Warszawski rynek biurowy zmienia układ sił. Najlepszych biur zaczyna brakować

Na warszawskim rynku biurowym cena przestaje być jedynym kluczowym elementem negocjacji – coraz większym wyzwaniem staje się samo znalezienie odpowiedniego biura. Pustostany w centrum spadły do 4,8%, a w rejonie Ronda Daszyńskiego do zaledwie 3,6%. Przy utrzymującym się wysokim popycie i ograniczonej aktywności deweloperskiej najlepsze powierzchnie szybko znikają z rynku, wzmacniając pozycję właścicieli i zmuszając firmy do planowania relokacji z coraz większym wyprzedzeniem – wskazuje Sara Romanowska, starszy doradca w dziale powierzchni biurowych AXI IMMO.

Warszawa z luką podażową

Warszawski rynek biurowy znajduje się w okresie wyraźnej luki podażowej od 2023 r. Do końca roku na rynek trafi zaledwie około 28 000 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, w efekcie czego nowa podaż w całym 2026 roku będzie jednym z najniższych wyników w historii stołecznego rynku. W kolejnych latach również nie należy spodziewać się znaczącego wzrostu aktywności deweloperskiej. Rosnące koszty realizacji inwestycji, droższe finansowanie oraz większa ostrożność inwestorów sprawiają, że liczba nowych projektów pozostaje ograniczona.

Jednocześnie popyt na biura utrzymuje się na wysokim poziomie. W pierwszej połowie 2026 roku aktywność najemców osiągnęła 420 tys. mkw., co oznacza wzrost o 38% rok do roku. Rynek ponownie notuje duże transakcje najmu, a firmy coraz częściej traktują biuro jako narzędzie wspierające rozwój biznesu, współpracę zespołów oraz budowanie kultury organizacyjnej.

Sara Romanowska, Starszy Doradca w Dziale Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, komentuje: „Warszawski rynek biurowy wchodzi w zupełnie inną fazę niż ta, którą obserwowaliśmy bezpośrednio po pandemii. Dziś problemem nie jest brak popytu, ale coraz mniejsza dostępność nowoczesnych powierzchni w najlepszych lokalizacjach. Szczególnie w centrum wybór dużych, wysokiej jakości modułów szybko się kurczy. To stopniowo zmienia układ sił w negocjacjach i sprawia, że najemcy planujący relokację powinni rozpoczynać proces znacznie wcześniej niż jeszcze kilka lat temu”.

Pustostany spadają. W centrum wybór biur jest coraz mniejszy

W takich warunkach naturalną konsekwencją jest dalszy spadek poziomu pustostanów. Na koniec pierwszego półrocza 2026 roku średni wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 8,5%, co oznacza spadek o 2,3 punktu procentowego w ujęciu rocznym. Szczególnie wyraźnie widać to w centralnych lokalizacjach, gdzie współczynnik pustostanów obniżył się do zaledwie 4,8%. Oznacza to, że na wielu najbardziej pożądanych rynkach praktycznie nie ma już dużego wyboru dostępnych powierzchni.

Jeszcze lepiej skalę zjawiska pokazują dane dla najbardziej atrakcyjnych lokalizacji biznesowych. W rejonie Ronda Daszyńskiego, które stało się głównym centrum biznesowym Warszawy, wskaźnik pustostanów wynosi obecnie jedynie 3,6%. To poziom charakterystyczny dla rynków o bardzo ograniczonej dostępności powierzchni, gdzie najemcy muszą planować swoje potrzeby z dużym wyprzedzeniem.

Rynek biurowy coraz mocniej premiuje jakość

Co istotne, spadek pustostanów nie wynika wyłącznie z aktywności najemców. Coraz większe znaczenie ma również proces wycofywania z rynku starszych, mniej konkurencyjnych budynków. Właściciele obiektów, które nie odpowiadają współczesnym standardom technicznym czy środowiskowym, coraz częściej decydują się na ich modernizację lub zmianę funkcji, najczęściej na mieszkaniową. W efekcie zasób dostępnych powierzchni biurowych dodatkowo się kurczy.

Sara Romanowska, AXI IMMO, wskazuje: „Spadek pustostanów nie oznacza, że każdy budynek automatycznie zyskuje na atrakcyjności. Rynek coraz mocniej się polaryzuje. Najemcy koncentrują się na nowoczesnych, dobrze zlokalizowanych i efektywnych energetycznie projektach, podczas gdy starsze obiekty muszą konkurować modernizacją, zmianą standardu lub bardziej elastycznymi warunkami. W części przypadków właściciele decydują się również na zmianę funkcji nieruchomości, co dodatkowo ogranicza zasób powierzchni biurowej”

Mniejsza dostępność biur wzmacnia pozycję właścicieli

Malejąca dostępność powierzchni wzmacnia pozycję właścicieli nieruchomości i znajduje odzwierciedlenie w poziomie czynszów. W centralnych strefach Warszawy czynsze ofertowe osiągają obecnie poziom od 15 do 28 EUR/mkw./miesiąc, natomiast w najbardziej prestiżowych projektach typu prime wynoszą już od 25 do 32 EUR/mkw./miesiąc. Jednocześnie obserwujemy stopniowe ograniczanie pakietów zachęt oferowanych najemcom, co jeszcze kilka lat temu było standardowym elementem negocjacji.

Zmieniające się warunki rynkowe wymuszają także nowe podejście po stronie firm. Najemcy coraz częściej muszą rozpoczynać procesy poszukiwania powierzchni dużo wcześniej niż dotychczas. Dotyczy to zwłaszcza organizacji planujących relokację do centrum miasta lub poszukujących większych modułów biurowych. Zwlekanie z decyzją może skutkować brakiem dostępnych opcji odpowiadających wymaganiom firmy.

2027 rok może przynieść rekordowo niską podaż nowych biur

Jakich zmian można spodziewać się w kolejnych kwartałach? Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest dalszy spadek poziomu pustostanów. Wszystko wskazuje na to, że ograniczona podaż nowych inwestycji będzie nadal zderzać się z relatywnie wysokim popytem na nowoczesne powierzchnie biurowe. Na koniec pierwszego półrocza 2026 roku w budowie pozostawało jedynie około 130 tys. mkw. powierzchni biurowej, przy czym ponad 90% projektów realizowanych jest w centralnych strefach miasta. Rok 2027 ma przynieść najniższą od wielu lat nową podaż powierzchni biurowej, a wyraźniejszego odbicia aktywności deweloperskiej oczekuje się dopiero w 2028 roku.

W konsekwencji należy oczekiwać dalszego kurczenia się dostępności powierzchni, zwłaszcza w nowoczesnych budynkach klasy A. W najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach pustostany mogą spaść do poziomów, które będą skutecznie ograniczać możliwość wyboru dla najemców poszukujących większych biur. Coraz częściej kluczowym wyzwaniem nie będzie więc negocjacja warunków finansowych, ale samo znalezienie odpowiedniej powierzchni w preferowanej lokalizacji.

Dalszy spadek pustostanów będzie również wspierał wzrost czynszów, szczególnie w projektach oferujących najwyższą jakość techniczną, certyfikację środowiskową oraz atrakcyjną lokalizację. Jednocześnie rosnąć będzie znaczenie modernizacji starszych budynków, ponieważ różnica pomiędzy obiektami nowoczesnymi i przestarzałymi staje się coraz bardziej widoczna.

Trend widoczny również poza Warszawą

Warto podkreślić, że spadające pustostany w centrach dużych ośrodków biurowych nie są zjawiskiem wyłącznie warszawskim. Coraz wyraźniej obserwujemy je w centralnych lokalizacjach miast regionalnych, takich jak na przykład Kraków. W całym kraju deweloperzy ograniczają rozpoczynanie nowych projektów biurowych, co wynika z wysokich kosztów budowy, droższego finansowania oraz bardziej zachowawczego podejścia inwestorów. W efekcie również na rynkach regionalnych podaż nowoczesnych biur rośnie znacznie wolniej niż jeszcze kilka lat temu.

Jednocześnie popyt pozostaje stabilny, wspierany przez sektor usług dla biznesu, IT, centra kompetencyjne oraz firmy utrzymujące model pracy hybrydowej. Najemcy coraz częściej koncentrują się na jakości powierzchni, efektywności energetycznej budynków, certyfikatach środowiskowych oraz dostępności komunikacyjnej. Powoduje to szybsze wynajmowanie najlepszych projektów i stopniowe ograniczanie dostępności najbardziej atrakcyjnych powierzchni także poza stolicą.

Warszawa pozostaje jednak najbardziej zaawansowanym przykładem tego trendu. Dostępność nowoczesnych powierzchni w centrum miasta kurczy się tutaj szybciej niż na rynkach regionalnych. To właśnie dlatego stolica jako pierwsza odczuwa konsekwencje niedoboru nowych inwestycji w postaci wyraźnego spadku pustostanów, wzrostu czynszów oraz wzmocnienia pozycji właścicieli nieruchomości. Można jednak zakładać, że wraz z utrzymującą się niską aktywnością deweloperską podobne procesy będą coraz mocniej widoczne również w innych największych miastach Polski.

Najemcy muszą planować relokacje z większym wyprzedzeniem

Warszawski rynek biurowy znajduje się obecnie w fazie wyraźnej kompresji pustostanów. Rekordowo niska podaż nowych projektów, utrzymująca się wysoka aktywność najemców oraz stopniowe wycofywanie części starszych budynków z rynku sprawiają, że dostępność powierzchni systematycznie maleje. W kolejnych kwartałach trend ten powinien się utrzymać, prowadząc do dalszego umocnienia pozycji właścicieli nieruchomości, wzrostu czynszów oraz coraz większej konkurencji o najlepsze biura. Coraz więcej wskazuje na to, że do 2028 roku to właśnie dostępność wysokiej jakości powierzchni, a nie wysokość czynszu, będzie jednym z najważniejszych czynników wpływających na decyzje najemców zarówno w Warszawie, jak i na pozostałych kluczowych rynkach biurowych w Polsce.

Sara Romanowska, AXI IMMO, podsumowuje: „W perspektywie najbliższych dwóch lat jednym z najważniejszych kryteriów przy podejmowaniu decyzji przez najemców może stać się nie sam poziom czynszu, lecz dostępność odpowiedniej powierzchni. Firmy poszukujące dużych, nowoczesnych biur w najlepszych lokalizacjach będą musiały planować swoje potrzeby z większym wyprzedzeniem. Przy ograniczonej podaży nowych projektów dobrze przygotowana strategia najmu i odpowiednio wczesne rozpoczęcie procesu będą miały coraz większe znaczenie”.

Autor

Sara Romanowska
starszy doradca w Dziale Powierzchni Biurowych
AXI IMMO