EXPO REAL 2026: inwestorzy wracają na rynek, ale coraz większe znaczenie ma jakość aktywów i skuteczne zarządzanie

Tegoroczne targi EXPO REAL w Monachium potwierdziły, że europejski rynek nieruchomości komercyjnych stopniowo odzyskuje aktywność. Jednocześnie nie jest to powrót do realiów znanych z poprzedniego cyklu. Coraz mniej widać inwestorów czekających na poprawę warunków rynkowych, a coraz więcej koncentrujących się na możliwościach realizacji transakcji w obecnym otoczeniu.

EXPO REAL 2026: inwestorzy odchodzą od strategii „wait and see”

Po tegorocznym EXPO REAL najciekawszym wnioskiem nie jest sam wzrost aktywności inwestorów, lecz zmiana podejścia do rynku. Spada liczba organizacji, które czekają na powrót warunków z poprzedniego cyklu. Zamiast tego skupiają się na możliwościach realizacji transakcji w obecnym otoczeniu rynkowym. Widoczne jest stopniowe odchodzenie od strategii „wait and see”, która jeszcze niedawno dominowała w wielu procesach inwestycyjnych.

Kapitał jest dostępny, ale pozostaje bardzo selektywny. Sam dostęp do finansowania nie jest dziś głównym wyzwaniem. Znacznie większe znaczenie mają jakość aktywa, stabilność przepływów pieniężnych, wiarygodność najemcy oraz realność założeń biznesowych. Inwestorzy wracają na rynek, ale robią to w sposób znacznie bardziej zdyscyplinowany niż w poprzednich cyklach.

Polska pozostaje dobrze widoczna na radarach inwestorów analizujących możliwości lokowania kapitału w regionie. Jednym z atutów rynku jest obecność kapitału reprezentującego różne strategie inwestycyjne i profile ryzyka.

EXPO REAL 2026: jakość aktywów coraz ważniejsza dla inwestorów

Coraz większe znaczenie ma również selekcja aktywów. W obecnym otoczeniu inwestorzy coraz rzadziej podejmują decyzje wyłącznie na poziomie sektora czy miasta. O atrakcyjności inwestycji decydują jakość konkretnej nieruchomości, jej lokalizacja, parametry techniczne oraz możliwości realizacji założonego planu biznesowego.

“Polska pozostaje jednym z rynków, które korzystają na zmianach zachodzących w europejskich łańcuchach dostaw. W wielu rozmowach prowadzonych podczas EXPO REAL logistyka była wskazywana jako jeden z sektorów posiadających największy potencjał wzrostu w kolejnych latach. Wspierają go zarówno rozwój e-commerce, jak i procesy związane z nearshoringiem oraz reorganizacją sieci dostaw.

Jednocześnie coraz większego znaczenia nabiera umiejętność skutecznego przeprowadzenia transakcji. W obecnych warunkach rynkowych to nie tylko cena decyduje o sukcesie procesu. Coraz częściej kluczowe stają się odpowiednia struktura transakcji, zdolność do ograniczenia różnic pomiędzy oczekiwaniami stron oraz elastyczność w poszukiwaniu rozwiązań”

Grzegorz Chmielak
Head of Capital Markets & Valuation
AXI IMMO

Zarządzanie aktywami nowym źródłem budowania wartości nieruchomości

Wśród inwestorów coraz częściej pojawia się przekonanie, że o wynikach inwestycji będzie decydować przede wszystkim jakość zarządzania aktywem. Po latach, w których istotnym źródłem wzrostu wartości była kompresja stóp kapitalizacji, większego znaczenia nabierają działania operacyjne, modernizacje oraz umiejętność dostosowywania nieruchomości do zmieniających się oczekiwań najemców.

„Jedną z najciekawszych obserwacji tegorocznych targów EXPO REAL jest zmieniające się podejście właścicieli nieruchomości do zarządzania aktywami. W otoczeniu niepewnych perspektyw dalszej kompresji stóp kapitalizacji oraz ograniczonej aktywności inwestycyjnej coraz większego znaczenia nabiera umiejętność utrzymania i zwiększania wartości istniejących aktywów. Osiągnięcie tego celu nie jest jednak tak proste, jak mogłoby się wydawać.

Nawet w Warszawie, gdzie ograniczona nowa podaż tworzy bardziej sprzyjające warunki dla właścicieli nieruchomości, przełożenie zmian zachodzących na rynku na poprawę wyników konkretnego aktywa wymaga znacznie więcej niż skutecznej komercjalizacji.

Na rynkach regionalnych dodatkowymi wyzwaniami pozostają utrzymanie najemców oraz zachowanie konkurencyjności istniejących nieruchomości”.

Tomasz Michalczyk
Head of Office Advisory
AXI IMMO

Coraz częściej w rozmowach z właścicielami nieruchomości pojawia się również kwestia rozproszenia funkcji związanych z zarządzaniem aktywem. Komercjalizacja, zarządzanie nieruchomościąt, marketing oraz serwisytechniczne często funkcjonują niezależnie od siebie. Choć każdy z tych obszarów może działać skutecznie samodzielnie, nie zawsze przekłada się to na optymalne wyniki ani maksymalizację wartości całego aktywa.

Rynek dostarcza również nowych możliwości inwestycyjnych. Nadal dużą uwagę przyciąga logistyka, a inwestorzy coraz częściej analizują także projekty związane z przebudową, zmianą funkcji lub repozycjonowaniem istniejących nieruchomości. W wielu przypadkach aktywne zarządzanie aktywem ponownie staje się istotnym źródłem budowania wartości.

EXPO REAL 2026: międzynarodowy kapitał ponownie szuka możliwości inwestycyjnych

Jednym z tematów regularnie powracających podczas tegorocznych rozmów była również rosnąca aktywność kapitału międzynarodowego. Coraz większe zainteresowanie Europą wykazują inwestorzy z Azji oraz Ameryki Północnej, którzy poszukują atrakcyjnych stóp zwrotu i coraz częściej analizują możliwości poza najbardziej dojrzałymi rynkami Europy Zachodniej.

„Polska jest postrzegana jako rynek wyróżniający się na tle innych europejskich krajów przede wszystkim pozytywnymi wskaźnikami makroekonomicznymi, ale również wysokim stopniem dywersyfikacji źródeł wzrostu gospodarczego.

Na rynku znajduje się obecnie szereg transakcji w toku, które z dużym prawdopodobieństwem zostaną sfinalizowane. Spodziewamy się, że wolumen inwestycyjny będzie wyższy w tym roku w porównaniu do zeszłego.

Struktura kapitału, który kupuje dziś nieruchomości w Polsce, jest bardzo zróżnicowana, co ma pozytywny wpływ na płynność aktywów. Inwestycjami na terenie Polski interesują się w tej chwili znaczący inwestorzy z USA, Azji i zachodniej Europy. Jest aktywny kapitał z Czech oraz krajów bałtyckich, a także kapitał rodzimy. Jednym z atutów rynku pozostaje zdrowy miks kapitału pochodzącego z różnych kierunków oraz aktywność zróżnicowanych grup inwestorów”.

Joanna Lewandowska
Associate Director,  Capital Markets,
AXI IMMO

Coraz częściej uwagę inwestorów przyciągają także sektory wspierane przez długoterminowe trendy strukturalne. Oprócz logistyki dotyczy to infrastruktury, centrów danych oraz projektów związanych z transformacją energetyczną i cyfryzacją gospodarki. W wielu przypadkach to właśnie te obszary są postrzegane jako potencjalne źródło wzrostu w kolejnych latach.

W sektorze logistycznym coraz większe znaczenie ma nie tylko sama lokalizacja, ale również dostęp do energii i możliwości dalszego rozwoju operacyjnego nieruchomości. Inwestorzy oraz najemcy zwracają uwagę na parametry techniczne budynków, możliwości automatyzacji oraz zdolność aktywów do obsługi zmieniających się modeli funkcjonowania łańcuchów dostaw.

Polski rynek nieruchomości komercyjnych w nowej rzeczywistości inwestycyjnej

Jednym z najbardziej widocznych sygnałów poprawy nastrojów jest zmiana charakteru aktywności inwestorów. Rynek pozostaje wymagający, jednak coraz więcej uczestników jest gotowych angażować kapitał przy obecnych warunkach. W efekcie rośnie liczba prowadzonych procesów, a perspektywy dla wolumenów inwestycyjnych są wyraźnie lepsze niż jeszcze kilkanaście miesięcy temu.

Perspektywy dla polskiego rynku nieruchomości komercyjnych pozostają stabilne. Być może najważniejszą obserwacją ostatnich miesięcy jest jednak zmiana charakteru prowadzonych rozmów. Jeszcze niedawno dominowały dyskusje dotyczące powodów, dla których transakcje były trudne do przeprowadzenia. Dziś coraz częściej dotyczą one sposobów ich skutecznej realizacji. To wyraźny sygnał, że rynek nie tylko odzyskuje aktywność, ale także stopniowo dostosowuje się do nowej rzeczywistości inwestycyjnej.