Aktywność najemców na regionalnych rynkach biurowych wyniosła 310 tys. mkw. w I połowie 2026 roku, co oznacza spadek o 21% rok do roku. Jednocześnie wzrósł popyt netto, ograniczona pozostała nowa podaż, a najemcy coraz wyraźniej koncentrują się na najlepszych jakościowo powierzchniach. Takie wnioski płyną z najnowszego raportu AXI IMMO pt. „RYNEK BIUROWY W REGIONACH 1 połowa 2026 r.”, dotyczącego największych rynków biurowych poza Warszawą.

Z tego artykułu dowiesz się:

  • Jak zmienia się aktywność najemców na regionalnych rynkach biurowych i dlaczego mimo spadku całkowitego wolumenu najmu rośnie udział nowych umów i ekspansji?
  • Które regionalne rynki biurowe notują najwyższy poziom pustostanów oraz jak ograniczona nowa podaż wpływa na dostępność powierzchni?
  • Dlaczego najemcy coraz częściej wybierają nowoczesne, dobrze zlokalizowane biurowce i jak pogłębia to różnice między nowymi a starszymi projektami?
  • Jak będą kształtować się czynsze, podaż i pustostany oraz dlaczego jakość powierzchni będzie kluczowa dla regionalnego rynku biurowego w kolejnych latach?

    i wiele więcej.

Czytaj najnowszą analizę i otrzymaj pełen raport “RYNEK BIUROWY W REGIONACH 1 połowa 2026 r.” w formacie PDF na swoją skrzynkę mailową.

Szacowany czas czytania: 7 minut

POBIERZ RAPORT [PL]
The report in English is available here

Nowe umowy i ekspansje napędzają popyt na biura w regionach

W pierwszych sześciu miesiącach 2026 roku firmy wynajęły w regionach łącznie 310 tys. mkw. powierzchni biurowej. Mimo słabszego początku roku drugi kwartał przyniósł wyraźne ożywienie, a wolumen zawartych umów był o około 50% wyższy niż w pierwszych trzech miesiącach roku.

Na szczególną uwagę zasługuje struktura popytu. Popyt netto, obejmujący nowe umowy, ekspansje oraz powierzchnie przeznaczone na własne potrzeby właścicieli, wzrósł o 13% r/r i odpowiadał za 59% całkowitej aktywności najemców w I połowie 2026 roku.

Komentarz eksperta – Karolina Słysz, Head of Regional Markets, Office Agency, AXI IMMO, komentuje:

Karolina Słysz, Head of Regional Markets, Office Agency, AXI IMMO

„Choć całkowity wolumen najmu był niższy niż rok wcześniej, rynek regionalny pokazał swoją odporność poprzez wyraźny wzrost popytu netto.

Duży udział nowych umów i ekspansji potwierdza, że firmy nadal rozwijają działalność i poszukują wysokiej jakości powierzchni biurowych”.

Karolina Słysz, Head of Regional Markets,
Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO

Największe transakcje w pierwszej połowie roku obejmowały m.in. nową umowę Brown Brothers Harriman w kompleksie WITA C w Krakowie (13 700 mkw.), przedłużenie połączone z ekspansją Grupy Enea w Business Garden w Poznaniu (11 500 mkw.) oraz odnowienie umowy najmu przez Adtran w budynku Tensor Y w Gdyni (6800 mkw.).

Największy udział w popycie generowały branże IT (20%), produkcyjna (18%) oraz usługi dla biznesu (13%).

Ograniczona podaż i selektywna aktywność deweloperów

Na koniec I połowy 2026 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w miastach regionalnych osiągnęły 6,76 mln mkw. Największymi rynkami pozostają Kraków, Wrocław i Trójmiasto.

Aktywność deweloperska utrzymuje się jednak na niskim poziomie. W pierwszym półroczu oddano do użytkowania nieco ponad 70 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej, a w budowie pozostawało niespełna 180 tys. mkw., czyli o 22% mniej niż rok wcześniej. Najbardziej aktywnym placem budowy pozostaje obecnie Poznań.

Równolegle widoczny jest proces wycofywania z rynku starszych, mniej efektywnych biurowców. Coraz częściej nieruchomości te zmieniają funkcję na mieszkaniową, hotelową lub edukacyjną, co wpływa na stopniową przebudowę struktury rynku.

Pustostany na regionalnych rynkach biurowych w Polsce stabilizują się

Średni wskaźnik pustostanów w regionach wyniósł na koniec czerwca 17,3%, co oznacza nieznaczny spadek zarówno względem poprzedniego kwartału, jak i analogicznego okresu ubiegłego roku.

Najwyższe poziomy wolnej powierzchni odnotowano w Katowicach (22,2%) i Wrocławiu (21,8%), podczas gdy najniższy wskaźnik utrzymał Szczecin (8,4%).

Mimo stosunkowo wysokiego poziomu pustostanów rynek coraz wyraźniej dzieli się na nowoczesne budynki cieszące się dużym zainteresowaniem najemców oraz starsze obiekty, które mają trudności z utrzymaniem konkurencyjności.

Czynsze rosną w najlepszych projektach

Stawki ofertowe w regionach kształtowały się na poziomie od 8 do 19 EUR/mkw./m-c, jednak w najbardziej atrakcyjnych budynkach osiągały już 20 EUR/mkw./m-c.

Komentarz eksperta – Karolina Słysz, Head of Regional Markets, Office Agency, AXI IMMO, wyjaśnia:

Karolina Słysz, Head of Regional Markets, Office Agency, AXI IMMO

„Coraz wyraźniej obserwujemy polaryzację rynku biurowego w regionach. Najemcy koncentrują się na nowoczesnych, dobrze zlokalizowanych budynkach, co pozwala właścicielom najlepszych projektów utrzymywać, a nawet podnosić stawki czynszów mimo relatywnie wysokiego poziomu pustostanów”.

Karolina Słysz, Head of Regional Markets,
Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO

Perspektywy: jakość będzie kluczowa

Eksperci wskazują, że w najbliższych kwartałach regionalny rynek biurowy będzie podążał ścieżką podobną do Warszawy. Ograniczona nowa podaż oraz stopniowe wycofywanie przestarzałych obiektów powinny wspierać dalszą stabilizację rynku.

W całym 2026 roku nowa podaż może wynieść ok. 120 tys. mkw., czyli około trzykrotnie mniej niż w okresie największej aktywności deweloperskiej przed 2024 rokiem.

Komentarz eksperta – Emilia Trofimiuk, Research Manager, AXI IMMO, dodaje:

Emilia Trofimiuk Research Manager, AXI IMMO

„Najbliższe lata będą okresem dalszej selekcji jakościowej zasobów biurowych. Ograniczona liczba nowych inwestycji połączona z wycofywaniem z rynku biurowego budynków, które posiadają większy potencjał w realizacji innej funkcji, np. mieszkaniowej lub hotelowej, będzie stopniowo obniżać poziom pustostanów oraz wspierać wzrost czynszów w najlepszych projektach regionalnych”

Emilia Trofimiuk, Research Manager,
Dział Analiz i badań rynkowych, AXI IMMO

O AXI IMMO

AXI IMMO jest największą polską firmą doradczą na rynku nieruchomości komercyjnych, oferującą usługi w zakresie pośrednictwa w wynajmie biur oraz powierzchni magazynowych, transakcji kupna-sprzedaży, zarządzania powierzchniami biurowymi i magazynowymi, wyceny nieruchomości, a także zakupu i sprzedaży gruntów inwestycyjnych.

Wyróżniającym atutem AXI IMMO jest połączenie międzynarodowych standardów obsługi ze znajomością rynków lokalnych.

AXI IMMO zostało wielokrotnie nagradzane za swoje osiągnięcia w międzynarodowych i krajowych konkursach w kategoriach Doradcy Roku i Lokalnego Doradcy Roku m.in. przez CEEQA, CEE Investment Awards, CIJ Awards, Prime Property Prize, czy tytuł Warehouse Agency Team of the Year od jury Eurobuild Awards otrzymany w 2025 roku.

Zespół Działu Analiz rynkowych i badań AXI IMMO prowadzi regularne analizy rynkowe oraz dostarcza raporty i publikacje dotyczące rynku nieruchomości komercyjnych.

Mogą Cię zainteresować:

*Po więcej szczegółowych danych zapraszamy do lektury naszego najnowszego raportu „RYNEK BIUROWY W REGIONACH 1 połowa 2026 r.“.