AXI IMMO wraz z ekspertami rynkowymi Inquiry i ThinkCo prezentuje dane dla polskiego rynku najmu instytucjonalnego w specjalnej publikacji „Perspektywy rozwoju sektora PRS w Polsce”.

Polski rynek najmu instytucjonalnego podobnie jak przed laty każdy z segmentów sektora nieruchomości komercyjnych przechodzi przez czas rozkwitu. Jest on potrzebny na ujednolicenie ofert, większą standaryzację dostępnych powierzchni, a także profesjonalizację samego rynku. Jedną z pierwszych spektakularnych transakcji z udziałem tzw. PRS był 2016 r. i zakup 72 apartamentów w budynku Złota 44 w Warszawie przez niemiecki fundusz inwestycyjny Catella Residential Investment Management. Na dziś, na koniec września 2022 r. segment ten tworzy oferta ponad 8.500 mieszkań na wynajem rozlokowanych w największych miastach w Polsce. Perspektywy dla rozwoju rynku pozostają bardzo duże a sprzyjają mu głównie warunki rynkowe i struktura sektora mieszkaniowego w Polsce. 

Rynek PRS (Private Rental Sector), czyli tzw. instytucjonalny najmem jest stosunkowo nowym produktem na polskim rynku nieruchomości. Segment formułuje się od około 6 lat, a najaktywniejsze pod względem zakupu, przejęć czy tworzenia nowych ofert był ostatnie dwa tj. 2020 i 2021 r. To w tym czasie zarejestrowano prawdziwy boom na inwestycję w sektor, w którym m.in. Aurec Capital utworzyło markę LivUp, przejmując trzy nieruchomości w Warszawie (ponad 400 mieszkań) a Zeitgeist Asset Management zakupił cztery budowane w Gdańsku budynki z ponad 200 mieszkaniami. Z kolei szwedzki fundusz Heimstaden Bostad nabył w 2020 roku 640 mieszkań w Warszawie (Praga Północ i Służewiec) od spółki Eiffage, a w rok później zakupił ponad 3.000 lokali od spółek Marvipol i Budimex. Również w 2021 r. nordycki fundusz NREP nabył od YIT ponad 1.000 mieszkań w Warszawie.

W którym mieście najwięcej PRS?

Na koniec września 2022 r. sektor PRS odpowiadał za ok. 1% rynku najmu w Polsce z nieco ponad 8.500 mieszkań na wynajem instytucjonalny. Największymi ośrodkami były Warszawa (ponad 4.000), Wrocław (ok. 1.200) i Poznań (ok. 1.000), przy czym w budowie pozostawało ponad 10.000 mieszkań. Najwięcej w Warszawie (ponad 3.500), a następnie w Krakowie i w Łodzi (po ponad 1.500). Co więcej, do 2028 roku w Polsce ma powstać łącznie ponad 30.000 mieszkań na wynajem instytucjonalny.

Jakie jest mieszkanie w PRS?

Typowy inwestycja w PRS składa się z około 300 jednostek mieszkalnych, które zwykle są częścią większego projektu mieszkaniowego na sprzedaż o średniej łącznej powierzchni 15.000 mkw. W ofercie znajdują się mieszkania jedno- (22-35 mkw.), dwu- (35-50 mkw.), trzy- (powyżej 50 mkw.) czy czteroosobowe, w których najemca m.in. ponosi dodatkowo opłaty za media w formie zaliczek czy opcjonalnie za komórkę lokatorską i/lub miejsce parkingowe.

Kto wynajmuje w PRS?

Co ciekawe, wg danych Eurostat 14,4% Polaków wynajmuje mieszkania i jest to mniej niż połowa średniej dla całej UE wynoszącej 30%. To jeden z najniższych poziomów w krajach członkowskich, który w 2020 r. oznaczał, że niższy udział najmu odnotowano tylko na Litwie, Węgrzech, Chorwacji, Słowacji i Rumunii. Struktura ta może jednak zmienić się w kolejnych latach. Przyczyny należy przede wszystkim doszukiwać się w rosnących kosztach kredytów hipotecznych będących m.in. efektem wzrostu stóp procentowych i zwiększenia poziomu restrykcyjności badania zdolności kredytowej konsumentów. Dodatkowym warunkiem pozostaje wojna w Ukrainie i szacunki o pozostaniu na stałe w Polsce nawet miliona uchodźców. Nie należy także zapominać o studentach, którzy po czasowym wyłączeniu związanym z pandemią Covid-19 pozostali w domach, a dziś ponownie stanowią dużą grupę zainteresowaną najmem mieszkania. Przedstawione czynniki stanowią duże wyzwanie dla krajowego segmentu mieszkaniowego. Rozwiązaniem w tej sytuacji może być wejście na polski rynek inwestorów zagranicznych zainteresowanych ulokowaniem kapitału w sektorze PRS.

Średnie czynsze w projektach PRS w Polsce (PLN / miesiąc)

Tabela średnie czynsze w projektach PRS w Polsce
Źródło: Opracowanie własne AXI IMMO, wrzesień 2022

 

„Zdecydowaną większość zainteresowanych najmem instytucjonalnym stanowią osoby, które m.in. mają trudności w uzyskaniu finansowania na zakup własnego mieszkania. Dodatkowo psycholodzy kulturowi sygnalizują, że w wyniku zmian pokoleniowych, rozwoju transportu czy dostępnej oferty społeczno-przestrzennej będącej rezultatem globalizacji na rynku pracy obserwujemy zanik przywiązania pracowników do miejsca zamieszkania, jak i samej pracy. Idea współdzielenia czy wprowadzenie pracy zdalnej w wyniku pandemii dodatkowo potęgują ten trend związany z promocją ducha well-being i ogólnym dobrostanem człowieka. Zmiany te są tożsame z transformacją na rynku nieruchomości, która promuje budowę obiektów wielofunkcyjnych tzw. mixed-use łączących np. ofertę mieszkaniową z biurami i funkcją handlową, a w niedalekiej przyszłości uzupełnioną o prywatne akademiki czy przestrzenie co-workingowe” – komentuje Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Wycen i Rynków Kapitałowych, AXI IMMO.

 

O AXI IMMO

AXI IMMO oferuje usługi doradcze w zakresie nieruchomości komercyjnych, w tym: wynajem i zarządzanie powierzchniami magazynowymi i biurowymi, wyceny nieruchomości, a także zakup i sprzedaż gruntów inwestycyjnych. W ramach oferty firma świadczy usługi zarządzania łańcuchami B2B i B2C. Największym atutem AXI IMMO jest połączenie międzynarodowych standardów obsługi z rzetelną znajomością rynku lokalnego. Firma otrzymała tytuł najlepszej Lokalnej Agencji Roku w latach 2012 – 2019 i 2021 w prestiżowym konkursie CiJ Awards organizowanym przez magazyn CEE CiJ Journal oraz nagrodę dla Najlepszego Zespołu w sektorze magazynowym w latach 2016 – 2017.