie potrzebuje rekordów, by utrzymać stabilną pozycję. Całkowita aktywność najemców wyniosła 1,1 mln. To wzrost o 16% w porównaniu z rokiem ubiegłym. Firmy coraz częściej decydują się na przedłużenie umów, a deweloperzy nowoczesnych powierzchni logistycznych i produkcyjnych ograniczają nowe budowy (nowa podaż 680 tys. mkw.; -20% r/r), stawiając na jakość i dopasowanie do potrzeb najemców. Po okresie spowolnienia inwestorzy wracają do gry (202 mln EUR; +47% r/r) – ostrożnie, ale z coraz większym apetytem.

Popyt

W Polsce w 1 kw. 2025 r. aż 56% całego popytu na rynku magazynowym stanowiły przedłużenia umów

W pierwszych trzech miesiącach 2025 roku na polskim rynku przemysłowym i logistycznym zawarto umowy najmu (popyt brutto) na ponad 1,1 mln mkw. powierzchni magazynowej. Aż 56% całego popytu na rynku magazynowym stanowiły przedłużenia umów. Dynamika wzrostu wolumenu przedłużeń była najwyższa w historii rynku i wyniosła 73%.

Anna Głowacz AXI IMMO

„Odwrócenie dotychczasowego trendu,
polegającego na dominacji nowych umów najmu nad przedłużeniami,
wyraźnie pokazuje zmianę podejścia firm do planowania operacyjnego.”

Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO

Z kolei popyt netto uwzględniający wyłącznie nowe umowy i ekspansje wyniósł 485 tys. mkw. i był niższy o 19% w ujęciu rok do roku.

Najpopularniejsze rynki dla najemców hal i magazynów w I kw. 2025

W całkowitym wolumenie najmu najwięcej powierzchni magazynowej wynajęto w woj. mazowieckim (267 tys. mkw.), śląskim (228 tys. mkw.) i łódzkim (152 tys. mkw.).

Analitycy AXI IMMO wskazują, że wśród największych transakcji znalazły się m.in. nowa umowa firmy z branży 3PL na 67800 mkw. podpisana w 7R Park Gdańsk III, przedłużenie 50300 mkw. przez najemcę z sektora handlowego w P3 Łódź II oraz przedłużenie umowy najmu na powierzchnię logistyczną 38400 mkw. przez firmę reprezentującą sektor e-commerce w Accolade Funds Park Szczecin I.

Ile za wynajem magazynu?

Średnie stawki czynszu za wynajem nowoczesnej powierzchni magazynowej na polskim rynku magazynowym w I kw. 2025 r. utrzymały się w przedziale od 3,6 do 5,5 EUR/mkw. Są to stawki za wynajem powierzchni w inwestycjach typu big-box w pozamiejskich lokalizacjach logistycznych. Jednocześnie poziom stawek efektywnych jest niższy średnio o 20-25%. Stawki czynszu w poszczególnych województwach znajdziesz w raporcie Rynek magazynowy w Polsce w I kwartale 2025 r.

Komentarz eksperta

Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO

Odwrócenie dotychczasowego trendu, polegającego na dominacji nowych umów najmu nad przedłużeniami, wyraźnie pokazuje zmianę podejścia firm do planowania operacyjnego.
Najemcy działają dziś ostrożniej – nie wycofują się z rynku, ale z rezerwą podchodzą do relokacji.
W aktualnych warunkach gospodarczych, charakteryzujących się podwyższoną niepewnością m.in. w kontekście kosztów czy dostępności pracowników, przedłużenie umowy w sprawdzonej lokalizacji staje się racjonalnym i bezpiecznym wyborem. Dla wielu firm to sposób na zachowanie ciągłości operacyjnej bez ponoszenia dodatkowego ryzyka związanego z przenosinami czy adaptacją do nowej powierzchni.

Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych AXI IMMO

Podaż

Deweloperzy magazynowi są bardziej selektywni w wyborze lokalizacji nowych hal

Jak czytamy w raporcie Rynek magazynowy w Polsce w I kwartale 2025 r., całkowite zasoby magazynowe w Polsce przekroczyły 35,3 mln mkw. To wzrost o 8% rok do roku. Wynik ten czyni Polskę jednym z największych rynków logistycznych w Europie.

W I kw. 2025 r. oddano do użytku 680 tys. mkw. nowej powierzchni, to mniej o 20% w porównaniu rok do roku. Na podium znalazły się woj. dolnośląskie (319 tys. mkw.), następnie śląskie (118 tys. mkw.) i wielkopolskie (60 tys. mkw.).

Gdzie się buduje?

Analitycy AXI IMMO wskazują, że w budowie pozostaje 1,4 mln mkw., co stanowi aż 41% spadek w ujęciu rok do roku. Najwięcej realizowanych nowych hal znajduje się w woj. mazowieckim (368 tys. mkw.), śląskim (270 tys. mkw.) oraz łódzkim (253 tys. mkw.).

Dostępne powierzchnie magazynowe i produkcyjne od zaraz

Aktywność deweloperska w I kw. 2025 r. nieznacznie wpłynęła na wskaźnik pustostanów, który na koniec marca 2025 r. wyniósł 8,5% (+0,3 p.p. r/r). Wśród analizowanych rynków największe wskaźniki dostępności powierzchni odnotowano w woj. lubuskim (22,9%), świętokrzyskim (17,2%), dolnośląskim (11,6%) i łódzkim (9,9%).

Inwestycje

Inwestorzy wracają, choć ostrożnie

W pierwszym kwartale 2025 r. odnotowano wyraźne ożywienie na polskim rynku inwestycyjnym. Wartość transakcji w sektorze nieruchomości magazynowych, logistycznych i produkcyjnych osiągnęła poziom
202 mln euro (+47% r/r), co odpowiadało za ok. 1/3 całkowitego wolumenu transakcji. Inwestorzy ponownie zaczynają postrzegać sektor przemysłowy i logistyczny jako stabilny i dający przewidywalne stopy zwrotu.

„Pierwsze miesiące 2025 r. wskazują na kontynuację trendu,
w którym przejęcia projektów między deweloperami stają się bardziej efektywną drogą
do rozbudowy posiadanych portfeli niż decyzje o budowie nowych inwestycji.“

Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, AXI IMMO

Największe transakcje na rynku nieruchomości magazynowych i przemysłowych w I kw. 2025 r.

W I kw. 2025 r. dominowały transakcje pojedynczych projektów, przy czym w dalszej części roku oczekuje się zmiany tego trendu na zakupy portfelowe. Na liście największych transakcji znalazły się m.in.: zakup Panattoni Park Tricity South II przez Clarion, przejęcie P3 Park Grodzisk przez Prologis oraz sprzedaż Panattoni Park Tricity East V do południowoafrykańskiego funduszu Fortress REIT.

Komentarz eksperta

Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, AXI IMMO

Pierwsze miesiące 2025 r. wskazują na kontynuację trendu, w którym przejęcia projektów między deweloperami stają się bardziej efektywną drogą do rozbudowy posiadanych portfeli niż decyzje o budowie nowych inwestycji. To strategiczne podejście, szczególnie w warunkach ograniczonej aktywności finansowej i wydłużonych procesów decyzyjnych.
Najaktywniejsi pozostają inwestorzy z Europy Zachodniej i regionu CEE, natomiast kapitał azjatycki wciąż zachowuje ostrożność, obserwując, jak rynek magazynowy radzi sobie w zmiennym otoczeniu makroekonomicznym.

Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, AXI IMMO

Podsumowanie

Renata Osiecka, Owner, Managing Partner AXI IMMO

„Obserwujemy rynek, który nie traci tempa,
ale staje się coraz bardziej selektywny, świadomy
i oparty na długofalowych decyzjach biznesowych.”

Renata Osiecka, Partnerka Zarządzająca, AXI IMMO

Renata Osiecka, Partnerka Zarządzająca, AXI IMMO podsumowuje:

„Rynek magazynowy w Polsce pozostaje stabilny i odporny, choć wyraźnie widać większą ostrożność po stronie najemców. W obliczu niepewności makroekonomicznej, zwłaszcza dotyczącej ceł, kosztów produkcji i zmian w międzynarodowym handlu, firmy częściej decydują się na przedłużenie dotychczasowych umów zamiast ekspansji. To naturalna konsekwencja rosnącej potrzeby przewidywalności i elastyczności operacyjnej. W odpowiedzi deweloperzy ograniczają liczbę nowych inwestycji, jednocześnie stawiając na jakość zarówno pod względem technologicznym, jak i ekologicznym. Obserwujemy rynek, który nie traci tempa, ale staje się coraz bardziej selektywny, świadomy i oparty na długofalowych decyzjach biznesowych.”

O AXI IMMO

AXI IMMO oferuje usługi doradcze w zakresie nieruchomości komercyjnych, w tym: wynajem i zarządzanie powierzchniami magazynowymi i biurowymi, wyceny nieruchomości, a także zakup i sprzedaż nieruchomości komercyjnych oraz gruntów inwestycyjnych. W ramach oferty firma świadczy usługi zarządzania łańcuchami B2B i B2C.

Od początku swojej działalności firma działa prężnie i wyróżnia się na rynku polskim. Największym atutem AXI IMMO jest połączenie międzynarodowych standardów obsługi z rzetelną znajomością rynku lokalnego. Potwierdzeniem tego są zadowoleni klienci jak również otrzymane nagrody w konkursach branżowych. AXI IMMO w konkursie CiJ Awards otrzymała tytuł Najlepszej Lokalnej Agencji Roku 2012 i przez kolejne 6 lat z rzędu łącznie z 2019 r., jak również za lata 2021 i 2024. W tym samym konkursie tytuł Najlepszego Zespołu w Sektorze Magazynowym 2016 oraz 2017 roku trafił do AXI IMMO.
W konkursie CEE Investment Awards firma AXI IMMO była laureatem w kategorii Lokalna Agencja 2019 oraz 2023 r.
Także za 2023 oraz 2024 r. AXI IMMO została wybrana Lokalnym Agentem Roku w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w konkursie CEEQA.
Również w 2024 roku AXI IMMO otrzymała tytuł Doradcy Roku w konkursie Prime Property Prize 2024. 

Zespół Analiz rynkowych i badań AXI IMMO prowadzi regularne analizy rynkowe oraz dostarcza raporty i publikacje dotyczące rynku nieruchomości komercyjnych.

Mogą Cię zainteresować:

Pobierz raport Rynek magazynowy w Polsce w I kwartale 2025

Zapraszamy do zapoznania się z pełnym raportem — wypełnij formularz, aby pobrać raport.