Raport: Rynek biurowy w Warszawie I kwartał 2026 r. – publikacja AXI IMMO

Szacowany czas czytania: 7 minut

Rynek biurowy w Warszawie w I kw. 2026 roku z niższą aktywnością najemców i rosnącą presją czynszową w centrum miasta

Jak wynika z najnowszego raportu AXI IMMO, największej polskiej firmy doradczej na rynku nieruchomości komercyjnych, zatytułowanego „Rynek biurowy w Warszawie. I kwartał 2026 r.”, w I kwartale 2026 roku warszawski rynek biurowy odnotował spadek aktywności najemców, przy jednoczesnym utrzymującym się ograniczeniu dostępnej powierzchni w centralnych lokalizacjach.

Popyt na warszawskim rynku biurowym w I kwartale 2026 r.

Jak wskazują eksperci AXI IMMO, na koniec I kwartału 2026 r. całkowity wolumen transakcji najmu na stołecznym rynku biurowym wyniósł 130 tys. mkw. (-9% r/r). W analizowanym okresie największe zainteresowanie najemców koncentrowało się w strefach centralnych, w tym w Centralnym Obszarze Biznesu.

Jednocześnie w pierwszych trzech miesiącach 2026 roku w Warszawie nie sfinalizowano żadnej transakcji najmu powierzchni biurowej przekraczającej 10 tys. mkw., co potwierdza ostrożne podejście firm do podejmowania długoterminowych decyzji lokalizacyjnych. Największy udział w strukturze popytu na rynku najmu nowoczesnych biur miały sektory IT (20%), usługi dla biznesu (13%) oraz branża finansowa (12%).

Komentarz eksperta – Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Badań i Analiz Rynkowych AXI IMMO

Spadek aktywności najemców w ujęciu rocznym jest widoczny zarówno w popycie brutto, jak i netto, jednak nie oznacza trwałego osłabienia rynku.

Obecny wynik jest w dużej mierze efektem ograniczonej liczby dużych transakcji najmu biur oraz nadal wysokiego udziału renegocjacji.

Emilia Trofimiuk, Research Manager,
Dział Analiz i badań rynkowych, AXI IMMO

Ograniczona nowa podaż i rekordowo niska aktywność deweloperów powierzchni biurowych

Na koniec I kwartału 2026 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły ok. 6,28 mln mkw. W analizowanym okresie do użytku oddano jedynie około 40 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej, głównie w centralnych lokalizacjach miasta. 

Do końca I kw. 2026 r. pozwolenie na użytkowanie otrzymały biurowce Studio A (24 000 mkw., deweloper Skanska), Vena (15 400 mkw., deweloper PHN) oraz po gruntownej modernizacji na rynek wróciła nieruchomość położona przy ulicy Przemysłowej 26A na Solcu (3 500 mkw.). Jednocześnie z rynku wycofywane są starsze, nieefektywne technicznie budynki biurowe, co sprawia, że całkowita podaż pozostaje na stabilnym poziomie. 

W budowie znajduje się obecnie zaledwie 120 tys. mkw. powierzchni biurowej (– 46% r/r). Największą realizowaną inwestycją biurową jest Afi Tower (50 000 mkw.), która powstaje w ramach wielofunkcyjnego projektu Towarowa 22. Od początku 2026 roku nie rozpoczęto w Warszawie żadnej nowej inwestycji biurowej. 

Filip Kowalski, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO wyjaśnia

Tak niska aktywność deweloperska sprawia, że w perspektywie najbliższych lat dostępność nowoczesnych biur, szczególnie w centrum Warszawy, pozostanie ograniczona.

Ten czynnik już dziś wpływa na oczekiwania właścicieli dotyczące stawek czynszowych.

Filip Kowalski, Associate Director,
Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO

Polaryzacja rynku i presja na wzrost czynszów najmu biur w Warszawie

Średni wskaźnik pustostanów na warszawskim rynku biurowym na koniec marca 2026 roku wyniósł 9,5%, co oznacza spadek o 1 p.p. rok do roku. Różnice pomiędzy lokalizacjami centralnymi i niecentralnymi pozostają jednak znaczące. W centrum Warszawy poziom pustostanów wynosi zaledwie 6,5%, podczas gdy poza nim sięga 12,2%.

Ograniczona dostępność biur w najlepszych projektach przekłada się na dalszy wzrost czynszów. Stawki ofertowe w Warszawie wahają się obecnie od 10 do 28 euro za metr kwadratowy miesięcznie, a w najbardziej prestiżowych budynkach w centrum przekraczają 30 euro za metr kwadratowy miesięcznie.

Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Badań i Analiz Rynkowych AXI IMMO, dodaje

Warszawski rynek biurowy coraz wyraźniej funkcjonuje w modelu dwóch prędkości.

Z jednej strony dynamicznie rozwija się segment nowoczesnych, prestiżowych projektów w centrum, z drugiej – poza centralnymi strefami konkurencja będzie opierać się głównie na cenie, kosztach eksploatacyjnych i jakości modernizacji istniejących budynków.

Emilia Trofimiuk, Research Manager,
Dział Analiz i badań rynkowych, AXI IMMO

Prognoza najmu biur na kolejne kwartały 2026 roku

Pomimo słabszego początku roku, prognozy na kolejne miesiące 2026 roku są umiarkowanie optymistyczne. Eksperci AXI IMMO zakładają, że całkowity wolumen transakcji najmu w skali roku może być porównywalny lub nawet wyższy niż w 2025 roku, głównie dzięki toczącym się negocjacjom i spodziewanym finalizacjom umów.

*Po więcej szczegółowych danych zapraszamy do lektury naszego najnowszego raportu „Rynek biurowy w Warszawie. I kwartał 2026 r.”.