Analiza nowej podaży na rynku biurowym w Warszawie wskazuje, że zgodnie z oczekiwaniami po zagłębiu biurowym na Służewcu, nową lokalizacją z całkowitymi zasobami przekraczającymi milion mkw. staną się okolice Ronda Daszyńskiego. Wśród obecnych lokalizacji biurowych, w najbliższych latach, dość nieoczekiwanie na popularności może zyskać Dworzec Zachodni. Co stoi za tą przyczyną? To postanowił przeanalizować dział biurowy firmy AXI IMMO.

Zmiany przy Dworcu Zachodnim

Warszawa wchodzi w kolejny etap przebudowy infrastruktury drogowej i kolejowej. Miasto ma być bardziej mobilne i umożliwiać komfortowy dojazd nie tylko z każdej z jej dzielnic, ale także z oddalonych o kilkadziesiąt kilometrów innych miast uznawanych po Ursynowie i Białołęce jako tzw. sypialnie Warszawy. Projektem, który ma umożliwić dużo swobodniejszy transport jest planowana od lat przebudowa trasy linii średnicowej. Pierwszym etapem modernizacji ma być ogłoszona na lata 2020-2023 przebudowa Dworca Zachodniego, który pomimo swojego wieku i kosmetycznych renowacji od lat w ciągu doby obsługuje około 1000 różnych połączeń kolejowych tj. aglomeracyjnych, regionalnych, dalekobieżnych krajowych i międzynarodowych.

Stacja i tramwaj na Wilanów

Jako dodatkowy projekt przy przebudowie Dworca Zachodniego, władze Warszawy planują linię tramwajową, która docelowo ma połączyć Wilanów z Odolanami na Woli, a główna stacja przesiadkowa będzie zlokalizowana tuż pod stacjami kolejowymi. W ten sposób okolice Dworca Zachodniego stworzą ogromny nowoczesny hub transportowy, który z dostępną już w tej okolicy tkanką biurową może zainteresować część firm do zmiany swojego adresu.

Możliwe korekty czynszów

„Zakładając optymistyczny scenariusz, w którym wykonawca zdąży przebudować dworzec i zrealizuje projekt położenia torów, budowy infrastruktury i uruchomienia trasy tramwajowej to okolice Dworca Zachodniego w perspektywie kilku lat zaoferują atrakcyjne warunki dla najemców. Lokalizacja ta byłaby komfortową alternatywą dla firm, które chcą z jednej strony być blisko centrum miasta, a z drugiej nie chcą płacić wysokiej stawki za czynsz,” mówi Bartosz Oleksak, Negocjator, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO.

„Dziś znajdujące się tu budynki jak West Station, Brama Zachodnia czy Eurocentrum, to opcja dla najemców, którym kończy się umowa za 3 lata. Z dużą dozą prawdopodobieństwa w wyniku polepszenia transportu komunikacyjnego nie można wykluczyć, że jedną z wymuszonych zmian będzie wzrost wyjściowych stawek za czynsz. Jednak nadal w porównaniu do tzw. bliskiej Woli czy samego centrum Warszawy uda zaoszczędzić się o kilka euro na metr kwadratowy, które w czasie miejmy nadzieję już post pandemicznym uda się przeznaczyć na dużo atrakcyjniejszy fit-out powierzchni,” dodaje Bartosz Oleksak.

Nowa podaż…

W związku z dość nieprzewidywalną przyszłością spowodowaną przez pandemię Covid-19 kolejne inwestycje biurowe w całej Warszawie stoją pod znakiem zapytania. Dodatkowo na rynku pojawiła się nowa oferta w postaci podnajmów, która wydaje się, że może nieco zniechęcić i czasowo wstrzymać plany deweloperów do realizacji kolejnych projektów. Podobnie kształtuje się sytuacja w kontekście  nowej podaży w okolicach Dworca Zachodniego. Na dziś trudno doszukiwać się żurawi zwiastujących budowy biurowców w tej części Warszawy. Pewnego rodzaju wyzwaniem dla deweloperów jest dość ograniczona liczba gruntów pod nowe inwestycje.

…scenariusz znany z przeszłości?

Czy w kolejnych trzech latach, wynalezieniu szczepionki na Covid-19 i po poprawie infrastruktury transportowej przyszłość tej lokalizacji się zmieni? W przypadku pozytywnego wariantu naturalnym kierunkiem pod zabudowę wydają się tereny położone na części administracyjnej Woli od strony ul. Tunelowej, ponieważ od strony Ochoty większość zabudowy to budynki mieszkaniowe. Ewentualna zabudowa biurowa wiązałaby się z przekształceniem i wykupieniem obecnych budynków komercyjnych pod inne cele, jak chociażby znana z przeszłości zamiana hotelu Mercure F. Chopin na biurowiec Q22.

Optymizm inwestorów

„Obecni właściciele biurowców zlokalizowanych w okolicach Dworca Zachodniego wiadomość o modernizacji węzła komunikacyjnego Dworzec Zachodni przyjęli z dużym optymizmem. Dodatkowa inwestycja w infrastrukturę komunikacyjną wiąże się z dużo lepszą wyceną ich nieruchomości. Analizując potencjał tej lokalizacji, stwierdziliśmy, że o ile same najbliższe okolice Dworca Zachodniego zyskają na znaczeniu to raczej, przebudowa nie powinna wpłynąć na zainteresowanie biurowcami położonymi za centrum handlowym Blue City i Atrium Reduta,” dodaje Martin Lipiński, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych i Reprezentacji Najemcy, AXI IMMO.