Raport – Rynek magazynowy w Polsce I połowa 2025, najnowsza publikacja przygotowana przez ekspertów Działu badań i analiz rynkowych w agencji nieruchomości AXI IMMO, największej polskiej firmie doradczej na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce.

POBIERZ RAPORT [PL]
The English version is available here

Szacowany czas czytania: 9 minut

Polski rynek magazynowy w I poł. 2025 roku w fazie selekcji i stabilizacji

W pierwszej połowie 2025 roku rynek nieruchomości przemysłowo-logistycznych w Polsce utrzymał stabilny wzrost. Całkowite zasoby zwiększyły się  o 7% r/r do poziomu 36,03 mln mkw. mimo obserwowanego trendu spadkowego w nowej podaży (1,15 mln mkw.; -30% r/r) i ostrożniejszego podejścia deweloperów do startu nowych projektów (1,47 mln mkw.; -26% r/r). W sektorze utrzymała się rosnąca liczba renegocjacji co przełożyło się na wynik popytu brutto, który na koniec czerwca br. wyniósł 2,95 mln mkw. (+10% r/r). Na większości rynków obserwowana jest stabilizacja stawek czynszów ofertowych. Pomimo niepewności makroekonomicznej sektor pozostaje jednym z najatrakcyjniejszych dla inwestorów z silnymi fundamentami i wyraźną aktywnością zakupową. Największa polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych AXI IMMO prezentuje najnowszy raport pt. „Rynek magazynowy w Polsce I połowa 2025 r.”.

Rynek inwestycyjny – wzrost znaczenia transakcji typu sale & leaseback

Wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze magazynowym osiągnął 694 mln EUR, co oznacza wzrost o 135% r/r. Aż 40% całkowitej wartości inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych przypadło właśnie na segment magazynowo-produkcyjny. Ważną rolę odegrały transakcje typu sale & leaseback, a najbardziej spektakularna z nich, o wartości 253,5 mln EUR, została sfinalizowana przez amerykański REIT Realty Income, który nabył dwa obiekty od Eko-Okien.

„Na rynku inwestycyjnym widzimy wyraźny powrót kapitału, szczególnie w sektorze magazynowym. Inwestorzy konsekwentnie koncentrują się na nowoczesnych obiektach z długimi umowami najmu, zlokalizowanych w kluczowych hubach logistycznych. Transakcje typu sale & leaseback zyskują na popularności. Przy odpowiednim WAULT i atrakcyjnej cenie stanowią dziś ciekawy produkt inwestycyjny,” komentuje Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, AXI IMMO.

W pierwszej połowie 2025 r. popyt pod znakiem renegocjacji

Jak czytamy w raporcie “Rynek magazynowy w Polsce I połowa 2025 r.”, całkowity popyt brutto w I półroczu 2025 r. wyniósł 2,95 mln mkw. tj. o 10% więcej niż rok wcześniej. Za tę dynamikę odpowiadała przede wszystkim duża transakcja sale & leaseback. Popyt netto natomiast, obejmujący wyłącznie nowe umowy i ekspansje, spadł o 17% r/r, osiągając 1,34 mln mkw., co potwierdza rosnący udział przedłużeń.

Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO, zauważa: „Sytuacja popytowa w pierwszej połowie 2025 roku różniła się znacznie w zależności od regionu, przy czym obserwujemy naturalny wzrost liczby renegocjacji umów, co związane jest z wygaśnięciem kontraktów zawieranych w okresie największego boomu popytowego w latach 2020-2021. Firmy, szczególnie w obliczu niestabilnego otoczenia geopolitycznego i gospodarczego, coraz ostrożniej podchodzą do relokacji czy ekspansji. Mimo to fundamenty rynku magazynowego pozostają mocne: utrzymuje się stabilny poziom pustostanów, a zainteresowanie ze strony najemców z sektorów handlu czy e-commerce wciąż jest wysokie. Udział największych pięciu rynków magazynowych w Polsce pozostaje dominujący, jednak dynamika wzrostu coraz częściej przesuwa się w stronę mniejszych lokalizacji”.

TOP 3 wojowództwa z największą aktywnością najemców:

  • Mazowsze (566 tys. mkw.)
  • Śląsk (524 tys. mkw.)
  • Dolny Śląsk (429 tys. mkw.)*.

*Szczególnie wyróżnił się Wrocław, gdzie największy udział w popycie netto miały firmy z sektora e-commerce.

Podaż: mniejsza aktywność deweloperska przy stabilizacji wskaźnika pustostanów

Na koniec czerwca 2025 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej, produkcyjnej i logistycznej wyniosły 36,03 mln mkw. (+7% r/r), a nowa podaż w referowanym okresie osiągnęła 1,15 mln mkw. (-30% r/r).

Najwięcej nowej powierzchni deweloperzy dostarczyli w I połowie 2025 r. w województwach:

  • dolnośląskim (344 tys. mkw.),
  • śląskim (256 tys. mkw.),
  • mazowieckim (155 tys. mkw.).

Wśród największych oddanych do użytku projektów znalazły się m.in.:

W budowie pozostawało 1,47 mln mkw. (-26% r/r) powierzchni magazynowych i logistycznych, z czego jedynie 41% realizowano w formule spekulacyjnej. Mazowsze utrzymało pozycję lidera pod względem nowo rozpoczynanych inwestycji na rynku magazynowym. W I kwartale 2025 r. rozpoczęto tam budowę 216 tys. mkw., a w II kwartale kolejne 198 tys. mkw.**

**Więcej danych w pełnym raporcie Rynek magazynowy w Polsce I połowa 2025 r.

Gdzie wynająć magazyn od zaraz?

Na polskim rynku magazynowym poziom pustostanów pozostaje stabilny. W rezultacie koniec czerwca 2025 r. wyniósł 8,2%, to tylko nieznacznie mniej niż rok wcześniej. Jest to efekt ograniczania projektów spekulacyjnych i większego nacisku na inwestycje z zabezpieczonym najmem. Podobnie jak na koniec czerwca 2024 roku, najwyższy współczynnik niewynajętej powierzchni magazynowej zanotowano w województwach lubuskim (18,4%) i świętokrzyskim (17,2%). Zgodnie z raportem “Rynek magazynowy w Polsce I połowa 2025”, spośród pięciu głównych rynków najwięcej powierzchni magazynowej i logistycznej do wynajęcia w liczbach bezwzględnych pozostaje w województwach dolnośląskim, mazowieckim i łódzkim.

Top 3 województwa z najwęszą ilością nowoczesnej powierzchni magazynowej do wynajęcia:

  • 542 tys. mkw. – woj. dolnośląskie
  • 477 tys. mkw. – woj. mazowieckie
  • 452 tys. mkw. – woj. łódzkie.

Stabilizacja w zakresie stawek czynszowych na rynku magazynowym w Polsce

W Polsce w I połowie 2025 r. stawki bazowe za wynajem nowoczesnej powierzchni magazynowej pozostały stabilne. Wg. raportu “Rynek magazynowy w Polsce I połowa 2025 r.” w obiektach big-box czynsze ofertowe kształtowały się na poziomie 3,6–6,5 EUR/mkw./m-c. Natomiast w topowych lokalizacjach (Warszawa, Kraków) przekraczały 6 EUR/mkw./m-c.

Deweloperzy w ramach zachęt oferowali wakacje czynszowe i wsparcie adaptacyjne przy dłuższych umowach, szczególnie dla najemców zainteresowanych większymi powierzchniami.

Wysokości opłat eksploatacyjnych, z racji wzrostu kosztów energii i pracy, pozostają w trendzie wzrostowym.

Większa dojrzałość polskiego rynku magazynowego

Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO, podsumowuje: „W drugiej połowie 2025 roku spodziewamy się kontynuacji trendu stabilizacji zarówno po stronie podaży, jak i popytu. Polski rynek magazynowy pozostaje w europejskiej czołówce pod względem wolumenu powierzchni, dynamiki popytu, ale jest też rynkiem coraz bardziej dojrzałym. Przewidujemy zatem dalszy udział renegocjacji i wzrost znaczenia umów typu pre-let w najważniejszych hubach. Oczekujemy również dalszego wzrostu liczby transakcji inwestycyjnych, zwłaszcza portfelowych i typu sale & leaseback. Widzimy stopniowe dojrzewanie rynku, na którym dominuje pogłębiona analiza nad spekulacją, rośnie znaczenie ESG, w efekcie czego zawierane są dłuższe umowy”.

O AXI IMMO

AXI IMMO oferuje usługi doradcze w zakresie nieruchomości komercyjnych, w tym: wynajem i zarządzanie powierzchniami magazynowymi i produkcyjnymi oraz biurowymi, wyceny nieruchomości, a także zakup i sprzedaż nieruchomości komercyjnych oraz gruntów inwestycyjnych. W ramach oferty firma świadczy usługi zarządzania łańcuchami B2B i B2C.

Od początku swojej działalności firma działa prężnie i wyróżnia się na rynku polskim. Największym atutem AXI IMMO jest połączenie międzynarodowych standardów obsługi z rzetelną znajomością rynku lokalnego. Potwierdzeniem tego są zadowoleni klienci jak również otrzymane nagrody w konkursach branżowych. AXI IMMO w konkursie CiJ Awards otrzymała tytuł Najlepszej Lokalnej Agencji Roku 2012 i przez kolejne 6 lat z rzędu łącznie z 2019 r., jak również za lata 2021 i 2024. W tym samym konkursie tytuł Najlepszego Zespołu w Sektorze Magazynowym 2016 oraz 2017 roku trafił do AXI IMMO.
W konkursie CEE Investment Awards firma AXI IMMO była laureatem w kategorii Lokalna Agencja 2019 oraz 2023 r.
Także za 2023 oraz 2024 r. AXI IMMO została wybrana Lokalnym Agentem Roku w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w konkursie CEEQA.
Również w 2024 roku AXI IMMO otrzymała tytuł Doradcy Roku w konkursie Prime Property Prize 2024. 

Zespół Działu Badań i Analiz rynkowych AXI IMMO prowadzi regularne analizy rynkowe oraz dostarcza raporty i publikacje dotyczące rynku nieruchomości komercyjnych.

Mogą Cię zainteresować:

Zapraszamy do zapoznania się z pełnym raportem – wypełnij formularz, aby pobrać raport Rynek magazynowy w Polsce I połowa 2025 r.