Raport: Rynek biurowy w Warszawie w 1 połowie 2025 roku — najnowszy raport AXI IMMO

Najnowszy raport „Rynek biurowy w Warszawie w 1 połowie 2025 roku” prezentuje AXI IMMO, największa polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych.

Na warszawskim rynku biurowym najemcy wybierają jakość i lokalizację 

W pierwszej połowie 2025 roku warszawski rynek biurowy potwierdził swoją odporność i zdolność do adaptacji w zmieniających się warunkach gospodarczych. Obserwujemy umiarkowaną aktywność najemców na poziomie 300 tysięcy metrów kwadratowych, przy braku bardziej spektakularnych transakcji. W Warszawie przybyło 85 tysięcy metrów kwadratowych nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego aż 93% trafiło do stref centralnych. Wynik ten osiągnięty został głównie za sprawą prestiżowych projektów takich jak The Bridge (51,8 tys. mkw.) i Office House (27,8 tys. mkw.). Natomiast wskaźnik pustostanów wciąż pozostaje stabilny na poziomie 10,8%. Jednocześnie w budowie na koniec czerwca 2025 roku znajdowało się 140 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni biur.  

Popyt – stabilizacja i ostrożna ekspansja 

Jak czytamy w raporcie „Rynek biurowy w Warszawie w 1 połowie 2025 roku”, całkowity popyt brutto na nowoczesną powierzchnię biurową w pierwszej połowie roku 2025 w Warszawie wyniósł około 300 tys. mkw. Wynik ten był nieznacznie niższy niż w analogicznych okresach 2024 i 2023 roku, o odpowiednio 5% i 6%.

W strukturze transakcji najmu biur dominowały nowe umowy i ekspansje, które stanowiły 57% całkowitej aktywności najemców, podczas gdy przedłużenia dotychczasowych umów i renegocjacje sięgnęły 43%.

„Średnia wielkość nowej transakcji najmu biura w Warszawie w 1 połowie 2025 roku wyniosła 600 mkw., podczas gdy średnia wielkość transakcji dotyczącej przedłużenia dotychczasowej umowy najmu oscylowała wokół 1 500 mkw.”

Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Badań i Analiz Rynkowych AXI IMMO

Z raportu „Rynek biurowy w Warszawie w 1 połowie 2025 roku” wynika, iż Centralny Obszar Biznesu oraz Strefa Centrum odpowiadały łącznie za 55% całkowitej aktywności najemców na warszawskim rynku biurowym. Z kolei Służewiec był najbardziej aktywną strefą poza centrum, odpowiadając za 24% całkowitego popytu w Warszawie. Warto także podkreślić, iż podczas gdy w lokalizacjach centralnych dominowały nowe umowy najmu i ekspansje (58%), w przypadku Służewca większość transakcji stanowiły przedłużenia i renegocjacje (53%).*

[*Dowiedz się więcej o innych warszawskich lokalizacjach biurowych pobierając raport Rynek biurowy w Warszawie w 1 połowie 2025 roku.]

Największą dynamikę na warszawskim rynku biurowym od stycznia do czerwca 2025 roku wykazywały firmy z branż finansowej, technologicznej, produkcyjnej oraz usług dla biznesu. Poszukiwały one biur do wynajęcia, które umożliwiają jednocześnie efektywne zarządzanie kosztami i oferują nowoczesne, komfortowe warunki pracy. 

Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Badań i Analiz Rynkowych, AXI IMMO, wskazuje:

„W pierwszej połowie roku w Warszawie obserwowaliśmy dalszą koncentrację aktywności najemców biurowych w centralnych lokalizacjach, gdzie przypadło aż 55% całkowitego popytu. Średnia wielkość nowej transakcji najmu w 1 połowie 2025 roku wyniosła 600 mkw., podczas gdy średnia wielkość transakcji dotyczącej przedłużenia dotychczasowej umowy najmu oscylowała wokół 1 500 mkw. Na tym tle należy wyróżnić Służewiec, który mimo nadal wysokiego wskaźnika pustostanów, odnotował 24% udziału w popycie, co pokazuje, że niektóre lokalizacje poza centralne w dalszym ciągu są cenione przez najemców, głównie w formule renegocjacji”.

Nowa podaż i powierzchnia biurowa w budowie – koncentracja na centralnych lokalizacjach Warszawy 

W 1 połowie 2025 roku w Warszawie oddano do użytku 85 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej, niemal w całości skoncentrowanej w strefach centralnych. Największe realizacje to The Bridge (51,8 tys. mkw.) oraz Office House (27,8 tys. mkw.).

Jednocześnie zauważalny jest wyraźny spadek wolumenu biurowych inwestycji w budowie w stolicy Polski. Obecnie trwają prace nad 140 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, co oznacza spadek o 48% r./r.
Największymi nowo powstającymi biurowcami w Warszawie są budynki na warszawskiej Woli takie jak Upper One (35,9 tys. mkw., deweloper Strabag), V Tower (32,7 tys. mkw., deweloper Cornerstone), Studio A (26,6 tys. mkw., deweloper Skanska) oraz Skyliner II (24 tys. mkw., deewloper Karimpol).

Deweloperzy koncentrują się niemal wyłącznie na projektach biurowych zlokalizowanych w Śródmieściu i jego bezpośrednim otoczeniu w dzielnicy Wola.  

Pustostany – stabilizacja z trendem spadkowym w centrum Warszawy 

Na koniec czerwca 2025 roku wskaźnik pustostanów dla całej Warszawy wyniósł 10,8%, utrzymując się na podobnym poziomie jak kwartał wcześniej. W centrum Warszawy odnotowano wzrost współczynnika pustostanów o 0,4 p.p. w relacji do poprzedniego kwartału i jednocześnie spadek o 1,3 p.p. w ujęciu rocznym. W rezultacie wskaźnik pustostanów w strefach centralnych wyniósł 7,8% na koniec czerwca 2025 roku.

„Rynek biurowy wyraźnie się dziś polaryzuje. Z jednej strony mamy nowoczesne projekty biurowe w centrum jak np. The Bridge czy Office House […]. Z drugiej strony widzimy rosnące zainteresowanie najemców gotowymi powierzchniami podnajmowanymi na elastycznych warunkach.”

Jakub Potocki, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych AXI IMMO

Najemcy konsekwentnie preferują biurowe lokalizacje centralne, dobrze skomunikowane i z dostępem do pełnej infrastruktury miejskiej. W starszych strefach biurowych, jak Służewiec, rejon ul. Żwirki i Wigury czy obszar Aleje Jerozolimskie, współczynniki pustostanów utrzymują się na wyższych poziomach, co powoduje większą presję na właścicieli w zakresie modernizacji biur lub przekształceń funkcjonalnych budynków. 

Jakub Potocki, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, komentuje:

„Rynek biurowy wyraźnie się dziś polaryzuje. Z jednej strony mamy nowoczesne projekty biurowe w centrum jak np. The Bridge czy Office House, które przyciągają firmy szukające prestiżu i nowej jakości. Z drugiej strony, widzimy rosnące zainteresowanie najemców gotowymi powierzchniami podnajmowanymi na elastycznych warunkach. To efekt wysokich kosztów wykończenia i potrzeby szybkiego startu operacyjnego. Firmy coraz ostrożniej podchodzą do relokacji, a wiele transakcji dotyczy dziś przedłużeń w dotychczasowych lokalizacjach.”

Czynsze – stabilizacja z presją wzrostową w centrum Warszawy

W 1 połowie 2025 roku stawki czynszów bazowych za wynajem biura utrzymały się na stabilnym poziomie.

W najlepszych lokalizacjach strefy centralnej Warszawy odnotowano przedziały między 19 a 26,5 EURO za mkw. za miesiąc. Natomiast w przypadku najbardziej prestiżowych projektów nawet powyżej 30 EURO za mkw. za miesiąc. Dla porównania, w lokalizacjach biurowych poza centrum najemcy mogli liczyć na stawki od 9,50 EURO za mkw. za miesiąc.  

Po więcej szczegółowych danych zapraszamy do lektury naszego najnowszego raportu „Rynek biurowy w Warszawie w 1 połowie 2025 roku“.