Raport: Krakowski rynek biurowy coraz bardziej dzieli się na centrum i lokalizacje poza nim

Szacowany czas czytania: 7 minut

Krakowski rynek biurowy w pierwszej połowie 2026 roku funkcjonował pod wpływem niższej aktywności najemców oraz ograniczonej nowej podaży. Popyt brutto wyniósł 73 tys. mkw., co oznacza spadek o 58% rok do roku, podczas gdy popyt netto osiągnął poziom 36 tys. mkw., notując spadek o 27% r/r. Jednocześnie eksperci AXI IMMO w najnowszym raporcie pt.: “Rynek biurowy w Krakowie 1 połowa 2026 r.” zwracają uwagę na postępującą polaryzację rynku, której efektem jest rosnąca przewaga centralnych lokalizacji nad strefami niecentralnymi.

Najemcy wybierają nowoczesne biura w najlepszych lokalizacjach

Największy udział w strukturze popytu miały firmy produkcyjne (31%), finansowe (20%) oraz reprezentujące sektor IT (15%). Najemcy koncentrowali się przede wszystkim na nowoczesnych biurowcach oferujących wysoką jakość powierzchni, dostęp do usług oraz dogodną komunikację.

Wśród największych transakcji zawartych w pierwszej połowie 2026 roku znalazła się nowa umowa najmu podpisana przez Brown Brothers Harriman w budynku WITA C na 13 700 mkw. Istotne znaczenie miały również: przedłużenie umowy przez Akamai w Centrum Biurowym Vinci (5400 mkw.) oraz przedłużenie połączone z ekspansją przez PepsiCo w kompleksie Brain Park A (5400 mkw.).

Komentarz eksperta – Karolina Słysz, Head of Regional Markets, AXI IMMO:

„Spadek popytu w pierwszej połowie 2026 roku w porównaniu do pierwszej połowy roku poprzedniego był nieunikniony ze względu na bardzo wysoki wynik w porównywanym okresie i rynek nie był w stanie kontynuować tej dynamiki.

Pomimo niższej aktywności najemców Kraków pozostaje największym i najbardziej rozwiniętym rynkiem biurowym wśród miast regionalnych, a zainteresowanie nowoczesnymi powierzchniami w centralnych lokalizacjach nadal utrzymuje się na wysokim poziomie”.

Karolina Słysz, Head of Regional Markets,
Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO

Kraków pozostaje największym regionalnym rynkiem biurowym w Polsce

Na koniec czerwca 2026 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Krakowie wyniosły 1,87 mln mkw. Tym samym stolica Małopolski utrzymała pozycję największego rynku biurowego wśród miast regionalnych. W pierwszej połowie roku deweloperzy oddali do użytkowania blisko 34 tys. mkw. nowej powierzchni w ramach wielofunkcyjnego projektu WITA realizowanego przez Echo Investment oraz budynku Fabryczna Office Park B7 dostarczonego na rynek przez Inter-Bud.

Nowa podaż biur w Krakowie pozostaje ograniczona

Jednocześnie aktywność deweloperska pozostaje ograniczona. W budowie znajduje się obecnie około 37 tys. mkw. powierzchni biurowej, czyli o 45% mniej niż rok wcześniej. Największym projektem realizowanym na rynku jest Tischnera Green Park 1, a wśród pozostałych inwestycji znajdują się Soneta oraz rewitalizowany budynek Loft Park B.

Rynek biurowy w Krakowie: rośnie różnica między centrum a pozostałymi lokalizacjami

Wraz z ograniczonym popytem wzrasta poziom niewynajętej powierzchni. Na koniec pierwszej połowy 2026 roku średni wskaźnik pustostanów w Krakowie osiągnął poziom 19%, co oznacza wzrost o 1,7 p.p. w ujęciu rocznym. Trzeba jednak podkreślić, że poziom pustostanów różni się mocno w zależności od lokalizacji. Szczególnie widoczna jest różnica pomiędzy centrum miasta a lokalizacjami poza nim. Wskaźnik pustostanów w centrum wyniósł 10,3%, podczas gdy w strefach niecentralnych osiągnął 21,9%.

Komentarz eksperta – Elżbieta Golik, Associate Director, AXI IMMO:

„Coraz wyraźniej widoczna jest polaryzacja krakowskiego rynku biurowego.

Budynki położone w centrum, oferujące dostęp do szerokiego wachlarza usług i komunikacji publicznej, przyciągają najemców znacznie skuteczniej niż obiekty zlokalizowane poza głównymi strefami biznesowymi miasta”.

Elżbieta Golik, Associate Director,
Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO

Czynsze za biura w Krakowie pozostają stabilne

Rosnąca konkurencja między budynkami nie wpływa obecnie istotnie na poziom stawek czynszowych. Na koniec czerwca 2026 roku czynsze ofertowe w Krakowie utrzymywały się w przedziale od 10 do 19 EUR za mkw. miesięcznie. Najwyższe stawki obserwowane były w centralnych lokalizacjach oraz w projektach wyróżniających się standardem i ofertą dla użytkowników.

Jakość i lokalizacja będą coraz ważniejsze dla najemców

Zdaniem ekspertów AXI IMMO proces polaryzacji rynku będzie się pogłębiał. W perspektywie krótkoterminowej można spodziewać się dalszych relokacji firm do bardziej atrakcyjnych lokalizacji, konsolidacji zajmowanej powierzchni oraz wzrostu znaczenia jakości środowiska pracy i dostępnych udogodnień.

Komentarz eksperta – Emilia Trofimiuk, Research Manager, AXI IMMO:

„W kolejnych kwartałach spodziewamy się stopniowego wzrostu aktywności najemców.

Jednocześnie utrzyma się trend konsolidacji powierzchni i poszukiwania biur lepiej dopasowanych do hybrydowego modelu pracy, szczególnie w najwyższej jakości projektach”.

Emilia Trofimiuk, Research Manager,
Dział Analiz i badań rynkowych, AXI IMMO

*Po więcej szczegółowych danych zapraszamy do lektury naszego najnowszego raportu „Rynek biurowy w Krakowie 1 poł. 2026 r.“.