EXPO REAL 2026: Polska liderem rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne w Europie Środkowo-Wschodniej 

Sentyment inwestorów do Polski pozostaje pozytywny, choć fundusze nadal podchodzą do nowych inwestycji z pewną ostrożnością. Warszawa pozostaje najważniejszym rynkiem inwestycyjnym w kraju i nadal znajduje się na szczycie list zakupowych wielu funduszy. Dotyczy to zarówno sektora magazynowego, jak i biurowego. Jeśli chodzi o magazyny z wieloma najemcami, inwestorzy koncentrują się głównie na regionie Warszawy, dopiero w drugiej kolejności analizują główne miasta regionalne. W przypadku biur w stolicy największym zainteresowaniem cieszą się nowoczesne budynki w centrum miasta i w rejonie Ronda Daszyńskiego.

• Dlaczego Polska pozostaje liderem rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne w Europie Środkowo-Wschodniej?
• Jakie nieruchomości komercyjne są dziś najbardziej poszukiwane przez inwestorów?
• Dlaczego Warszawa pozostaje najważniejszym rynkiem inwestycyjnym w Polsce?
• Jakie aktywa logistyczne i biurowe przyciągają największy kapitał?
• W jaki sposób koszty finansowania wpływają na decyzje inwestycyjne?
• Jakie są perspektywy rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2026 roku?

Polska liderem inwestycji w nieruchomości komercyjne w Europie Środkowo-Wschodniej

Najbardziej poszukiwane nieruchomości to te z długoterminowymi umowami najmu oraz stabilnymi najemcami. Dotyczy to przede wszystkim aktywów logistycznych i obiektów związanych z lekką produkcją. 

Wyraźna jest różnica w płynności nieruchomości oraz w apetycie na inwestycje i w ocenie ryzyka pomiędzy nieruchomościami w znanych i sprawdzonych kluczowych lokalizacjach a aktywami położonymi w mniejszych ośrodkach. Znacząca rozbieżność zauważalna jest także pomiędzy obiektami z jednym najemcą i długą umową najmu a dużymi parkami logistycznymi z wieloma najemcami, które obecnie trudniej sprzedać po atrakcyjnych cenach. W odpowiedzi na ten profil zainteresowania kluczowych zagranicznych inwestorów obserwujemy, że właściciele dużych portfeli nieruchomości koncentrują się właśnie na sprzedaży obiektów logistycznych z zawartymi długimi umowami najmu ze stabilnymi najemcami. Nieruchomości ze zdywersyfikowaną grupą najemców czekają na lepszy moment na sprzedaż, ponieważ popyt na takie aktywa, szczególnie poza Warszawą, ze strony kupujących jest dziś ograniczony.

„Najbardziej poszukiwane nieruchomości to te z długoterminowymi umowami najmu oraz stabilnymi najemcami. Dotyczy to przede wszystkim aktywów logistycznych i obiektów związanych z lekką produkcją”

Joanna Lewandowska,
Associate Director, Capital Markets,
AXI IMMO

Logistyka i bezpieczeństwo dochodu na pierwszym planie

W sektorze handlowym największym zainteresowaniem cieszą się parki handlowe, przy czym z uwagi na coraz większe nasycenie rynku, inwestorzy znacznie szczegółowiej analizują mikrolokalizację takich parków i ewentualne ryzyko kanibalizacji przez konkurencyjne koncepty handlowe. Szczególnie pozytywnie postrzegane są obiekty, w których przeważającą część zajmują najemcy z sektorów dóbr podstawowych (spożywczy, drogeryjny), ponieważ są one bardziej odporne na wahania koniunktury. Silne zainteresowanie nieruchomościami obsługującymi podstawowe potrzeby mieszkańców obserwujemy wśród konserwatywnych inwestorów z krajów niemieckojęzycznych oraz anglosaskich. Te fundusze szukają nieruchomości zabezpieczonych długimi umowami najmu z podmiotami z branży spożywczej/FMCG – zarówno handlowych, jak i logistycznych. Wybrana grupa inwestorów mogłaby również zainteresować się dużymi centrami handlowymi, jednak grono potencjalnych nabywców takich aktywów pozostaje stosunkowo niewielkie.

Ostrożność inwestorów nie zmienia pozytywnych perspektyw rynku

Jednym z czynników wpływających obecnie na aktywność inwestorów pozostają koszty finansowania. W ostatnich tygodniach wzrost wskaźników IRS, będących ważnym punktem odniesienia przy wycenie finansowania transakcji na rynku nieruchomości, przełożył się na wyższy koszt kapitału. Gracze rynkowi wciąż komunikują również obawy dotyczące rosnącej inflacji. W efekcie obserwujemy nieco większą ostrożność części uczestników rynku. Nie zmienia to jednak ogólnie stabilnych perspektyw dla polskiego sektora nieruchomości. 

Polska jest postrzegana jako rynek wyróżniający się na tle innych europejskich krajów przede wszystkim pozytywnymi wskaźnikami makroekonomicznymi, ale również wysokim stopniem dywersyfikacji źródeł wzrostu gospodarczego. Na rynku znajduje się obecnie szereg transakcji w toku, które z dużym prawdopodobieństwem zostaną sfinalizowane. Spodziewamy się, że wolumen inwestycyjny będzie wyższy w tym roku w porównaniu do zeszłego.

„Polska jest postrzegana jako rynek wyróżniający się na tle innych europejskich krajów przede wszystkim pozytywnymi wskaźnikami makroekonomicznymi, ale również wysokim stopniem dywersyfikacji źródeł wzrostu gospodarczego”

Joanna Lewandowska,
Associate Director, Capital Markets,
AXI IMMO

Międzynarodowy kapitał wzmacnia pozycję Polski

Struktura kapitału, który kupuje dziś nieruchomości w Polsce, jest bardzo zróżnicowana, co ma pozytywny wpływ na płynność aktywów. Inwestycjami na terenie Polski interesują się w tej chwili znaczący inwestorzy z USA, Azji i zachodniej Europy. Jest aktywny kapitał z Czech oraz krajów bałtyckich, a także kapitał rodzimy. Wśród aktywnych kupujących pozostają fundusze SCPI. W ich przypadku lokalizacja czy wiek budynku często mają mniejsze znaczenie niż stopa zwrotu, długość najmu i jakość najemcy. Jednym z atutów rynku pozostaje zdrowy miks kapitału pochodzącego z różnych kierunków oraz aktywność zróżnicowanych grup inwestorów. 

Pomimo wzrostu kosztów finansowania perspektywy dla polskiego rynku nieruchomości komercyjnych pozostają stabilne. Warszawa nadal pozostaje najważniejszym kierunkiem dla inwestorów, a zainteresowanie obejmuje zarówno najlepsze biurowce, jak i nowoczesne aktywa logistyczne. Aktywność inwestorów jest większa niż rok temu, a zainteresowanie polskim rynkiem utrzymuje się zarówno wśród kapitału krajowego, jak i zagranicznego.

Autor

Joanna Lewandowska,
Associate Director, Capital Markets,
AXI IMMO