Najnowszy raport „Rynek biurowy w Warszawie w 1 połowie 2025 roku” prezentuje AXI IMMO, największa polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych.

POBIERZ RAPORT [PL]
The report in English is available here

Szacowany czas czytania: 10 minut

Na warszawskim rynku biurowym najemcy wybierają jakość i lokalizację 

W pierwszej połowie 2025 roku warszawski rynek biurowy potwierdził swoją odporność i zdolność do adaptacji w zmieniających się warunkach gospodarczych. Obserwujemy umiarkowaną aktywność najemców na poziomie 300 tysięcy metrów kwadratowych, przy braku bardziej spektakularnych transakcji. W Warszawie przybyło 85 tysięcy metrów kwadratowych nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego aż 93% trafiło do stref centralnych. Wynik ten osiągnięty został głównie za sprawą prestiżowych projektów takich jak The Bridge (51,8 tys. mkw.) i Office House (27,8 tys. mkw.). Natomiast wskaźnik pustostanów wciąż pozostaje stabilny na poziomie 10,8%. Jednocześnie w budowie na koniec czerwca 2025 roku znajdowało się 140 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni biur.  

Gdzie najchętniej wynajmowano biura w Warszawie? 

Jak czytamy w raporcie „Rynek biurowy w Warszawie w 1 połowie 2025 roku”, całkowity popyt brutto na nowoczesną powierzchnię biurową w pierwszej połowie roku 2025 w Warszawie wyniósł około 300 tys. mkw. Wynik ten był nieznacznie niższy niż w analogicznych okresach 2024 i 2023 roku, o odpowiednio 5% i 6%.

W strukturze transakcji najmu biur dominowały nowe umowy i ekspansje, które stanowiły 57% całkowitej aktywności najemców, podczas gdy przedłużenia dotychczasowych umów i renegocjacje sięgnęły 43%.

Emilia Trofimiuk AXI IMMO

„Średnia wielkość nowej transakcji najmu biura w Warszawie
w 1 połowie 2025 roku wyniosła 600 mkw.,
podczas gdy średnia wielkość transakcji dotyczącej przedłużenia dotychczasowej umowy najmu oscylowała wokół 1500 mkw.”

Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Badań i Analiz Rynkowych AXI IMMO

Z raportu „Rynek biurowy w Warszawie w 1 połowie 2025 roku” wynika, iż Centralny Obszar Biznesu oraz Strefa Centrum odpowiadały łącznie za 55% całkowitej aktywności najemców na warszawskim rynku biurowym. Z kolei Służewiec był najbardziej aktywną strefą poza centrum, odpowiadając za 24% całkowitego popytu w Warszawie. Warto także podkreślić, iż podczas gdy w lokalizacjach centralnych dominowały nowe umowy najmu i ekspansje (58%), w przypadku Służewca większość transakcji stanowiły przedłużenia i renegocjacje (53%).*
*Dowiedz się więcej o innych warszawskich lokalizacjach biurowych pobierając raport Rynek biurowy w Warszawie w 1 połowie 2025 roku.

Raport „Rynek biurowy w Warszawie w 1 połowie 2025 roku” podaje, iż największą dynamikę na warszawskim rynku biurowym od stycznia do czerwca 2025 roku wykazywały firmy z branż finansowej, technologicznej, produkcyjnej oraz usług dla biznesu. Poszukiwały one biur do wynajęcia, które umożliwiają jednocześnie efektywne zarządzanie kosztami i oferują nowoczesne, komfortowe warunki pracy biurowej, atrakcyjną estetykę budynku oraz wysoki standard techniczny, co wpływa także na wrażenie klientów.

Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Badań i Analiz Rynkowych, AXI IMMO, wskazuje:

„W pierwszej połowie roku w Warszawie obserwowaliśmy dalszą koncentrację aktywności najemców biurowych w centralnych lokalizacjach, gdzie przypadło aż 55% całkowitego popytu. Średnia wielkość nowej transakcji najmu w 1 połowie 2025 roku wyniosła 600 mkw., podczas gdy średnia wielkość transakcji dotyczącej przedłużenia dotychczasowej umowy najmu oscylowała wokół 1 500 mkw. Na tym tle należy wyróżnić Służewiec, który mimo nadal wysokiego wskaźnika pustostanów, odnotował 24% udziału w popycie, co pokazuje, że niektóre lokalizacje poza centralne w dalszym ciągu są cenione przez najemców, głównie w formule renegocjacji”.

Nowa podaż i powierzchnia biurowa w budowie – koncentracja nowych biurowców w centralnych lokalizacjach Warszawy 

W 1 połowie 2025 roku oddano do użytku 85 tys. mkw. nowych biur w Warszawie, niemal w całości skoncentrowanych w strefach centralnych stolicy. Największe realizacje to nowoczesne biurowce The Bridge (51,8 tys. mkw.) oraz Office House (27,8 tys. mkw.).

Jednocześnie zauważalny jest wyraźny spadek wolumenu biurowych inwestycji w budowie w stolicy Polski. Obecnie trwają prace nad 140 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, co oznacza spadek o 48% r./r.
Największymi nowo powstającymi biurowcami w Warszawie są budynki na warszawskiej Woli takie jak Upper One (35,9 tys. mkw., deweloper Strabag), V Tower (32,7 tys. mkw., deweloper Cornerstone), Studio A (26,6 tys. mkw., deweloper Skanska) oraz Skyliner II (24 tys. mkw., deewloper Karimpol).

Deweloperzy koncentrują się niemal wyłącznie na projektach biurowych zlokalizowanych w Śródmieściu i jego bezpośrednim otoczeniu w dzielnicy Wola.  

Szukasz biura do wynajęcia od zaraz w Warszawie? Na rynku panuje stabilizacja poziomu pustostanów z trendem spadkowym w centrum

Na koniec czerwca 2025 roku wskaźnik pustostanów dla całej Warszawy wyniósł 10,8%, utrzymując się na podobnym poziomie jak kwartał wcześniej. W centrum Warszawy odnotowano wzrost współczynnika pustostanów o 0,4 p.p. w relacji do poprzedniego kwartału i jednocześnie spadek o 1,3 p.p. w ujęciu rocznym. W rezultacie wskaźnik pustostanów w strefach centralnych wyniósł 7,8% na koniec czerwca 2025 roku.

„Rynek biurowy wyraźnie się dziś polaryzuje.
Z jednej strony mamy nowoczesne projekty biurowe w centrum jak np. The Bridge czy Office House […].
Z drugiej strony widzimy rosnące zainteresowanie najemców gotowymi powierzchniami podnajmowanymi na elastycznych warunkach.”

Jakub Potocki, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych AXI IMMO

Biuro do wynajęcia w Warszawie – jaką lokalizację wybrać?

Warszawa to największy rynek biurowy w Polsce. Jeśli szukasz do wynajęcia biura w dobrej lokalizacji, to Warszawa jest dobrym wyborem. Najemcy konsekwentnie preferują biurowe lokalizacje centralne w stolicy, świetnie zlokalizowane i dobrze skomunikowane oraz z dostępem do pełnej infrastruktury miejskiej tj. transportu i komunikacji miejskiej (dwie linii metra, tramwaje, autobusy, kolej), edukacji (szkoły i uczelnie wyższe) służby zdrowia, usług, rekreacji i kultury oraz bezpieczeństwa.

W starszych strefach biurowych Warszawy, jak Służewiec, rejon ul. Żwirki i Wigury czy obszar trasy Aleje Jerozolimskie, współczynniki pustostanów utrzymują się na wyższych poziomach, co powoduje większą presję na właścicieli w zakresie modernizacji biur lub przekształceń funkcjonalnych budynków. Stan techniczny budynków oraz możliwości aranżacyjne biura mają ogromne znaczenie dla komfortu pracy, zwłaszcza gdy biurowiec jest w świetnej lokalizacji dla dotychczasowych najemców i ich kontrahentów.

Jakub Potocki, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, komentuje:

„Rynek biurowy wyraźnie się dziś polaryzuje. Z jednej strony mamy nowoczesne projekty biurowe w centrum jak np. The Bridge czy Office House, które przyciągają firmy szukające prestiżu i nowej jakości. Z drugiej strony, widzimy rosnące zainteresowanie najemców gotowymi powierzchniami biurowymi podnajmowanymi na elastycznych warunkach. To efekt wysokich kosztów wykończenia i potrzeby szybkiego startu operacyjnego. Firmy coraz ostrożniej podchodzą do relokacji, a wiele transakcji dotyczy dziś przedłużeń w dotychczasowych lokalizacjach.”

Czynsze – stabilizacja z presją wzrostową w centrum Warszawy

W 1 połowie 2025 roku stawki czynszów bazowych za wynajem biura utrzymały się na stabilnym poziomie. Zwiększająca się liczba ofert biurowych wpływa na ustabilizowanie cen wynajmu w Warszawie.

Jaki jest koszt wynajmu biura w Warszawie? Gdzie jest taniej a gdzie drożej?

W najlepszych lokalizacjach biurowych strefy centralnej Warszawy odnotowano czynsze w przedziałach między 19 a 26,5 EURO za mkw. powierzchni biurowej za miesiąc. Natomiast w przypadku najbardziej prestiżowych projektów stawki za wynajem biura były nawet wyższe niż 30 EURO za mkw. za miesiąc. Dla porównania, w lokalizacjach biurowych poza centrum Warszawy najemcy mogli liczyć na stawki czynszu od 9,50 EURO za mkw. pow. biurowej za miesiąc.*  

*Po więcej szczegółowych danych zapraszamy do lektury naszego najnowszego raportu „Rynek biurowy w Warszawie w 1 połowie 2025 roku“.

O AXI IMMO

AXI IMMO oferuje usługi doradcze w zakresie nieruchomości komercyjnych, w tym: wynajem i zarządzanie powierzchniami magazynowymi i produkcyjnymi oraz biurowymi, wyceny nieruchomości, a także zakup i sprzedaż nieruchomości komercyjnych oraz gruntów inwestycyjnych. W ramach oferty firma świadczy usługi zarządzania łańcuchami B2B i B2C.

Od początku swojej działalności firma działa prężnie i wyróżnia się na rynku polskim. Największym atutem AXI IMMO jest połączenie międzynarodowych standardów obsługi z rzetelną znajomością rynku lokalnego. Potwierdzeniem tego są zadowoleni klienci jak również otrzymane nagrody w konkursach branżowych. AXI IMMO w konkursie CiJ Awards otrzymała tytuł Najlepszej Lokalnej Agencji Roku 2012 i przez kolejne 6 lat z rzędu łącznie z 2019 r., jak również za lata 2021 i 2024. W tym samym konkursie tytuł Najlepszego Zespołu w Sektorze Magazynowym 2016 oraz 2017 roku trafił do AXI IMMO.
W konkursie CEE Investment Awards firma AXI IMMO była laureatem w kategorii Lokalna Agencja 2019 oraz 2023 r.
Także za 2023 oraz 2024 r. AXI IMMO została wybrana Lokalnym Agentem Roku w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w konkursie CEEQA.
Również w 2024 roku AXI IMMO otrzymała tytuł Doradcy Roku w konkursie Prime Property Prize 2024. 

Zespół Działu Analiz rynkowych i badań AXI IMMO prowadzi regularne analizy rynkowe oraz dostarcza raporty i publikacje dotyczące rynku nieruchomości komercyjnych.

Mogą Cię zainteresować: