Rynek biurowy w Warszawie coraz bardziej spolaryzowany

Warszawski rynek biurowy w I kwartale 2026 roku coraz wyraźniej potwierdza tezę o jego postępującej polaryzacji. Różnice pomiędzy strefami centralnymi a niecentralnymi widoczne są zarówno po stronie jakości podaży i dostępności powierzchni, jak i aktywności deweloperów. W praktyce oznacza to, że rynek funkcjonuje dziś w dwóch równoległych rzeczywistościach, w których obowiązują odmienne mechanizmy popytu i podaży, wynika z raportu wydanego przez Dział Badań i Analiz AXI IMMO, największej polskiej firmy doradczej na rynku nieruchomości komercyjnych pt.: „Rynek biurowy w Warszawie w I kwartale 2026 r.”.

Pustostany: wyraźna dysproporcja między centrum a lokalizacjami poza nim

Jednym z najbardziej czytelnych przejawów polaryzacji jest poziom dostępnej powierzchni biurowej. Na koniec I kwartału 2026 roku średni wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 9,5%, jednak wartość ta maskuje istotne różnice pomiędzy poszczególnymi strefami miasta.

„W strefach centralnych współczynnik pustostanów kształtował się na poziomie 6,5%, podczas gdy w lokalizacjach niecentralnych wynosił 12,2%, co oznacza niemal 6 punktów procentowych różnicy. Najwyższe wskaźniki niewynajętej powierzchni odnotowano na Służewcu (18,7%), w rejonie Żwirki i Wigury (15,4%) oraz w korytarzu Alej Jerozolimskich (12,0%)”.

Emilia Trofimiuk
Research Manager, Dział Analiz i Badań, AXI IMMO

W centralnych lokalizacjach rynek zmaga się z ograniczonym wyborem biur, zwłaszcza w segmencie dużych, jednorodnych metraży. Niska dostępność powierzchni w centrum przekłada się na wzrost konkurencji pomiędzy najemcami oraz presję na czynsze w najlepszych projektach.

Aktywność deweloperów skupiona w centrum

Polaryzacja rynku znajduje również odzwierciedlenie w strukturze nowej podaży i inwestycji realizowanych przez deweloperów. Na koniec I kwartału 2026 roku w Warszawie w budowie znajdowało się ok. 120 000 mkw. powierzchni biurowej, z czego ponad 110 tys. mkw. realizowane było w strefach centralnych, podczas gdy na lokalizacje poza centrum przypadało zaledwie ok. 4 tys. mkw. To w praktyce oznacza niemal całkowitą koncentrację nowej podaży w centrum miasta. Natomiast 120 000 mkw. powierzchni biurowej w budowie oznacza spadek aktywności deweloperskiej o 46% rok do roku.

Emilia Trofimiuk, AXI IMMO, wyjaśnia: „Brak jest nowych budów w strefach niecentralnych, co potwierdza selektywne podejście deweloperów i koncentrację kapitału w lokalizacjach o najwyższym potencjale popytowym oraz prestiżowym charakterze”.

W tej części miasta skupiają się największe i najbardziej zaawansowane projekty biurowe, takie jak AFI Tower (ok. 50 000 mkw.), realizowany przez AFI Europe w ramach kompleksu Towarowa 22 na Woli, z planowanym ukończeniem w 2028 roku, Skyliner II dewelopera Karimpol w rejonie Ronda Daszyńskiego, a także Upper One firmy Strabag Real Estate przy al. Jana Pawła II.

Emilia Trofimiuk, AXI IMMO, podsumowuje: „Charakterystyczna dla tych realizacji jest duża skala, wysoki standard oraz koncentracja w najbardziej prestiżowych lokalizacjach, co odpowiada na popyt ze strony najemców poszukujących nowoczesnych, reprezentacyjnych powierzchni. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja poza centrum, gdzie aktywność inwestycyjna ma wyraźnie ograniczony zakres i koncentruje się głównie na mniejszych projektach, takich jak Puławska 533, a także na repozycjonowaniu starszych kompleksów biurowych w strefach takich jak Służewiec czy korytarz Alej Jerozolimskich. Tym samym struktura realizowanych inwestycji potwierdza utrwalający się model rynku „dwóch prędkości”, w którym centrum przyciąga kapitał i nowe projekty, natomiast strefy niecentralne pozostają obszarem ograniczonej aktywności deweloperskiej i rosnącej konkurencji cenowej”.

Emilia Trofimiuk
Research Manager, Dział Analiz i Badań, AXI IMMO

Dwa rynki w jednym mieście

Zestawienie danych dotyczących pustostanów, stawek czynszów oraz aktywności deweloperów i najemców prowadzi do wniosku, że warszawski rynek biurowy coraz wyraźniej funkcjonuje jako rynek dwóch prędkości. W centrum miasta umacnia się segment nowoczesnych, prestiżowych projektów o ograniczonej dostępności powierzchni na wynajem i rosnących stawkach czynszowych. Poza centrum dominują natomiast lokalizacje o wyższym poziomie pustostanów, w których konkurencja opiera się w większym stopniu na cenie oraz elastyczności warunków najmu.

Postępująca polaryzacja sprawia, że zarówno najemcy, jak i właściciele budynków muszą dostosowywać swoje strategie do realiów konkretnej strefy. Różnice pomiędzy centrum a lokalizacjami niecentralnymi przestają być jedynie kwestią adresu – coraz częściej determinują one model funkcjonowania całych segmentów rynku biurowego w Warszawie.

Autor

Emilia Trofimiuk
Research Manager, Dział Analiz i Badań, AXI IMMO