• Dlaczego polaryzacja rynku biurowego przyspiesza, a najemcy coraz częściej wybierają najlepsze budynki i centralne lokalizacje?
  • Dlaczego wysoki poziom pustostanów nie oznacza dziś dużego wyboru nowoczesnych powierzchni biurowych?
  • Jak zmieniają się strategie najemców i dlaczego jakość biura oraz lokalizacja coraz częściej przeważają nad wysokością czynszu?
  • Jak ograniczona nowa podaż wpłynie na rynek oraz dlaczego największe firmy muszą planować relokacje nawet kilka lat wcześniej?
English version here

Szacowany czas czytania: 8 minut

Najważniejszym trendem zarówno w Warszawie, jak i w regionach jest wyraźna polaryzacja rynku. Najemcy koncentrują się na najlepszych budynkach i lokalizacjach, podczas gdy starsze obiekty mają coraz większe trudności z konkurowaniem o popyt. Dobrze widać to na przykładzie różnic czynszowych pomiędzy budynkami centralnymi a pozostałymi lokalizacjami, choć akurat najbardziej widoczne jest to w Warszawie.

Jednocześnie rynek funkcjonuje w warunkach ograniczonej podaży. W regionach bardzo rzadko pojawiają się dziś umowy typu pre-let. Nadal występują, ale ich liczba jest niewielka w porównaniu z okresem sprzed kilku lat.

Rynek biurowy w Polsce coraz mocniej premiuje najlepsze lokalizacje

Coraz częściej obserwujemy relokacje o charakterze strategicznym. Jeszcze kilka lat temu firmy przeprowadzały się najczęściej do budynku położonego w sąsiedztwie obecnej siedziby. Dziś relokacja oznacza zwykle przeprowadzkę z dzielnic pozacentralnych do centrum miasta. Przedsiębiorstwa są gotowe zaakceptować wyższy czynsz i dłuższy okres najmu, jeśli w zamian otrzymują wyższą jakość powierzchni, nowoczesny budynek, lepsze środowisko pracy oraz rozbudowaną ofertę udogodnień.

Najemcy nadal ograniczają zajmowaną powierzchnię, jednak są to zazwyczaj niewielkie redukcje. Jednocześnie wyraźnie podnoszą standard zajmowanych biur. To trend obserwowany nieprzerwanie od pandemii.

Coraz większe znaczenie ma także sam sposób projektowania biur. Firmy odchodzą od dużych open space’ów na rzecz większej liczby małych sal spotkań, kilkuosobowych biur, gabinetów czy pomieszczeń przeznaczonych do spotkań jeden na jeden. Biuro ma być dziś miejscem, które przyciąga pracowników, wspiera efektywność pracy i odgrywa rolę „serca firmy”.

Nowoczesne powierzchnie biurowe coraz trudniej znaleźć

Największym zaskoczeniem jest fakt, że pomimo stosunkowo wysokiego poziomu pustostanów w regionach znalezienie odpowiedniej powierzchni staje się coraz trudniejsze. Statystycznie wolnej powierzchni jest sporo, ale atrakcyjnych biur spełniających oczekiwania najemców jest istotnie mniej.

Najtrudniej znaleźć nowoczesne powierzchnie klasy A w centralnych lokalizacjach, oferujące wysoki standard techniczny, certyfikaty środowiskowe i szeroką gamę udogodnień.

Choć średni poziom pustostanów w regionach wynosi około 17%, duża część dostępnych powierzchni znajduje się w budynkach starszych, które nie oferują odpowiedniej jakości ani oczekiwanego przez najemców otoczenia. Coraz trudniej wynająć obiekty pozbawione udogodnień i położone poza najbardziej pożądanymi lokalizacjami.

Dziś siłownia czy restauracja nie są już przewagą konkurencyjną, lecz absolutnym standardem. Najemcy zwracają uwagę także na dostępność sklepów, klinik medycznych, centrum konferencyjnego, powierzchni flex, terenów zielonych i szeroko rozumianego otoczenia budynku.

Najemcy konkurują o najlepsze biura

W praktyce oznacza to, że mimo formalnie wysokiej dostępności powierzchni, firmy często mają bardzo ograniczony wybór. Zdarzają się sytuacje, w których najemca ma do dyspozycji tylko jedną powierzchnię spełniającą wszystkie jego wymagania. W najlepszych budynkach w Warszawie zdarzają się nawet sytuacje, gdy o tę samą powierzchnię konkurują dwie, trzy firmy.

Wśród największych transakcji pierwszej połowy roku znalazły się:

•             Brown Brothers Harriman – nowa umowa na 13 700 mkw. w kompleksie WITA C w Krakowie,

•             Grupa Enea – przedłużenie połączone z ekspansją na 11 500 mkw. w Business Garden Poznań,

•             Adtran – odnowienie umowy na 6 800 mkw. w budynku Tensor Y w Gdyni.

Na rynku warszawskim widoczne są również znaczące procesy relokacyjne i renegocjacyjne przeprowadzone przez takie firmy jak: PwC, Visa, Santander/Erste. Dodatkowo Poczta Polska zdecydowała się na przedłużenie umowy najmu.

Szczególnie interesującym przykładem jest podpisana przez PwC umowa na powierzchnię w nowym projekcie w Warszawie, do której firma ma wprowadzić się dopiero w 2029 roku. Pokazuje to, jak ograniczona jest dostępność najlepszych powierzchni i jak wcześnie najwięksi najemcy podejmują dziś decyzje lokalizacyjne.

Najwyższe stawki czynszowe w regionach sięgają obecnie około 19-20 EUR/mkw./miesiąc. Dotyczy to przede wszystkim najlepszych budynków w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach.

Nie spodziewamy się jednak gwałtownego wzrostu czynszów. Właściciele najlepszych projektów mają obecnie mocniejszą pozycję negocjacyjną ze względu na ograniczoną podaż nowoczesnych powierzchni, jednak wzrosty powinny mieć umiarkowany charakter.

Jakość biura coraz ważniejsza od wysokości czynszu

Coraz częściej firmy akceptują wyższe stawki czynszowe, kompensując je jednocześnie optymalizacją zajmowanego metrażu. Dla wielu najemców ważniejsza od samej ceny staje się jakość powierzchni, lokalizacja oraz możliwość zapewnienia pracownikom atrakcyjnego środowiska pracy.

W drugiej połowie roku spodziewamy się wzrostu aktywności najemców. Szczególnie istotny jest rosnący udział nowych umów, które odpowiadają za zwiększenie popytu netto. W pierwszej połowie 2026 roku popyt netto w regionach wzrósł rok do roku, mimo że całkowity wolumen najmu był niższy niż przed rokiem.

Firmy nadal będą podejmować decyzje o relokacji, jednak przeprowadzka musi przynosić wyraźną wartość dodaną. Najemcy nie zmieniają już adresu w obrębie najbliższej okolicy, co było atrakcyjne kosztowo i logistycznie. Coraz częściej wybierają centralne lokalizacje, by zwiększyć rozpoznawalność marki, pozyskać nowe talenty czy ściągnąć pracowników z powrotem do biur ze względu na udogodnienia w budynku i w danej lokalizacji.

Kontynuowany będzie trend zajmowania nieco mniejszych powierzchni przy jednoczesnym podnoszeniu ich jakości. Widoczne będą również procesy konsolidacyjne, czego przykładem jest Erste.

Polaryzacja rynku biurowego będzie postępować

Spodziewamy się dalszej polaryzacji rynku. Najlepsze budynki będą utrzymywały wysokie zainteresowanie, natomiast starsze obiekty będą musiały przejść modernizację lub oferować bardziej elastyczne warunki najmu oraz dodatkowe zachęty dla najemców.

Nie oczekujemy gwałtownych wzrostów czynszów. W najlepszych projektach możliwe są umiarkowane podwyżki, które będą wynikały z ograniczonej podaży i utrzymującego się popytu.

Aktywność deweloperska pozostaje ograniczona i nic nie wskazuje na to, aby w najbliższym czasie doszło do powrotu do skali inwestycji obserwowanej w regionach przed 2024, a przed 2023 rokiem w Warszawie.

Deweloperzy i inwestorzy bardzo ostrożnie podchodzą do rozpoczynania nowych projektów. Każda inwestycja jest dziś poprzedzona szczegółową analizą opłacalności. Rynek nie sprzyja realizacji projektów spekulacyjnych. Wyjątkiem są centralne lokalizacje dużych miast, przede wszystkim Warszawy, o ugruntowanej pozycji i dużej popularności wśród najemców.

Coraz częściej biura analizowane są jako element projektów mixed-use, a nie samodzielna funkcja inwestycyjna. W przypadku starszych budynków właściciele będą koncentrowali się na modernizacjach, poprawie standardu oraz rozbudowie oferty udogodnień.

Duże relokacje wymagają nawet kilku lat przygotowań

Dodatkowym wyzwaniem jest ograniczona dostępność dużych modułów biurowych. W przypadku powierzchni rzędu 8 tys. mkw. perspektywa dostarczenia nowego produktu może wynosić nawet około trzech lat. To powoduje, że najwięksi najemcy coraz częściej planują relokacje z dużym wyprzedzeniem.

Autor

Karolina Słysz, Head of Regional Markets, Office Agency, AXI IMMO

Karolina Słysz
Head of Regional Markets,Office Advisory,
AXI IMMO

O AXI IMMO

AXI IMMO oferuje usługi pośrednictwa i doradztwa w obrocie nieruchomościami komercyjnymi.

Zakres naszych usług to m.in. wynajem, zakup i sprzedaż oraz zarządzanie powierzchniami magazynowymi, logistycznymi i produkcyjnymi. Dotyczą one także powierzchni biurowych oraz zakupu i sprzedaży gruntów inwestycyjnych. W ramach oferty firma świadczy usługi wycen nieruchomości.

AXI IMMO jest największą polską firmą doradczą na rynku nieruchomości komercyjnych, oferującą usługi w zakresie pośrednictwa w wynajmie biur oraz powierzchni magazynowych, transakcji kupna-sprzedaży, zarządzania powierzchniami biurowymi i magazynowymi, wyceny nieruchomości, a także zakupu i sprzedaży gruntów inwestycyjnych.

Wyróżniającym atutem AXI IMMO jest połączenie międzynarodowych standardów obsługi ze znajomością rynków lokalnych.

AXI IMMO zostało wielokrotnie nagradzane za swoje osiągnięcia w międzynarodowych i krajowych konkursach w kategoriach Doradcy Roku i Lokalnego Doradcy Roku m.in. przez CEEQA, CEE Investment Awards, CIJ Awards, Prime Property Prize czy tytuł Warehouse Agency Team of the Year od jury Eurobuild Awards otrzymany w 2025 roku.