Warszawski rynek biurowy przyspiesza. Popyt wzrósł o 38%, powrót dużych transakcji

Szacowany czas czytania: 7 minut

Po spokojniejszym początku roku warszawski rynek biurowy wyraźnie nabrał tempa w II kwartale 2026 r. Aktywność najemców w pierwszej połowie roku osiągnęła 420 tys. mkw., co oznacza wzrost o 38% rok do roku. Jednocześnie ograniczona podaż nowych projektów, spadający poziom pustostanów oraz rosnące czynsze w najlepszych lokalizacjach potwierdzają, że stolica pozostaje jednym z najbardziej konkurencyjnych rynków biurowych w Europie Środkowo-Wschodniej. Najnowszy raport AXI IMMO pt.: „Rynek biurowy w Warszawie I połowa 2026” pokazuje, że mimo utrzymującej się popularności pracy hybrydowej nowoczesne biura nadal odgrywają kluczową rolę w strategiach firm.

W pierwszej połowie 2026 roku całkowity wolumen najmu na warszawskim rynku biurowym wyniósł 420 000 mkw., podczas gdy popyt netto osiągnął 220 000 mkw. Szczególnie mocny okazał się II kwartał, w którym sfinalizowano wiele dużych transakcji, niemal podwajając wynik osiągnięty rok wcześniej.

Komentarz eksperta – Tomasz Michalczyk, Head of Office Agency, AXI IMMO, komentuje:

„Rosnąca obecność pracowników w biurach oraz rozwój działalności firm przekładają się na większą aktywność najemców i powrót dużych transakcji. Biuro ponownie jest oceniane nie tylko jako koszt, lecz jako przestrzeń wspierająca współpracę, kulturę organizacyjną i realizację celów biznesowych”.

Tomasz Michalczyk, Head of Office Agency, AXI IMMO

Wśród największych umów zawartych w pierwszym półroczu znalazły się m.in.: przedłużenie najmu przez Frontex w Warsaw Spire B na 21 500 mkw., nowa umowa Visa Europe w The Bridge obejmująca 17 300 mkw. oraz odnowienie kontraktu przez Pocztę Polską w Domaniewska Office Hub na 17 000 mkw. Największą aktywność wykazały firmy z sektora usług dla biznesu, finansów oraz IT.

Po stronie podaży utrzymuje się wyraźne ograniczenie nowej powierzchni. Od początku roku deweloperzy dostarczyli na warszawski rynek jedynie 50 000 mkw. nowych biur, co oznacza spadek o 47% względem analogicznego okresu ubiegłego roku. W budowie pozostaje obecnie około 130 000 mkw., czyli o 7% mniej niż rok wcześniej. Co ważne, ponad 90% realizowanych projektów powstaje w centralnych lokalizacjach stolicy.

Coraz większe znaczenie zyskuje jakość oferowanych powierzchni. Najemcy koncentrują się na nowoczesnych budynkach zapewniających wysoki standard techniczny, dostępność komunikacyjną oraz rozwiązania wspierające zrównoważony rozwój. Jednocześnie starsze obiekty, które nie przeszły modernizacji, tracą konkurencyjność, a część z nich zmienia funkcję, najczęściej na mieszkaniową lub hotelową.

Konsekwencją ograniczonej podaży i wysokiego zainteresowania najemców jest dalszy spadek dostępności powierzchni. Na koniec czerwca 2026 r. średni wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 8,5%, obniżając się o 2,3 p.p. rok do roku. W strefach centralnych dostępnych pozostawało już tylko 4,8% powierzchni, a w rejonie Ronda Daszyńskiego, obecnie najaktywniejszego hubu biznesowego stolicy, zaledwie 3,6%.

Komentarz eksperta – Emilia Trofimiuk, Research Manager, AXI IMMO, dodaje:

„Warszawski rynek biurowy coraz wyraźniej zmierza w kierunku jakości. Ograniczona liczba nowych inwestycji oraz wycofywanie z rynku najmniej konkurencyjnych obiektów przy jednoczesnym silnym popycie powodują, że dostępność nowoczesnej powierzchni systematycznie maleje, szczególnie w centralnych lokalizacjach”.

Emilia Trofimiuk, Research Manager,
Dział Analiz i badań rynkowych, AXI IMMO

Malejąca liczba dostępnych biur przekłada się również na poziom czynszów. W większości budynków w centrum Warszawy stawki ofertowe wynoszą obecnie od 15 do 28 EUR/mkw./m-c, natomiast w segmencie premium osiągają od 25 do nawet 32 EUR/mkw./m-c.

Komentarz eksperta – Michał Baranowski, Business Development, Associate Director, Office Agency, AXI IMMO, podkreśla:

„Rosnąca konkurencja o najlepsze powierzchnie biurowe w centrum Warszawy oraz ograniczona liczba nowych projektów wspierają dalszy wzrost stawek czynszów. Najbardziej prestiżowe budynki osiągają już poziom nawet 32 EUR/mkw./m-c, umacniając swoją pozycję na rynku”.

Michał Baranowski, Business Development,
Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych,
AXI IMMO

Eksperci AXI IMMO wskazują, że w kolejnych latach rynek będzie funkcjonował w warunkach ograniczonej podaży nowoczesnych powierzchni, szczególnie tych spełniających najwyższe standardy techniczne i środowiskowe. Dodatkowo proces wycofywania z rynku starszych budynków będzie jeszcze bardziej ograniczał dostępność biur.

Komentarz eksperta – Emilia Trofimiuk, Research Manager, AXI IMMO, komentuje:

„Kluczowym wyzwaniem dla warszawskiego rynku biurowego w perspektywie najbliższych dwóch, trzech lat pozostanie ograniczona dostępność nowoczesnych powierzchni. Przy utrzymującym się popycie i niewielkiej liczbie nowych inwestycji spodziewamy się dalszego spadku wskaźnika pustostanów oraz wzrostu konkurencji o najlepsze lokalizacje. 2027 rok zapowiada się jako okres rekordowo niskiej nowej podaży, a pierwszych oznak większego ożywienia po stronie deweloperów można oczekiwać dopiero w 2028 roku. Do tego czasu presja na wzrost czynszów w projektach najwyższej klasy powinna się utrzymać”.

Emilia Trofimiuk, Research Manager,
Dział Analiz i badań rynkowych, AXI IMMO

Komentarz eksperta – Tomasz Michalczyk, Head of Office Agency, AXI IMMO, podsumowuje:

„Rosnące czynsze i ograniczona dostępność najlepszych powierzchni w centrum będą skłaniać część firm do szerszego spojrzenia na mapę Warszawy. Mogą na tym zyskać dobrze skomunikowane lokalizacje pozacentralne o coraz bardziej wielofunkcyjnym charakterze. Nie wszystkie budynki skorzystają jednak w równym stopniu. Najwięcej zyskają jakościowe i dobrze zarządzane projekty, co będzie wzmacniać premię za jakość także poza centrum”.

Tomasz Michalczyk, Head of Office Agency, AXI IMMO

Szczegółowe dane dotyczące popytu, podaży, poziomu pustostanów, stawek czynszów, największych transakcji najmu oraz prognoz dla warszawskiego rynku biurowego zostały opracowane przez ekspertów AXI IMMO w najnowszym podsumowaniu pierwszego półrocza 2026 roku pt.: „Rynek biurowy w Warszawie I połowa 2026”.Popyt na biura do wynajęcia w Krakowie: wysoki wynik w ujęciu brutto i przewaga renegocjacji

*Po więcej szczegółowych danych zapraszamy do lektury naszego najnowszego raportu „Rynek biurowy Kraków 2025“.