Pozytywne otwarcie roku na rynku magazynowym. Wyraźny wzrost nowych umów najmu i ekspansji

Raport „Rynek magazynowy w Polsce w I kw. 2026 r.” prezentuje AXI IMMO, największa polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych.

Z artykułu dowiesz się m.in:

– Jak zmieniła się aktywność najemców na polskim rynku magazynowym w I kwartale 2026 roku i dlaczego nowe umowy oraz ekspansje osiągnęły najwyższy poziom od kilku lat?

– W których regionach koncentruje się największy popyt na powierzchnie magazynowe oraz jakie trendy wpływają dziś na poziom pustostanów i aktywność deweloperów?

– Dlaczego sektor magazynowo-produkcyjny pozostaje liderem rynku inwestycyjnego w Polsce oraz jakie znaczenie zyskują transakcje typu sale & leaseback?

Szacowany czas czytania: 8 minut

Jak wynika z najnowszego raportu AXI IMMO pt.: „Rynek magazynowy w Polsce w I kw. 2026 r.”, sektor magazynowo-produkcyjny rozpoczął rok bardzo aktywnie zarówno po stronie najmu, jak i rynku inwestycyjnego. W okresie od stycznia do marca 2026 r. popyt brutto osiągnął poziom 1,58 mln mkw. (+47% r/r), natomiast popyt netto wzrósł do 850 tys. mkw. (+78% r/r), notując najlepsze wynik od 2022 r. Jednocześnie utrzymał się trend ograniczonej nowej podaży – deweloperzy dostarczyli 653 tys. mkw. (-4% r/r) nowoczesnej powierzchni magazynowej, a współczynnik pustostanów spadł do 7,3% (-1,2 p.p. r/r). Rynek inwestycyjny odnotował z kolei najwyższy udział sektora magazynowo-produkcyjnego w całkowitym wolumenie transakcji, który osiągnął 44%.

Najemcy wracają do nowych projektów

Analitycy największej polskiej firmy doradczej na rynku nieruchomości komercyjnych AXI IMMO wskazują, że pierwszy kwartał 2026 r. na rynku magazynowym w Polsce przyniósł wyraźne ożywienie aktywności najemców. Łącznie wynajęto 1,58 mln mkw. powierzchni magazynowo-produkcyjnej, co oznacza wzrost o 47% rok do roku i najlepszy wynik dla pierwszego kwartału od 2021 r. Szczególnie istotny był wzrost popytu netto – obejmującego nowe umowy i ekspansje – który osiągnął poziom ponad 850 tys. mkw. (+78% r/r). Nowe najmy i ekspansje odpowiadały za 54% całkowitego popytu, podczas gdy renegocjacje stanowiły 35%, a umowy najmu zwrotnego 11%.

Największą aktywność odnotowano w woj. mazowieckim (316 tys. mkw.), wielkopolskim (309 tys. mkw.), dolnośląskim (255 tys. mkw.) oraz łódzkim (228 tys. mkw.). Wśród najemców nadal dominowały firmy związane z handlem internetowym, dystrybucją i sektorem logistycznym. Widoczny był również powrót aktywności operatorów logistycznych. Wśród największych transakcji najmu znalazły się m.in.:
– nowa umowa (67 600 mkw.) firmy produkcyjnej w Marq Wrocław V Logistics Centre w woj. dolnośląskim;
– przedłużenie umowy najmu przez firmę z sektora handlowego w Logistic City Piotrków Trybunalski (woj. łódzkie) na 68 300 mkw.;
– przedłużenie i ekspansja przez operatora logistycznego umowy na 48 000 mkw. w Panattoni Park Warsaw South Janki (III) w woj. mazowieckim.

Komentarz eksperta – Renata Osiecka, Właścicielka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO, wskazuje:

„Pierwszy kwartał 2026 roku przyniósł poprawę nastrojów, szczególnie w obszarze nowych umów i ekspansji. Firmy coraz częściej wracają do decyzji rozwojowych odkładanych w poprzednich kwartałach, koncentrując się przede wszystkim na optymalizacji sieci dystrybucyjnych oraz poprawie efektywności operacyjnej. Widzimy także większą aktywność operatorów logistycznych, których udział w strukturze najmu zaczyna rosnąć. Rynek pozostaje natomiast selektywny, najemcy większą uwagę zwracają na jakość techniczną projektów, dostępność infrastruktury oraz możliwość elastycznego skalowania działalności”.

Renata Osiecka, Właścicielka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO

Kontrolowana podaż i dalszy spadek pustostanów

Na koniec marca 2026 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęły poziom 37,4 mln mkw. (+6% r/r). W pierwszych trzech miesiącach roku deweloperzy oddali do użytkowania 653 tys. mkw., co było najlepszym wynikiem od czterech kwartałów, choć nadal o 4% niższym niż rok wcześniej. Najwięcej nowej powierzchni dostarczono w woj. mazowieckim, pomorskim i śląskim.

W budowie pozostaje 1,46 mln mkw. powierzchni magazynowo-produkcyjnej (+6% r/r), jednak deweloperzy utrzymują ostrożne podejście do projektów spekulacyjnych. Ich udział w całkowitym wolumenie powierzchni w budowie spadł do 37%, kontynuując trend obserwowany od kilku kwartałów.

Pozytywnym sygnałem dla rynku pozostaje dalszy spadek poziomu pustostanów. Na koniec marca 2026 r. wskaźnik powierzchni niewynajętej wyniósł 7,3%, czyli o 1,2 p.p. mniej niż rok wcześniej. Największy spadek odnotowano w woj. dolnośląskim i łódzkim.

Komentarz eksperta – Monika Rynkowska, Head of Research, AXI IMMO, wyjaśnia:

„Rynek magazynowy w Polsce wszedł w 2026 rok z wyraźnie lepszym bilansem pomiędzy popytem a nową podażą. Widzimy stopniowe odbudowywanie aktywności najemców przy jednoczesnym utrzymaniu ostrożnej polityki deweloperów, szczególnie w zakresie projektów spekulacyjnych. Efektem jest dalszy spadek poziomu pustostanów oraz większa stabilizacja rynku.

Coraz bardziej widoczne stają się również różnice pomiędzy poszczególnymi regionami zarówno pod względem struktury popytu, jak i dostępności nowoczesnej powierzchni”.

Monika Rynkowska, Head of Research, AXI IMMO

Magazyny liderem rynku inwestycyjnego

Bardzo mocny początek roku odnotował również rynek inwestycyjny. Wartość transakcji w sektorze magazynowo-produkcyjnym osiągnęła 445 mln EUR (+120% r/r), co stanowiło najwyższy wynik spośród wszystkich segmentów rynku nieruchomości komercyjnych. Udział sektora w całkowitym wolumenie inwestycyjnym wyniósł 44%. Rosnące znaczenie utrzymują również transakcje typu sale & leaseback (sprzedaż i najem zwrotny). Do największych transakcji należał zakup portfela nieruchomości logistycznych Raben Group przez W.P. Carey za ok. 169 mln EUR oraz sprzedaż projektu BOOSTER Zabrze przez LemonTree na rzecz koreańskiego funduszu Vestas Investment Management.

Komentarz eksperta – Grzegorz Chmielak, Head of Capital Markets, AXI IMMO, komentuje:

„Pierwszy kwartał 2026 roku potwierdził, że sektor magazynowo-produkcyjny pozostaje jednym z najbardziej płynnych i poszukiwanych segmentów rynku inwestycyjnego w Polsce. Kapitał inwestujący w Polsce koncentruje się na dwóch biegunach, nowych aktywach oferujących długoterminowy – najchętniej 20-letni – stabilny dochód oraz najwyższą jakość najemców, jest wówczas skłonny oferować niskie stopy, stopniowo obserwujemy rosnącą akceptację dla projektów zlokalizowanych poza głównymi hubami logistycznymi.

Na drugim biegunie pozostają aktywa starsze, wymagające aktywnego zarządzania. Coraz większą rolę odgrywają również transakcje typu sale & leaseback, które odpowiadają na potrzeby firm związane z uwalnianiem kapitału przy zachowaniu kontroli operacyjnej nad nieruchomościami”.

Grzegorz Chmielak, Head of Capital Markets, AXI IMMO

Prognozy: selektywny wzrost i dalsza stabilizacja rynku

Zdaniem ekspertów AXI IMMO kolejne kwartały 2026 r. powinny przynieść utrzymanie stabilnej aktywności najemców, choć decyzje rozwojowe nadal będą uzależnione od sytuacji makroekonomicznej i kondycji poszczególnych branż. Po stronie podaży rynek pozostanie w fazie kontrolowanego wzrostu, a nowe inwestycje nadal będą w dużej mierze uzależnione od poziomu przednajmu.

Komentarz eksperta – Renata Osiecka, Właścicielka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO

„Początek 2026 roku potwierdza, że polski rynek magazynowo-produkcyjny wszedł w fazę większej równowagi i dojrzałości. Z jednej strony obserwujemy wyraźny powrót aktywności najemców, szczególnie w obszarze nowych umów i ekspansji, z drugiej utrzymującą się dyscyplinę po stronie podaży oraz bardziej selektywne podejście deweloperów do nowych inwestycji. Taka struktura rynku sprzyja dalszej stabilizacji poziomu pustostanów oraz utrzymaniu relatywnie bezpiecznych fundamentów dla sektora w kolejnych kwartałach.

Magazyny pozostają jednym z najbardziej odpornych segmentów rynku nieruchomości komercyjnych w kontekście sektora inwestycyjnego. Sprzyja temu zarówno utrzymująca się aktywność kapitału zagranicznego i regionalnego, jak i stopniowe zawężanie się różnicy oczekiwań cenowych pomiędzy kupującymi a sprzedającymi”.

Renata Osiecka, Właścicielka, Partner Zarządzająca,
AXI IMMO