Raport: Rynek biurowy w Warszawie w okresie I-III kw. 2025 roku – publikacja AXI IMMO

Jakość ponad skalę na warszawskim rynku biurowym

Raport- Rynek biurowy w Warszawie w okresie I-III kw. 2025 roku, publikacja przygotowana przez ekspertów działu Badań i Analiz w agencji nieruchomości AXI IMMO, największej polskiej firmie doradczej na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce.

W skrócie

• Na koniec trzeciego kwartału 2025 r. wskaźnik pustostanów na warszawskim rynku biurowym spadł do ok. 9,7%.
• Popyt w dalszym ciągu skupiał się na centralnych lokalizacjach i zmodernizowanych budynkach.
• Nowa podaż jest ograniczona i silnie skoncentrowana w centrum.
• Czynsze w topowych adresach utrzymują stabilny, lekko rosnący poziom.

Szacowany czas czytania: 7 minut

Rynek biurowy w Warszawie w okresie I – III kwartałach 2025 roku – trendy

Po trzech kwartałach 2025 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej Warszawy nieznacznie skurczyły się do poziomu ok. 6,25 mln mkw. (–0,3% r/r), przy czym ogólna jakość biurowej powierzchni w Warszawie rośnie. To efekt dwóch równoległych zjawisk. Po pierwsze, część starszych, niekonkurencyjnych biurowców jest wyłączana z komercjalizacji i sprzedawana z myślą o zmianie funkcji (najczęściej na mieszkaniową). Po drugie właściciele, którzy widzą potencjał nieruchomości, decydują się na modernizacje i ponowne „ustawienie” produktu pod współczesne potrzeby najemców. 

W trzech pierwszych kwartałach 2025 r. aktywność deweloperów w postaci nowo ukończonych obiektów biurowych wyniosła 90 tys. mkw. co było wartością o 18% wyższą niż w 2024 roku.

Analitycy AXI IMMO wskazują w raporcie, że w referowanym okresie, wśród kluczowych oddanych inwestycji znalazły się m.in. biurowiec The Bridge wraz z odrestaurowaną Nową Belloną (51,8 tys. mkw.) oraz Office House (27,8 tys. mkw.) w strefie Centrum–Zachód. Na Pradze-Północ powstała nowa siedziba CD Projekt (5,6 tys. mkw.), a na Mokotowie Stoen Operator gruntownie odnowił i wprowadził się do własnego budynku (3,5 tys. mkw.). W budowie pozostaje ok. 140 tys. mkw., z czego blisko 90% przypada na centralne strefy. 

Komentarz eksperta – Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Badań i Analiz Rynkowych AXI IMMO:

„Zmniejszenie zasobów poprzez wyłączenia niekonkurencyjnych budynków z użytkowania i konwersje na inne funkcje nie jest słabością, lecz naturalną ewolucją dojrzałego rynku.
Warszawa kurczy się ilościowo w starszym segmencie, ale zyskuje jakościowo.

Rynek biurowy ewoluuje również przestrzennie – aktywnie rozwija się dzielnica biznesowa w centrum miasta, gdzie obecnie ulokowano blisko 90% powierzchni w budowie.

Trend jest ściśle skorelowany z potrzebami najemców, którzy oprócz standardu biura cenią sobie centralną lokalizację w mieście – wygodną pod względem dojazdu dla swoich pracowników oraz prestiżową z punktu widzenia spotkań z klientami”

Emilia Trofimiuk, Research Manager,
Dział Badań i Analiz Rynkowych AXI IMMO

Jakie nowe biurowce już wkrótce będą w Warszawie?

Do końca 2025 r. na stołeczny rynek biurowy mają zostać oddane jeszcze dwa projekty w strefie Centrum–Zachód, tj. Studio A (26,6 tys. mkw.) oraz V Tower po modernizacji (32,7 tys. mkw.). W budowie na kolejne kwartały pozostają m.in. takie budynki jak Upper One, Skyliner II, Vena.

W planach deweloperskich natomiast są kolejne projekty takie jak Afi Tower (w ramach kompleksu Towarowa22), Chopin Tower, Vibe B, FORT 7, LightOn czy Nowe Intraco.  

Gdzie wynająć biuro od zaraz w Warszawie?

Jak czytamy w raporcie Rynek biurowy w Warszawie w okresie I-III kw. 2025 roku poziom pustostanów na stołecznym rynku biurowym spadł do 9,7% (–1,0 p.p. r/r oraz –1,1 p.p. kw./kw.) na koniec września 2025 r. W centrum wskaźnik jest istotnie niższy (6,9%) niż poza nim (12,1%). Najwyższe poziomy niewynajętej powierzchni utrzymują się w strefach Służewiec oraz Żwirki i Wigury. 

Jak wygląda popyt na biura w Warszawie od początku roku do końca września 2025

W analizowanym okresie aktywność najemców pozostaje stabilna. Firmy wynajęły od stycznia do końca września 2025 r. ok. 490 tys. mkw. (–2% r/r) powierzchni biurowych.

W strukturze transakcji nowe umowy (w tym pre-let i powierzchnie na użytek własny) odpowiadają za 51%, renegocjacje i przedłużenia za 42%, a ekspansje za 7%. Średni metraż pojedynczej umowy najmu to niespełna 1 000 mkw.

Ile trzeba zapłacić za wynajem nowoczesnego biura w Warszawie?

Czynsze ofertowe za wynajem biura w najlepszych centralnych lokalizacjach mieszczą się w przedziale 19,0–27,5 EUR/mkw./mies. Poza centrum z kolei stawki czynszu za wynajem rozpoczynają się z poziomu ok. 9,50 EUR/mkw./mies. Wzrost czynszów rok do roku jest widoczny głównie tam, gdzie pojawia się nowa lub świeżo zmodernizowana powierzchnia biurowa. 

Komentarz eksperta: Filip Kowalski, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO:

„Z punktu widzenia najemcy mamy dziś rynek dobrze przemyślanych decyzji,a nie impulsywnych.

Najbardziej poszukiwane są biura blisko centrum i z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej, z układem biura, który wspiera pracę zespołów hybrydowych.

Spodziewamy się, że na koniec roku wysokość popytu na powierzchnie biurowe powinna zamknąć się wynikiem podobnym do ubiegłorocznego, czyli w okolicach 750 tys. mkw.

Biorąc pod uwagę ograniczoną dostępność najlepszych powierzchni, poziom pustostanów powinien dalej powoli maleć, a czynsze w najlepszych lokalizacjach pozostaną stabilne z lekką presją wzrostową.”

Filip Kowalski, Associate Director,
Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO

*Po więcej szczegółowych danych zapraszamy do lektury naszego najnowszego raportu „Rynek biurowy w Warszawie w okresie I-III kw. 2025 roku“.