Sale and leaseback – sposób na uzyskanie kapitału

Sale and leaseback (leasing zwrotny/najem zwrotny) to rodzaj transakcji na rynku nieruchomości, w efekcie której dotychczasowy właściciel istniejących aktywów i jednocześnie ich użytkownik sprzedaje nieruchomość lub jej udziały i jednocześnie podpisuje z nowym nabywcą długoterminową umowę najmu. Tym samym pierwotny właściciel, choć traci tytuł własności do nieruchomości, to pozostaje nadal jej faktycznym użytkownikiem.

Korzyści dla sprzedającego:

• Główną korzyścią z przeprowadzania transakcji typu sale and leaseback jest możliwość uwolnienia środków i uzyskania kapitału, który może być wykorzystany w zależności od bieżących potrzeb firmy do inwestycji w rozwój działalności lub do spłacenia bieżących zobowiązań. Umowa najmu zwrotnego może być elementem realizowanego programu restrukturyzacyjnego, mającego na celu poprawę lub przywrócenie płynności.
• Transakcja leasingu zwrotnego jest alternatywą do kredytu bankowego, który może być trudniejszy do uzyskania w obecnej sytuacji rynkowej. Jednak należy pamiętać, że projekt podlega ocenie przez inwestora pod kątem jakości i ryzyka przyszłego najmu, a tym samym również pod kątem kondycji finansowej i perspektywy rozwoju pierwotnego właściciela nieruchomości, a przyszłego najemcy. Często jednak kryteria inwestorów są nieco mniej restrykcyjne niż banków.
• W szczególnych sytuacjach leasing zwrotny może stanowić formę optymalizacji podatkowej. Pozwala zastąpić niski koszt amortyzacji budynku relatywnie wyższym kosztem wynikającym z najmu.

Korzyści dla kupującego:

• Natomiast dla kupującego transakcja jako leasing zwrotny to szansa na inwestycję gwarantującą stały przychód w długim okresie, od podmiotu cechującego się wysoką wiarygodnością kredytową. Ze względu na to jest to produkt szczególnie atrakcyjny dla funduszy emerytalnych i ubezpieczeniowych, których profil ryzyka jest niski i dla których ważny jest stały, przewidywalny dochód w długim okresie.
• Transakcja sale and leaseback cechuje się ponadto stosunkowo niskim ryzykiem operacyjnym ze względu na to, że dotyczy już istniejących, pracujących aktywów, które są w pełni weryfikowalne.
• W okresach, gdy dostęp do kapitału jest utrudniony, w puli zainteresowanych inwestorów znajdują się również tzw. inwestorzy oportunistyczni, których profil ryzyka jest wyższy. Są oni ze względu na to w stanie wejść we współpracę z podmiotami o wyższym ryzyku kredytowym.

Całkowity koszt najmu składa się z:

• Czynszu za metr kwadratowy magazynu i biura. Oba są z reguły podane w euro, ale sama płatność może następować w złotówkach, po przeliczeniu na podstawie aktualnego kursu NBP;
• Opłaty serwisowej (tzw. service charge) za metr kwadratowy magazynu i biura – podana w PLN. Jest to opłata za usługi związane z utrzymanie budynku, m.in. podatki, ubezpieczanie, sprzątanie, naprawę dróg komunikacyjnych, zewnętrzną ochronę, oświetlenie obszarów wspólnych, odśnieżanie oraz podatek gruntowy i od nieruchomości;
• Opłat eksploatacyjnych: naliczanych według zużycia mediów.

Na polskim rynku obowiązują dodatkowo następujące standardy dla umów najmu:

• Czynsz jest płatny co miesiąc z góry;
• Stawka czynszu jest podana najczęściej w euro.
• Czynsz podlega co roku indeksacji, najczęściej o wskaźnik inflacji. Indeksacja jest liczona od czynszu bazowego;
• Okres najmu w przypadku transakcji sale and leaseback jest zwykle dłuższy niż standard rynkowy. Wynosi 10 i więcej lat. Z reguły im dłuższy jest kontrakt, tym atrakcyjniejsze warunki jest w stanie wynegocjować najemca.
• Ulepszenie budynku wykonane podczas umowy najmu wychodzące poza standard deweloperski jest płatne dodatkowo;
• Wymagane jest zabezpieczenie umowy najmu w postaci gwarancje bankowej i zabezpieczenia spółki matki.

Zapraszamy do kontaktu z działem Investment AXI IMMO w celu szczegółowego omówienia zakresu potencjalnej współpracy. Mamy w swojej sieci kontaktów kilkadziesiąt międzynarodowych podmiotów zainteresowanych inwestycjami w sektor nieruchomości produkcyjno – magazynowych w Polsce i regionie CEE.

Kontakt

Renata Osiecka

Partner Zarządzająca AXI IMMO

renata.osiecka@axiimmo.com