Warszawski rynek biurowy na koniec 2025 r.: mniej nowej podaży, więcej jakości
AXI IMMO wskazuje szacunkowe dane dla rynku nieruchomości biurowych w Polsce na koniec 2025 r. Przed jakimi wyzwaniami stał rynek biurowy w kończącym się roku?
Piotr Sutkowski
Jak wynika z prognoz największej polskiej firmy doradczej na rynku nieruchomości komercyjnych AXI IMMO, warszawski rynek biurowy wchodzi w końcówkę 2025 roku w fazę wyraźnej stabilizacji, w której kluczową rolę odgrywa jakość oferty, a nie jej skala. Ograniczona nowa podaż, systematyczne wycofywanie z rynku starszych budynków oraz utrzymujący się popyt sprawiają, że rynek coraz mocniej premiuje najlepsze lokalizacje i nowoczesne, dobrze zaprojektowane obiekty.
Podaż biur w Warszawie w 2025 – prognozy i trendy rynkowe
Zgodnie z szacunkami analityków Działu Badań i Analiz Rynkowych AXI IMMO, całkowita nowa podaż biur w Warszawie w 2025 roku wyniesie około 90 tys. mkw. i będzie zbliżona do poziomu z poprzedniego roku.
Jednocześnie wolumen powierzchni w budowie pozostaje ograniczony i na koniec roku nie powinien przekroczyć około 200 tys. mkw., co potwierdza ostrożne podejście deweloperów do uruchamiania nowych projektów. Aktywność inwestycyjna koncentruje się głównie w strefach centralnych, gdzie popyt pozostaje najbardziej stabilny.
Komentarz eksperta
„Warszawski rynek biurowy dojrzewa. Spadek podaży całkowitej nie jest oznaką osłabienia, ale naturalnym etapem równoważenia i optymalizacji rynku.
Widzimy coraz więcej wyłączeń z komercjalizacji starszych, niedopasowanych do dzisiejszych standardów budynków oraz projektów przechodzących gruntowne modernizacje lub repozycjonowanie.
Obserwujemy kolejny etap rozwoju rynku nieruchomości biurowych, w którym świadomość właścicieli oraz oczekiwania najemców wobec powierzchni są na bardzo wysokim poziomie, a realna jakość dostępnej oferty rośnie.”
Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Badań i Analiz Rynkowych AXI IMMO
Stabilny popyt na powierzchnie biurowe i renegocjacje na czele
Popyt na powierzchnie biurowe w całym 2025 roku powinien zamknąć się na poziomie około 740 tys. mkw., co oznacza wynik zbliżony do roku poprzedniego.
Znaczną część transakcji nadal stanowią renegocjacje, jednak analitycy AXI IMMO obserwują również stabilne zainteresowanie relokacjami, szczególnie wśród firm poszukujących lepszego standardu biura, efektywnych układów pięter oraz lokalizacji dobrze skomunikowanych transportem publicznym.
Jak zmienia się dostępność biur do wynajęcia w Warszawie w 2025 roku?
Na koniec trzeciego kwartału 2025 roku wskaźnik pustostanów w Warszawie wynosił około 9,7%, przy wyraźnym zróżnicowaniu pomiędzy centrum stolicy a lokalizacjami poza centralnymi strefami biurowymi.
W kolejnych miesiącach 2025 roku analitycy AXI IMMO spodziewają się dalszego, stopniowego spadku dostępności powierzchni biurowych, przede wszystkim w najlepszych projektach.
Komentarz eksperta
„Coraz wyraźniej widać, że nie wystarczy już „być w dobrej dzielnicy”. Najemcy zwracają uwagę na konkretne mikro-lokalizacje, dostęp do metra, komfort dojazdu dla pracowników i jakość otoczenia budynku. To właśnie te czynniki w 2025 roku w największym stopniu decydowały o tempie komercjalizacji i wysokości czynszów.”
Bartosz Oleksak, Associate Director Dział Powierzchni Biurowych AXI IMMO
Jakie są ceny wynajmu biur w Warszawie i od czego zależą stawki czynszu?
Czynsze ofertowe w Warszawie na koniec 2025 roku pozostają stabilne. W najlepszych biurowcach w centrum Warszawy stawki czynszu za najlepsze powierzchnie (prime) powinny utrzymać się na poziomie do około 27,5 EUR za metr kwadratowy miesięcznie. Z kolei w lokalizacjach poza centrum stolicy czynsze zaczynają się od około 9,5 EUR za metr kwadratowy miesięcznie.
Presja wzrostu stawek czynszów widoczna jest przede wszystkim w nowoczesnych biurowcach oraz budynkach po kompleksowych modernizacjach, oferujących wysoki standard techniczny i rozwiązania wspierające cele ESG, takie jak efektywność energetyczna, technologie przyjazne środowisku i zrównoważony rozwój.
Jakie zmiany czekają najemców i wynajmujących biura w 2026 roku?
Tomasz Michalczyk, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, podsumowuje:
„Końcówka 2025 roku potwierdza, że warszawski rynek biurowy coraz mocniej opiera się na selektywności i jakości.
Dla właścicieli oznacza to konieczność dalszych inwestycji w modernizacje i dopasowanie budynków do realnych potrzeb najemców, a dla firm planujących zmianę biura potrzebę wcześniejszego planowania i świadomego podejścia do wyboru lokalizacji.”
Tomasz Michalczyk Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych AXI IMMO
Jeśli potrzebujesz wynająć biuro w Warszawie lub innych miastach w Polsce, sprawdź poniższe lokalizacje:
AXI IMMO oferuje usługi doradcze w zakresie nieruchomości komercyjnych takich jak magazyny i hale produkcyjne, powierzchnie biurowe, grunty inwestycyjne.
AXI IMMO wskazuje szacunkowe dane dla rynku nieruchomości biurowych w Polsce na koniec 2025 r. Przed jakimi wyzwaniami stał rynek biurowy w kończącym się roku?
Tytuł najlepszego zespołu powierzchni magazynowych potwierdza silną pozycję firmy doradczej Axi Immo na rynku nieruchomości przemysłowych i logistycznych.
