Raport: Rynek magazynowy w Polsce I połowa 2025 – najnowszy raport AXI IMMO

Raport – Rynek magazynowy w Polsce I połowa 2025, najnowsza publikacja przygotowana przez ekspertów Działu badań i analiz rynkowych w agencji nieruchomości AXI IMMO, największej polskiej firmie doradczej na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce.

Polski rynek magazynowy w I poł. 2025 roku w fazie selekcji i stabilizacji

W pierwszej połowie 2025 roku rynek nieruchomości przemysłowo-logistycznych w Polsce utrzymał stabilny wzrost. Całkowite zasoby zwiększyły się  o 7% r/r do poziomu 36,03 mln mkw. mimo obserwowanego trendu spadkowego w nowej podaży (1,15 mln mkw.; -30% r/r) i ostrożniejszego podejścia deweloperów do startu nowych projektów (1,47 mln mkw.; -26% r/r). W sektorze utrzymała się rosnąca liczba renegocjacji co przełożyło się na wynik popytu brutto, który na koniec czerwca br. wyniósł 2,95 mln mkw. (+10% r/r).
Na większości rynków obserwowana jest stabilizacja stawek czynszów ofertowych. Pomimo niepewności makroekonomicznej sektor pozostaje jednym z najatrakcyjniejszych dla inwestorów z silnymi fundamentami i wyraźną aktywnością zakupową.
Największa polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych AXI IMMO prezentuje najnowszy raport pt. „Rynek magazynowy w Polsce I połowa 2025 r.”.

Rynek inwestycyjny – wzrost znaczenia transakcji typu sale & leaseback

Wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze magazynowym osiągnął 694 mln EUR, co oznacza wzrost o 135% r/r. Aż 40% całkowitej wartości inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych przypadło właśnie na segment magazynowo-produkcyjny.

„Transakcje typu sale & leaseback zyskują na popularności.
Przy odpowiednim WAULT i atrakcyjnej cenie
stanowią dziś ciekawy produkt inwestycyjny.”

Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, AXI IMMO

Ważną rolę odegrały transakcje typu sale & leaseback, a najbardziej spektakularna z nich, o wartości 253,5 mln EUR, została sfinalizowana przez amerykański REIT Realty Income, który nabył dwa obiekty od Eko-Okien.

Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, AXI IMMO komentuje:

„Na rynku inwestycyjnym widzimy wyraźny powrót kapitału, szczególnie w sektorze magazynowym. Inwestorzy konsekwentnie koncentrują się na nowoczesnych obiektach z długimi umowami najmu, zlokalizowanych w kluczowych hubach logistycznych. Transakcje typu sale & leaseback zyskują na popularności. Przy odpowiednim WAULT i atrakcyjnej cenie stanowią dziś ciekawy produkt inwestycyjny.”

Szukasz korzystnej inwestycji magazynowej w Łodzi lub okolicach?
Sprawdź ofertę nowoczesnej hali magazynowej w Rzgowie – idealnej zarówno na sprzedaż, jak i wynajem. Doskonała lokalizacja, atrakcyjna cena i dostępność od zaraz!

W pierwszej połowie 2025 r. popyt na magazyny pod znakiem renegocjacji

„Sytuacja popytowa w pierwszej połowie 2025 roku różniła się znacznie w zależności od regionu, przy czym obserwujemy naturalny wzrost liczby renegocjacji umów.”

Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO

Jak czytamy w raporcie “Rynek magazynowy w Polsce I połowa 2025 r.”, całkowity popyt brutto w I półroczu 2025 r. wyniósł 2,95 mln mkw. tj. o 10% więcej niż rok wcześniej. Za tę dynamikę odpowiadała przede wszystkim duża transakcja sale & leaseback.

Popyt netto natomiast, obejmujący wyłącznie nowe umowy i ekspansje, spadł o 17% r/r, osiągając 1,34 mln mkw., co potwierdza rosnący udział przedłużeń.*

*Szczegółowe dane o strukturze popytu na powierzchnie magazynowe w poszczególnych województwach znajdziesz w raporcie Rynek magazynowy w Polsce I połowa 2025 r.

Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO, zauważa:

„Sytuacja popytowa w pierwszej połowie 2025 roku różniła się znacznie w zależności od regionu, przy czym obserwujemy naturalny wzrost liczby renegocjacji umów, co związane jest z wygaśnięciem kontraktów zawieranych w okresie największego boomu popytowego w latach 2020-2021. Firmy, szczególnie w obliczu niestabilnego otoczenia geopolitycznego i gospodarczego, coraz ostrożniej podchodzą do relokacji czy ekspansji. Mimo to fundamenty rynku magazynowego pozostają mocne: utrzymuje się stabilny poziom pustostanów, a zainteresowanie ze strony najemców z sektorów handlu czy e-commerce wciąż jest wysokie. Udział największych pięciu rynków magazynowych w Polsce pozostaje dominujący, jednak dynamika wzrostu coraz częściej przesuwa się w stronę mniejszych lokalizacji”.

Podaż: mniejsza aktywność deweloperska przy stabilizacji wskaźnika pustostanów

Na koniec czerwca 2025 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej, produkcyjnej i logistycznej w Polsce wyniosły 36,03 mln mkw. (+7% r/r), a nowa podaż w referowanym okresie osiągnęła 1,15 mln mkw. (-30% r/r).

Najwięcej nowej powierzchni deweloperzy dostarczyli w I połowie 2025 r. w województwach:

• dolnośląskim (344 tys. mkw.),
• śląskim (256 tys. mkw.),
• mazowieckim (155 tys. mkw.).

Wśród największych oddanych do użytku projektów znalazły się m.in.:

• kolejne etapy P3 Wrocław (95 tys. mkw.) i GLP Wrocław V Logistics Centre (67,6 tys. mkw.) w woj. dolnośląskim,
• nowy projekt Panattoni Park Sosnowiec Expo (62,1 tys. mkw.) w woj. śląskim.

W budowie pozostawało 1,47 mln mkw. (-26% r/r) powierzchni magazynowych i logistycznych, z czego jedynie 41% realizowano w formule spekulacyjnej. W rankingu to Mazowsze utrzymało pozycję lidera pod względem nowo rozpoczynanych inwestycji na rynku magazynowym. W I kwartale 2025 r. rozpoczęto tam budowę 216 tys. mkw., zaś w II kwartale kolejne 198 tys. mkw.*

*Więcej danych w pełnym raporcie Rynek magazynowy w Polsce I połowa 2025 r.

Gdzie wynająć magazyn od zaraz?

Na polskim rynku magazynowym poziom pustostanów pozostaje stabilny. W rezultacie na koiec czerwca 2025 r. wyniósł 8,2%. To tylko nieznacznie mniej niż rok wcześniej. Jest to efekt ograniczania projektów spekulacyjnych i większego nacisku na inwestycje z zabezpieczonym najmem.

Podobnie jak na koniec czerwca 2024 roku, najwyższy współczynnik niewynajętej powierzchni magazynowej zanotowano w województwach lubuskim (18,4%) i świętokrzyskim (17,2%). Jednocześnie, zgodnie z raportem “Rynek magazynowy w Polsce I połowa 2025”, spośród pięciu głównych rynków w liczbach bezwzględnych najwięcej powierzchni magazynowej i logistycznej do wynajęcia pozostaje w województwie dolnośląskim, województwie mazowieckim i województwie łódzkim.

Sprawdź szczegóły oferty magazynów na wynajem w Łodzi i okolicy tutaj.

Stabilizacja w zakresie stawek czynszowych na rynku magazynowym w Polsce

W Polsce w I połowie 2025 r. stawki bazowe za wynajem nowoczesnej powierzchni magazynowej pozostały stabilne.
W obiektach magazynowych big-box czynsze ofertowe za m² za miesiąc kształtowały się na poziomie między 3,6 a 6,5 EURO.
Natomiast w topowych lokalizacjach jak Warszawa i Kraków, ofertowy czynsz za m² powierzchni magazynowej przekraczał 6 EURO /miesiąc.*

*Więcej danych w pełnym raporcie Rynek magazynowy w Polsce I połowa 2025 r.

Deweloperzy w ramach zachęt oferowali wakacje czynszowe i wsparcie adaptacyjne przy dłuższych umowach, szczególnie dla najemców zainteresowanych większymi powierzchniami.Wysokości opłat eksploatacyjnych, z racji wzrostu kosztów energii i pracy, pozostają w trendzie wzrostowym.

Większa dojrzałość polskiego rynku magazynowego

„Polski rynek magazynowy pozostaje w europejskiej czołówce pod względem wolumenu powierzchni, dynamiki popytu, ale jest też rynkiem coraz bardziej dojrzałym.”

Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO

Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO, podsumowuje:

„W drugiej połowie 2025 roku spodziewamy się kontynuacji trendu stabilizacji zarówno po stronie podaży, jak i popytu. Polski rynek magazynowy pozostaje w europejskiej czołówce pod względem wolumenu powierzchni, dynamiki popytu, ale jest też rynkiem coraz bardziej dojrzałym. Przewidujemy zatem dalszy udział renegocjacji i wzrost znaczenia umów typu pre-let w najważniejszych hubach. Oczekujemy również dalszego wzrostu liczby transakcji inwestycyjnych, zwłaszcza portfelowych i typu sale & leaseback. Widzimy stopniowe dojrzewanie rynku, na którym dominuje pogłębiona analiza nad spekulacją, rośnie znaczenie ESG, w efekcie czego zawierane są dłuższe umowy”.

Aby przeczytać raport “Rynek magazynowy w Polsce I połowa 2025 r.”, wypełnij formularz umieszczony na dole tej strony, a my wyślemy do Ciebie wiadomość z linkiem do pełnego raportu.