Rosnące koszty fit-outu zmieniają strategie najemców i właścicieli

Rynek biurowy w Polsce wchodzi w nową fazę – koszt wykończenia rośnie, a gotowe do wejścia powierzchnie stają się rzadkością. To, co przed pandemią kosztowało 550–600 EUR/mkw., dziś wymaga dopłat lub wieloletnich zobowiązań. Różnice między standardami fit-outu są coraz większe, a dostępne budżety deweloperskie coraz częściej nie pokrywają realnych kosztów aranżacji, wynika z analizy ekspertki rynku biurowego Karoliny Słysz, Head of Regional Markets, Office Agency, AXI IMMO.

Fit-out powierzchnie biurowe „pod klucz” – dlaczego gotowe biura znikają z rynku

Jednym z obszarów, gdzie zmiany na rynku biurowym ostatnich lat są najbardziej widoczne, są koszty i dostępność powierzchni wykończonych „pod klucz”.

Karolina Słysz, Head of Regional Markets, Office Agency, AXI IMMO, mówi: „Jeszcze przed pandemią możliwe było uzyskanie biura w pełni przygotowanego do użytkowania (przy finansowaniu fit-outu przez dewelopera) w budżecie rzędu 550–600 euro za 1 mkw. Wycena była liczona od stanu shell & core, czyli powierzchni przekazywanej w formie surowej/deweloperskiej wymagającej pełnej aranżacji. Taki poziom nakładów pozwalał wówczas na osiągnięcie średniego standardu wykończenia. Dziś podobne oferty należą do rzadkości. Najemcy, którzy chcą wprowadzić się do gotowej przestrzeni, muszą liczyć się z koniecznością dopłaty za udogodnienie tego typu. Inną możliwością jest podpisanie dłuższej umowy najmu – często na 7, nawet 10 lat zamiast standardowych pięciu”.

Fit-out powierzchnie biurowe – trzy standardy wykończenia i ich realne koszty

Jak wynika z doświadczenia ekspertki AXI IMMO, można zaobserwować, że obecnie rynek operuje trzema wyraźnie zdefiniowanymi standardami wykończenia, które determinują zarówno koszt, jak i zakres prac.

Niski standard fit-out powierzchni biurowej – dla kogo i w jakim budżecie

Najniższy standard wybierany głównie przez firmy koncentrujące się na optymalizacji kosztów obejmuje jedynie podstawowe materiały wykończeniowe. Są to np. wykładziny o niskiej jakości, panele winylowe, sufity standardowe kasetonowe, białe ściany, prosty układ open space z minimalną liczbą sal spotkań oraz ścianki kartonowo-gipsowe. Koszt takiego wykończenia to ok. 700–900 EUR/mkw.

Średni standard fit-out powierzchni biurowej – co dziś obejmuje i ile kosztuje

Średni standard, który jeszcze kilka lat temu był rynkową normą, zakłada już wyższą klasę wykładzin, elementy kolorystyczne zgodne z identyfikacją wizualną firmy, oświetlenie LED, klimatyzację strefową, przeszklenia, wydzielone gabinety oraz strefy relaksu. Występują także proste zabudowy niestandardowe. Większy nacisk kładzie się na strefę wejściową, gdzie pojawiają się elementy dekoracyjne sufitowe i ścienne. Koszt takiej aranżacji wynosi dziś 1000–1200 EUR/mkw.

Fit-out powierzchnie biurowe premium – kiedy warto inwestować w najwyższy standard

Najwyższy standard to przestrzenie premium oparte na indywidualnych projektach i materiałach wysokiej klasy. Są to np. kamień, szkło, zaawansowane materiały akustyczne, sufity dekoracyjne np. lamele. Często stosuje się także zaawansowane systemy oświetlenia (np. system DALI – Digital Addressable Lighting Interface) oraz rozwiązaniach technologicznych najwyższej klasy. Koszt takich realizacji sięga 1300–2000 EUR/mkw. i wyżej w zależności od skomplikowania realizowanej powierzchni.

Co wpływa na koszt fit-out powierzchni biurowej – materiały, ESG i oczekiwania najemców

Karolina Słysz, AXI IMMO, dodaje: „Warto zauważyć, że rosnące koszty fit-outu wynikają nie tylko ze wzrostu cen materiałów i usług budowlanych, ale również z coraz wyższych oczekiwań najemców względem jakości przestrzeni biurowej. Coraz częściej biura muszą spełniać dodatkowe kryteria – od akustyki, przez ergonomię, po zgodność z ESG i certyfikacjami środowiskowymi (np. LEED, BREEAM). To oznacza, że nawet pozornie średni standard wykończenia może dziś obejmować rozwiązania, które jeszcze kilka lat temu były zarezerwowane dla segmentu premium”.

Fit-out powierzchnie biurowe a szybka relokacja – wyzwania adaptacji gotowych biur

Presja na skrócenie czasu relokacji sprawia natomiast, że firmy coraz częściej poszukują powierzchni gotowych do szybkiego wejścia, co z kolei zwiększa popyt na biura przejmowane po poprzednich najemcach. Jednak adaptacja takich przestrzeni bywa kosztowna i czasochłonna, zwłaszcza gdy konieczna jest ingerencja w instalacje techniczne, systemy HVAC czy układ funkcjonalny.

Budżety deweloperskie na fit-out powierzchni biurowej – ile realnie pokrywają

Tymczasem deweloperzy przy standardowej 5-letniej umowie najmu oferują obecnie budżety wykończeniowe na poziomie 500–650 EUR/mkw. (licząc od shell & core). Oznacza to, że nawet przy średnim standardzie najemca musi pokryć znaczącą część kosztów z własnych środków.

Adaptacja biura po poprzednim najemcy – ukryte koszty fit-outu powierzchni biurowej

Jeszcze większym wyzwaniem są powierzchnie przejmowane po poprzednich najemcach. Na pierwszy rzut oka zakres prac wydaje się niewielki – odświeżenie ścian, czyszczenie wykładzin czy wydzielenie kilku dodatkowych pomieszczeń. W praktyce jednak nawet drobne zmiany często wymagają ingerencji w instalacje techniczne, co znacząco podnosi koszty i wydłuża czas realizacji.

W przypadku powierzchni już wykończonych budżety oferowane przez deweloperów lub fundusze wynoszą zazwyczaj 150–350 EUR/mkw. przy 5-letniej umowie najmu. W wielu przypadkach również okazuje się to niewystarczające, szczególnie gdy najemca oczekuje dopasowania przestrzeni do własnych procesów, standardów pracy czy identyfikacji wizualnej.

Fit-out powierzchnie biurowe a strategia firmy – jak planować koszty i umowę najmu

Karolina Słysz, AXI IMMO, podsumowuje: „Obecna sytuacja rynkowa wymusza więc na firmach bardziej świadome podejście do planowania relokacji i budżetowania fit-outu. Różnice między standardami wykończenia są coraz bardziej widoczne, a dostępne budżety – coraz częściej niewspółmierne do realnych kosztów. To sprawia, że decyzje dotyczące wyboru powierzchni, długości umowy najmu i zakresu prac aranżacyjnych stają się jednym z kluczowych elementów strategii biurowej każdej organizacji”.

Autor

Karolina Słysz
Head of Regional Markets w Dziale Powierzchni Biurowych
AXI IMMO