Sale and leaseback (leasing zwrotny/najem zwrotny) to rodzaj transakcji na rynku nieruchomości, w efekcie której dotychczasowy właściciel istniejących aktywów i jednocześnie ich użytkownik sprzedaje nieruchomość lub jej udziały i jednocześnie podpisuje z nowym nabywcą długoterminową umowę najmu. Tym samym pierwotny właściciel, choć traci tytuł własności do nieruchomości, to pozostaje nadal jej faktycznym użytkownikiem.

Korzyści dla sprzedającego:

  • Główną korzyścią z przeprowadzania transakcji typu sale and leaseback jest możliwość uwolnienia środków i uzyskania kapitału, który może być wykorzystany w zależności od bieżących potrzeb firmy do inwestycji w rozwój działalności lub do spłacenia bieżących zobowiązań. Umowa najmu zwrotnego może być elementem realizowanego programu restrukturyzacyjnego, mającego na celu poprawę lub przywrócenie płynności.
  • Transakcja leasingu zwrotnego jest alternatywą do kredytu bankowego, który może być trudniejszy do uzyskania w obecnej sytuacji rynkowej. Jednak należy pamiętać, że projekt podlega ocenie przez inwestora pod kątem jakości i ryzyka przyszłego najmu, a tym samym również pod kątem kondycji finansowej i perspektywy rozwoju pierwotnego właściciela nieruchomości, a przyszłego najemcy. Często jednak kryteria inwestorów są nieco mniej restrykcyjne niż banków.
  • W szczególnych sytuacjach leasing zwrotny może stanowić formę optymalizacji podatkowej. Pozwala zastąpić niski koszt amortyzacji budynku relatywnie wyższym kosztem wynikającym z najmu.

Korzyści dla kupującego:

  • Natomiast dla kupującego transakcja jako leasing zwrotny to szansa na inwestycję gwarantującą stały przychód w długim okresie, od podmiotu cechującego się wysoką wiarygodnością kredytową. Ze względu na to jest to produkt szczególnie atrakcyjny dla funduszy emerytalnych i ubezpieczeniowych, których profil ryzyka jest niski i dla których ważny jest stały, przewidywalny dochód w długim okresie.
  • Transakcja sale and leaseback cechuje się ponadto stosunkowo niskim ryzykiem operacyjnym ze względu na to, że dotyczy już istniejących, pracujących aktywów, które są w pełni weryfikowalne.
  • W okresach, gdy dostęp do kapitału jest utrudniony, w puli zainteresowanych inwestorów znajdują się również tzw. inwestorzy oportunistyczni, których profil ryzyka jest wyższy. Są oni ze względu na to w stanie wejść we współpracę z podmiotami o wyższym ryzyku kredytowym.

Całkowity koszt najmu składa się z:

  • Czynszu za metr kwadratowy magazynu i biura. Oba są z reguły podane w euro, ale sama płatność może następować w złotówkach, po przeliczeniu na podstawie aktualnego kursu NBP;
  • Opłaty serwisowej (tzw. service charge) za metr kwadratowy magazynu i biura – podana w PLN. Jest to opłata za usługi związane z utrzymanie budynku, m.in. podatki, ubezpieczanie, sprzątanie, naprawę dróg komunikacyjnych, zewnętrzną ochronę, oświetlenie obszarów wspólnych, odśnieżanie oraz podatek gruntowy i od nieruchomości;
  • Opłat eksploatacyjnych: naliczanych według zużycia mediów.

Na polskim rynku obowiązują dodatkowo następujące standardy dla umów najmu:

  • Czynsz jest płatny co miesiąc z góry;
  • Stawka czynszu jest podana najczęściej w euro.
  • Czynsz podlega co roku indeksacji, najczęściej o wskaźnik inflacji. Indeksacja jest liczona od czynszu bazowego;
  • Okres najmu w przypadku transakcji sale and leaseback jest zwykle dłuższy niż standard rynkowy. Wynosi 10 i więcej lat. Z reguły im dłuższy jest kontrakt, tym atrakcyjniejsze warunki jest w stanie wynegocjować najemca.
  • Ulepszenie budynku wykonane podczas umowy najmu wychodzące poza standard deweloperski jest płatne dodatkowo;
  • Wymagane jest zabezpieczenie umowy najmu w postaci gwarancji bankowej i zabezpieczenia spółki matki.

Zapraszamy do kontaktu z działem Investment AXI IMMO w celu szczegółowego omówienia zakresu potencjalnej współpracy. Mamy w swojej sieci kontaktów kilkadziesiąt międzynarodowych podmiotów zainteresowanych inwestycjami w sektor nieruchomości produkcyjno – magazynowych w Polsce i regionie CEE.

Kontakt
Renata Osiecka
Partner Zarządzająca AXI IMMO
renata.osiecka@axiimmo.com

O Sale & Leaseback piszemy także:

* Usługi Transakcyjne AXI IMMO – Sale & Leaseback

* Sale & Leaseback – model, który tworzy wartość po obu stronach transakcji

* Po 3 kw. 2025 widoczny wzrost transakcji typu sale & leaseback (raport Rynek Magazynowy w Polsce I – III kwartał 2025)

Skontaktuj się z nami przez formularz kontaktowy lub zadzwoń +48725300600, jeśli temat najmu zwrotnego dla Twojej firmy jest interesujący.

O AXI IMMO

AXI IMMO oferuje usługi doradcze w zakresie nieruchomości komercyjnych, w tym: wynajem i zarządzanie powierzchniami magazynowymi i produkcyjnymi oraz biurowymi, wyceny nieruchomości, a także zakup i sprzedaż nieruchomości komercyjnych oraz gruntów inwestycyjnych. W ramach oferty firma świadczy usługi zarządzania łańcuchami B2B i B2C.

Od początku swojej działalności firma działa prężnie i wyróżnia się na rynku polskim. Największym atutem AXI IMMO jest połączenie międzynarodowych standardów obsługi z rzetelną znajomością rynku lokalnego. Potwierdzeniem tego są zadowoleni klienci jak również otrzymane nagrody w konkursach branżowych.

AXI IMMO w konkursie CiJ Awards otrzymała tytuł Najlepszej Lokalnej Agencji Roku 2012 i przez kolejne 6 lat z rzędu łącznie z 2019 r., jak również za lata 2021 i 2024. W tym samym konkursie tytuł Najlepszego Zespołu w Sektorze Magazynowym 2016 oraz 2017 roku trafił do AXI IMMO. W konkursie CEE Investment Awards firma AXI IMMO była laureatem w kategorii Lokalna Agencja 2019 oraz 2023 r.
Także za 2023 oraz 2024 r. AXI IMMO została wybrana Lokalnym Agentem Roku w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w konkursie CEEQA.

Również w 2024 roku AXI IMMO otrzymała tytuł Doradcy Roku w konkursie Prime Property Prize 2024. 

Zespół Działu Analiz rynkowych i badań AXI IMMO prowadzi regularne analizy rynkowe oraz dostarcza raporty i publikacje dotyczące rynku nieruchomości komercyjnych.