– Aktywność najemców na ośmiu głównych regionalnych rynkach biurowych spadła o 51% kwartał do kwartału, co odzwierciedla ostrożniejsze podejście firm do decyzji najmu i dłuższe procesy negocjacyjne.
– Najlepsze lokalizacje biurowe w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście nadal przyciągają popyt, podczas gdy właściciele budynków zwiększają elastyczność ofert w odpowiedzi na rosnącą konkurencję i wysoką dostępność powierzchni.

Na ośmiu głównych biurowych rynkach regionalnych w Polsce I kwartał 2026 roku przyniósł stabilizację po stronie podaży oraz wyraźne spowolnienie wolumenu transakcji najmu. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej przekroczyły 6,76 mln mkw., jednak rosnący poziom pustostanów i niższa aktywność najemców pokazują, że rynek pozostaje w fazie dostosowania do aktualnych realiów gospodarczych. Największa polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych AXI IMMO podsumowuje sytuację na regionalnych rynkach biurowych w I kwartale 2026 roku. 

English version here

Szacowany czas czytania: 6 minut

Rynek w fazie dostosowania

Na koniec marca 2026 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu głównych rynkach regionalnych w Polsce: Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Poznaniu, Łodzi, Lublinie i Szczecinie wyniosły 6 760 600 mkw. Największymi rynkami pozostawały nadal Kraków (1 851 100 mkw.), Wrocław (1 361 800 mkw.) oraz Trójmiasto (1 075 000 mkw.).

W ciągu pierwszych trzech miesięcy 2026 roku deweloperzy oddali do użytku pięć projektów biurowych o łącznej powierzchni 47 200 mkw. Wynik ten potwierdza utrzymujące się ograniczenie nowej podaży w regionach. Niemniej jednak wśród oddanych inwestycji do końca I kw. 2026 roku znalazły się m.in. Swobodna SPOT (Wrocław, 14 600 mkw.), Punkt (Gdańsk, 12 700 mkw.) czy Fabryczna Office Park B7 (Kraków, 8400 mkw.). Aktywność deweloperska pozostaje selektywna i skoncentrowana na projektach najlepiej dopasowanych do aktualnych potrzeb rynku. 

Komentarz eksperta – Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Analiz i Badań, AXI IMMO

„Dane za I kwartał 2026 roku pokazują, że regionalne rynki biurowe wchodzą w rok w warunkach ograniczonej nowej podaży, ale jednocześnie z wciąż wysokim poziomem dostępnej powierzchni. Wysoki współczynnik pustostanów sprzyja większej konkurencji pomiędzy budynkami i wymusza większą elastyczność po stronie właścicieli”.

Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Analiz i Badań, AXI IMMO
Emilia Trofimiuk Research Manager, AXI IMMO

Na koniec marca 2026 roku na ośmiu regionalnych rynkach biurowych w Polsce dostępnych było ok. 1 178 300 mkw. powierzchni do wynajęcia od zaraz, co przełożyło się na współczynnik pustostanów na poziomie 17,4%. Oznaczało to wzrost o 0,5 p.p. względem poprzedniego kwartału, przy jednoczesnym spadku o 0,1 p.p. w ujęciu rocznym. Najwyższy poziom niewynajętej powierzchni odnotowano w Katowicach (22,1%) i Wrocławiu (22%), a najniższy w Szczecinie (7,9%). 

Popyt: spowolnienie aktywności najemców

Po stronie popytu I kwartał 2026 roku przyniósł wyraźne spowolnienie aktywności najemców. Całkowity wolumen transakcji najmu wyniósł 121 500 mkw., co oznacza spadek o 51% kwartał do kwartału oraz o 30% rok do roku. Najwięcej powierzchni biurowej wynajęto w Trójmieście (49 500 mkw.), następnie we Wrocławiu (25 500 mkw.) oraz w Krakowie (16 700 mkw.).

Komentarz eksperta – Karolina Słysz, Head of Regional Markets, Office Agency, AXI IMMO

„Spadek wolumenu transakcji najmu w ujęciu kwartalnym i rocznym potwierdza, że decyzje najemców podejmowane są dziś z większą ostrożnością. Widzimy koncentrację popytu na najlepszych lokalizacjach i projektach, które oferują wysoką jakość oraz konkurencyjne koszty użytkowania”.

Karolina Słysz, Head of Regional Markets, Office Agency, AXI IMMO
Karolina Słysz, Head of Regional Markets, Office Agency, AXI IMMO

Popyt: nowe umowy najmu

Struktura popytu wskazuje na dominację nowych umów najmu, które odpowiadały za 51% wolumenu transakcji. Renegocjacje stanowiły 37%, ekspansje 11%, natomiast powierzchnie przeznaczone na użytek własny właścicieli budynków odpowiadały za 1% całkowitej aktywności najemców.

Komentarz eksperta – Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Analiz i Badań, AXI IMMO

Emilia Trofimiuk Research Manager, AXI IMMO

„Utrzymująca się przewaga nowych umów w strukturze popytu pokazuje, że część firm wciąż aktywnie poszukuje powierzchni biurowej, jednak procesy te są dziś dłuższe i bardziej selektywne. Najemcy przykładają coraz większą wagę do lokalizacji, standardu budynku oraz kosztów eksploatacyjnych.”

Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Analiz i Badań, AXI IMMO

Q1: Ukończono budowę nowych inwestycji

Wśród największych transakcji zawartych w I kwartale 2026 roku znalazło się przedłużenie umowy najmu na 13 000 mkw. przez poufnego najemcę z sektora usług dla biznesu w dwóch budynkach kompleksu Business Garden we Wrocławiu oraz renegocjacja umowy na 6800 mkw. przez firmę Adtran w budynku Tensor Y w Gdyni.

Komentarz eksperta – Karolina Słysz, Head of Regional Markets, Office Agency, AXI IMMO

„Wysoki poziom pustostanów na części rynków regionalnych będzie w kolejnych kwartałach sprzyjał dalszym negocjacjom warunków najmu, zwłaszcza w starszych obiektach. Jednocześnie najlepsze projekty, oferujące nowoczesne rozwiązania i wysoką efektywność, powinny utrzymać stabilne zainteresowanie najemców.”

Karolina Słysz, Head of Regional Markets, Office Agency, AXI IMMO
Karolina Słysz, Head of Regional Markets, Office Agency, AXI IMMO

TOP 3 nowe powierzchnie biurowe w regionach w I kw. 2026 roku

MiastoBudynekPowierzchniaRodzaj powierzchni
WrocławSwobodna SPOT14,6 tys. mkw.nowa
GdańskPunkt12,7 tys. mkw.nowa
KrakówFabryczna Office Park B78,4 tys. mkw.nowa

O AXI IMMO

AXI IMMO jest największą polską firmą doradczą na rynku nieruchomości komercyjnych, oferującą usługi w zakresie: pośrednictwa w wynajmie i transakcjach kupna-sprzedaży, zarządzania powierzchniami magazynowymi i biurowymi, wyceny nieruchomości, a także zakupu i sprzedaży gruntów inwestycyjnych. Największym atutem AXI IMMO jest połączenie międzynarodowych standardów obsługi ze znajomością rynków lokalnych. AXI IMMO zostało wielokrotnie nagradzane za swoje osiągnięcia w międzynarodowych i krajowych konkursach w kategoriach Doradcy Roku i Lokalnego Doradcy Roku m.in. przez CEEQA, CEE Investment Awards, CIJ Awards, czy Prime Property Prize. Ostatnim wyróżnieniem jest otrzymany w 2025 r. tytuł Warehouse Agency Team of the Year od jury Eurobuild Awards.

Zespół Działu Analiz rynkowych i badań AXI IMMO prowadzi regularne analizy rynkowe oraz dostarcza raporty i publikacje dotyczące rynku nieruchomości komercyjnych.

Mogą Cię zainteresować:

*Po więcej szczegółowych danych zapraszamy do lektury naszych najnowszych raportów