Raport: Rynek biurowy w Warszawie w okresie I-III kw. 2025 roku – najnowsza publikacja AXI IMMO

Raport – Rynek biurowy w Warszawie w okresie I-III kw. 2025 roku, najnowsza publikacja przygotowana przez ekspertów działu Badań i Analiz w agencji nieruchomości AXI IMMO, największej polskiej firmie doradczej na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce.

Szacowany czas czytania: 7 minut

Jakość ponad skalę na warszawskim rynku biurowym

Na koniec trzeciego kwartału 2025 r. wskaźnik pustostanów na warszawskim rynku biurowym spadł do ok. 9,7%. Popyt w dalszym ciągu skupiał się na centralnych lokalizacjach i zmodernizowanych budynkach. Nowa podaż jest ograniczona i silnie skoncentrowana w centrum. Czynsze w topowych adresach utrzymują stabilny, lekko rosnący poziom.

Rynek biurowy w Warszawie w okresie I – III kwartałach 2025 roku – trendy

Po trzech kwartałach 2025 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej Warszawy nieznacznie skurczyły się do poziomu ok. 6,25 mln mkw. (–0,3% r/r), przy czym ogólna jakość biurowej powierzchni w Warszawie rośnie. To efekt dwóch równoległych zjawisk. Po pierwsze, część starszych, niekonkurencyjnych biurowców jest wyłączana z komercjalizacji i sprzedawana z myślą o zmianie funkcji (najczęściej na mieszkaniową). Po drugie właściciele, którzy widzą potencjał nieruchomości, decydują się na modernizacje i ponowne „ustawienie” produktu pod współczesne potrzeby najemców. 

W trzech pierwszych kwartałach 2025 r. aktywność deweloperów w postaci nowo ukończonych obiektów biurowych wyniosła 90 tys. mkw. co było wartością o 18% wyższą niż w 2024 roku.

Analitycy AXI IMMO wskazują w raporcie, że w referowanym okresie, wśród kluczowych oddanych inwestycji znalazły się m.in. biurowiec The Bridge wraz z odrestaurowaną Nową Belloną (51,8 tys. mkw.) oraz Office House (27,8 tys. mkw.) w strefie Centrum–Zachód. Na Pradze-Północ powstała nowa siedziba CD Projekt (5,6 tys. mkw.), a na Mokotowie Stoen Operator gruntownie odnowił i wprowadził się do własnego budynku (3,5 tys. mkw.). W budowie pozostaje ok. 140 tys. mkw., z czego blisko 90% przypada na centralne strefy. 

Komentarz eksperta

„Zmniejszenie zasobów poprzez wyłączenia niekonkurencyjnych budynków z użytkowania i konwersje na inne funkcje nie jest słabością, lecz naturalną ewolucją dojrzałego rynku.
Warszawa kurczy się ilościowo w starszym segmencie, ale zyskuje jakościowo.

Rynek biurowy ewoluuje również przestrzennie – aktywnie rozwija się dzielnica biznesowa w centrum miasta, gdzie obecnie ulokowano blisko 90% powierzchni w budowie.

Trend jest ściśle skorelowany z potrzebami najemców, którzy oprócz standardu biura cenią sobie centralną lokalizację w mieście – wygodną pod względem dojazdu dla swoich pracowników oraz prestiżową z punktu widzenia spotkań z klientami”

Emilia Trofimiuk, Research Manager,
Dział Badań i Analiz Rynkowych AXI IMMO

Jakie nowe biurowce już wkrótce będą w Warszawie?

Do końca 2025 r. na stołeczny rynek biurowy mają zostać oddane jeszcze dwa projekty w strefie Centrum–Zachód, tj. Studio A (26,6 tys. mkw.) oraz V Tower po modernizacji (32,7 tys. mkw.). W budowie na kolejne kwartały pozostają m.in. takie budynki jak Upper One, Skyliner II, Vena.

W planach deweloperskich natomiast są kolejne projekty takie jak Afi Tower (w ramach kompleksu Towarowa22), Chopin Tower, Vibe B, FORT 7, LightOn czy Nowe Intraco.  

Gdzie wynająć biuro od zaraz w Warszawie?

Jak czytamy w raporcie Rynek biurowy w Warszawie w okresie I-III kw. 2025 roku, poziom pustostanów na stołecznym rynku biurowym spadł do 9,7% (–1,0 p.p. r/r oraz –1,1 p.p. kw./kw.) na koniec września 2025 r. W centrum wskaźnik jest istotnie niższy (6,9%) niż poza nim (12,1%). Najwyższe poziomy niewynajętej powierzchni utrzymują się w strefach Służewiec oraz Żwirki i Wigury. 

Jak wygląda popyt na biura w Warszawie od początku roku do końca września 2025

W analizowanym okresie aktywność najemców pozostaje stabilna. Firmy wynajęły od stycznia do końca września 2025 r. ok. 490 tys. mkw. (–2% r/r) powierzchni biurowych.

W strukturze transakcji nowe umowy (w tym pre-let i powierzchnie na użytek własny) odpowiadają za 51%, renegocjacje i przedłużenia za 42%, a ekspansje za 7%. Średni metraż pojedynczej umowy najmu to niespełna 1 000 mkw.

Ile trzeba zapłacić za wynajem nowoczesnego biura w Warszawie?

Czynsze ofertowe za wynajem biura w najlepszych centralnych lokalizacjach mieszczą się w przedziale 19,0–27,5 EUR/mkw./mies. Poza centrum z kolei stawki czynszu za wynajem rozpoczynają się z poziomu ok. 9,50 EUR/mkw./mies. Wzrost czynszów rok do roku jest widoczny głównie tam, gdzie pojawia się nowa lub świeżo zmodernizowana powierzchnia biurowa. 

Komentarz eksperta

„Z punktu widzenia najemcy mamy dziś rynek dobrze przemyślanych decyzji,a nie impulsywnych.

Najbardziej poszukiwane są biura blisko centrum i z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej, z układem biura, który wspiera pracę zespołów hybrydowych.

Spodziewamy się, że na koniec roku wysokość popytu na powierzchnie biurowe powinna zamknąć się wynikiem podobnym do ubiegłorocznego, czyli w okolicach 750 tys. mkw.

Biorąc pod uwagę ograniczoną dostępność najlepszych powierzchni, poziom pustostanów powinien dalej powoli maleć, a czynsze w najlepszych lokalizacjach pozostaną stabilne z lekką presją wzrostową.”

Filip Kowalski, Associate Director,
Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO

*Po więcej szczegółowych danych zapraszamy do lektury naszego najnowszego raportu „Rynek biurowy w Warszawie w okresie I-III kw. 2025 roku“.