Warszawski rynek biurowy przyspiesza. Popyt wzrósł o 22%, powrót dużych transakcji i coraz mniej powierzchni w centrum

Artykuł w skrócie:
– Popyt na biura w Warszawie wyraźnie przyspieszył – w pierwszych trzech kwartałach 2026 r. najemcy wynajęli ponad 590 tys. mkw., o 22% więcej niż rok wcześniej.
– Na warszawski rynek biurowy wróciły duże transakcje przekraczające 10 tys. mkw., a nowe umowy odpowiadały za niemal połowę wynajętej powierzchni.
– Ograniczona nowa podaż i wysoki popyt szybko zmniejszają dostępność biur – pustostany spadły do 7,9% w całej Warszawie i 4,3% w lokalizacjach centralnych.
– Najlepsze biurowce umacniają swoją pozycję – ograniczona dostępność powierzchni prime zwiększa presję na czynsze, a skutki luki podażowej mogą być odczuwalne jeszcze przez 2–3 lata.

Szacowany czas czytania: 8 minut

Rynek powierzchni biurowych w Warszawie w okresie 1-3 kw. 2026

Warszawski rynek biurowy coraz wyraźniej odczuwa skutki ograniczonej aktywności deweloperskiej z ostatnich lat. Przy rosnącym popycie ze strony najemców dostępność powierzchni systematycznie maleje, szczególnie w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach centralnych. Jak wynika z najnowszego raportu AXI IMMO „Rynek biurowy w Warszawie I–III kwartał 2026”, od stycznia do końca września 2026 r. firmy wynajęły ponad 590 tys. mkw. powierzchni, o 22% więcej niż rok wcześniej. Jednocześnie wskaźnik pustostanów dla całej Warszawy obniżył się do 7,9%, a w strefach centralnych do zaledwie 4,3%. W połączeniu z ograniczoną nową podażą coraz mocniej wzmacnia to pozycję właścicieli najlepszych biurowców i wywiera presję na wzrost stawek czynszowych.

Pierwsze trzy kwartały 2026 r. na warszawskim rynku biurowym przyniosły wyraźne ożywienie aktywności najemców. Popyt brutto przekroczył 590 tys. mkw., rosnąc o 22% r/r, natomiast popyt netto wzrósł o 18% i osiągnął około 330 tys. mkw. Największe zainteresowanie niezmiennie koncentrowało się w strefie biurowej Centrum, Centralnym Obszarze Biznesu oraz na Służewcu. W strukturze transakcji dominowały nowe umowy, odpowiadające za niemal połowę wynajętej powierzchni.

Warszawski rynek biurowy: wracają duże transakcje najmu

Jednym z najważniejszych zjawisk obserwowanych w 2026 r. jest powrót dużych transakcji najmu przekraczających 10 tys. mkw. Do przykładów największych umów zawartych w I–III kw. 2026 r. na warszawskim rynku biurowym należały przedłużenie najmu Frontex w Warsaw Spire B – 21,5 tys. mkw., nowa umowa PwC w Afi Tower – 20 tys. mkw. oraz najem Visa Europe w The Bridge – 17,3 tys. mkw. Dwie z tych transakcji były więc nowymi umowami zawartymi w strefie Centrum-Zachód. W strukturze sektorowej szczególnie aktywne pozostawały firmy świadczące usługi dla biznesu oraz podmioty z sektora finansowego.

Komentarz eksperta – Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Badań i Analiz Rynkowych, AXI IMMO

„Warszawski rynek biurowy wszedł w etap, w którym rosnąca aktywność najemców coraz częściej zderza się z ograniczoną dostępnością odpowiedniej powierzchni.

Dotyczy to przede wszystkim firm poszukujących większych modułów w nowych, dobrze zlokalizowanych i nowoczesnych technologicznie budynkach.

Przy tego typu wymaganiach liczba realnych opcji potrafi być niewielka, dlatego część najemców rozpoczyna procesy relokacyjne znacznie wcześniej niż jeszcze kilka lat temu.

Widzimy również powrót dużych transakcji, co potwierdza, że mimo zmian modeli pracy biuro nadal pozostaje istotnym elementem strategii największych organizacji”.

Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Badań i Analiz Rynkowych, AXI IMMO

Coraz większe znaczenie zyskują również umowy typu pre-let, zawierane jeszcze na etapie realizacji inwestycji. W pierwszych trzech kwartałach 2026 r. odpowiadały one za 15% wszystkich nowych kontraktów. Rok wcześniej ich udział wynosił 7%.

Powierzchnia biurowa w Warszawie: nowa podaż pozostaje ograniczona

Pomimo utrzymującego się wysokiego popytu liczba nowych projektów oddawanych do użytku pozostaje ograniczona. Na koniec września całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wynosiły około 6,23 mln mkw. Od początku 2026 r. stołeczne zasoby zwiększyły się o około 45 tys. mkw., czyli znacząco mniej niż rok wcześniej.

Analitycy AXI IMMO wskazują, że w referowanym okresie oddano dwa nowe projekty Studio A (Skanska) oraz Vena (PHN), a po modernizacji do zasobów wróciły także dwa budynki przy ul. Przemysłowej. Jednocześnie część starszych obiektów przestaje pełnić funkcję biurową, przez co całkowite zasoby rynku pozostają zasadniczo stabilne.

Warszawski rynek biurowy: Praga przyciąga nowe inwestycje

Na koniec III kwartału w budowie znajdowało się około 170 tys. mkw. powierzchni biurowej, o 15% więcej niż rok wcześniej. Choć głównym kierunkiem nowych inwestycji pozostaje biznesowe centrum Warszawy, coraz większą uwagę rynku zwracają projekty realizowane po prawej stronie Wisły.

Komentarz eksperta – Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Badań i Analiz Rynkowych, AXI IMMO

„Wzrost wolumenu powierzchni znajdującej się w budowie nie oznacza jeszcze szybkiego zakończenia luki podażowej. Nowa podaż pozostaje wciąż bardzo ograniczona.

Na tym tle warto wyróżnić Pragę, która umacnia swoją pozycję na warszawskim rynku biurowym. Nowe inwestycje powstają tam w ramach większych projektów wielofunkcyjnych, które łączą funkcje biurowe, mieszkaniowe i usługowe.

Ten kierunek rozwoju będzie zyskiwał na znaczeniu również w kolejnych latach”.

Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Badań i Analiz Rynkowych, AXI IMMO

W 2026 r. rozpoczęto kolejne etapy inwestycji biurowych realizowanych na Pradze. Projekty te mają przede wszystkim charakter wielofunkcyjny, łącząc powierzchnie biurowe z mieszkaniami, usługami i przestrzeniami dostępnymi dla mieszkańców. Deweloperzy coraz częściej wykorzystują poprzemysłowe dziedzictwo tych lokalizacji, adaptując je do nowych funkcji biznesowych.

Powierzchnia biurowa w Warszawie: dostępność w centrum szybko spada

Rosnący popyt przy ograniczonej podaży znajduje odzwierciedlenie w poziomie pustostanów. Na koniec III kwartału 2026 r. wskaźnik pustostanów dla całego miasta spadł do 7,9%, a w centralnych lokalizacjach osiągnął poziom 4,3%. W niektórych częściach biznesowego centrum Warszawy dostępność większych modułów biurowych pozostaje bardzo ograniczona.

Ograniczona liczba projektów rozpoczynanych w poprzednich latach przekłada się dziś na malejącą dostępność powierzchni. Najemcy nadal koncentrują się na nowoczesnych budynkach oferujących atrakcyjną lokalizację, wysoki standard techniczny oraz rozwiązania wspierające realizację celów ESG.

Warszawski rynek biurowy: utrzymuje się presja na wzrost czynszów

Na koniec III kwartału 2026 r. czynsze ofertowe w Warszawie mieściły się zasadniczo w przedziale 10–28 EUR/mkw./miesiąc, natomiast w najbardziej prestiżowych budynkach w biznesowym centrum miasta osiągały 25–32 EUR/mkw./miesiąc. Analitycy AXI IMMO wskazują na wzrost stawek rok do roku w najlepszych projektach.

Komentarz eksperta – Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Badań i Analiz Rynkowych, AXI IMMO

„Rynek coraz mocniej premiuje jakość. Najemcy są gotowi zapłacić więcej za lokalizację, standard budynku, rozwiązania technologiczne i środowisko pracy, które wspiera przyciąganie pracowników do biura.

Przy ograniczonej dostępności najlepszych powierzchni oznacza to presję na dalszy wzrost czynszów w segmencie prime. Jednocześnie starsze budynki będą musiały coraz wyraźniej konkurować nie tylko ceną, ale także zakresem modernizacji i jakością oferowanego produktu”.

Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Badań i Analiz Rynkowych, AXI IMMO

Eksperci AXI IMMO przewidują, że skutki obecnej luki podażowej będą odczuwalne jeszcze przez co najmniej dwa-trzy lata. W kolejnych kwartałach utrzyma się presja na wzrost czynszów, szczególnie w najbardziej pożądanych lokalizacjach i najlepszych budynkach biurowych.

Szczegółowe dane dotyczące popytu, podaży, poziomu pustostanów, aktywności deweloperów, największych transakcji najmu oraz prognoz dla warszawskiego rynku biurowego znajdują się w raporcie „Rynek biurowy w Warszawie. I–III kwartał 2026” przygotowanym przez AXI IMMO.

*Po więcej szczegółowych danych zapraszamy do lektury naszego najnowszego raportu „Rynek magazynowy w Polsce 2025 r. – Dojrzałość”.