Sale & leaseback – model, który tworzy wartość po obu stronach transakcji 

Transakcje typu sale & leaseback (sprzedaż z najmem zwrotnym) zyskują na popularności jako dojrzały model współpracy, który pozwala firmom uwolnić kapitał z nieruchomości przy jednoczesnym zachowaniu ich użytkowania. Rozwiązanie to umożliwia przedsiębiorstwom koncentrację na działalności podstawowej i realizację strategicznych inwestycji, a inwestorom nabycie stabilnych, skomercjalizowanych aktywów generujących przewidywalne przychody. Sale & leaseback przestaje być postrzegane jako rozwiązanie doraźne, stając się ważnym narzędziem długoterminowego zarządzania kapitałem i budowania relacji inwestor–najemca. 

Transakcja sprzedaży i najmu zwrotnego: odblokuj kapitał i skup się na rozwoju firmy

Transakcje sprzedaży i najmu zwrotnego coraz częściej postrzegane są nie tylko jako narzędzie finansowe, ale jako dojrzały model współpracy, który umożliwia budowanie trwałej i przewidywalnej wartości po obu stronach transakcji, zarówno po stronie przedsiębiorstw zbywających nieruchomości, jak i po stronie inwestorów, którzy nabywają aktywa z zakontraktowanym, długoterminowym najemcą. 

Dla firm, które decydują się na sprzedaż nieruchomości rozwiązanie to oznacza nie tylko pozyskanie kapitału, ale także przejście od roli właściciela aktywa do roli jego użytkownika i najemcy. Rozwiązanie to pozwala lepiej skoncentrować się na działalności podstawowej. Uwalniając środki finansowe z majątku trwałego, przedsiębiorstwa zyskują elastyczność niezbędną do skalowania operacji, wprowadzania innowacji, realizowania projektów ESG czy poprawy struktury finansowej.  

Sale and leaseback czyli jak zyskać kapitał bez przeprowadzki

Po pierwsze sprzedaż nieruchomości, która dotąd była własnością, pozwala pozyskać znaczący kapitał bez zakłócania działalności operacyjnej. Środki uzyskane z transakcji można wykorzystać na inwestycje strategiczne, restrukturyzację, spłatę zadłużenia lub realizację projektów w obszarze transformacji energetycznej, technologicznej bądź cyfryzacji. Co istotne, organizacja nadal korzysta z dotychczasowej powierzchni bez konieczności relokacji, zmian w logistyce czy przerw w produkcji. W ten sposób firma może zachować pełną ciągłość operacyjną, jednocześnie optymalizując strukturę bilansu. 

Stabilna inwestycja: nieruchomości przemysłowe i logistyczne z przewidywalnym dochodem

Z kolei dla inwestorów transakcje sale % leaseback oferują dostęp do nieruchomości, które już na moment zakupu są skomercjalizowane, zarządzane przez doświadczonego użytkownika i przynoszą przewidywalny dochód z najmu. Model ten oferuje możliwość nabycia stabilnego aktywa, które od pierwszego dnia przynosi przychód z najmu. W przypadku transakcji z renomowanym najemcą, o dobrej sytuacji finansowej i silnej pozycji rynkowej, ryzyko inwestycyjne jest ograniczone, a przepływ finansowy przewidywalny przez cały okres trwania umowy. Nieruchomość objęta umową najmu zawartą na okres 10, 15 czy 20 lat z firmą, która zna obiekt i nie planuje go opuszczać, stanowi wyjątkowo atrakcyjną okazję inwestycyjną na rynku nieruchomości komercyjnych, szczególnie w segmentach przemysłowym i logistycznym. 

Najem zwrotny jako bezpieczniejszy model inwestycyjny niż zakup aktywa spekulacyjnego

Wartością dodaną tego modelu jest także relacja, jaka buduje się między stronami transakcji. Inwestor nie nabywa wyłącznie nieruchomości. Nabywa również partnera biznesowego, który zna obiekt, utrzymuje go w dobrym stanie technicznym i korzysta z niego w sposób zoptymalizowany. Z punktu widzenia stabilności inwestycyjnej jest to model znacznie bezpieczniejszy niż zakup aktywa spekulacyjnego lub obiektu wymagającego przebudowy czy repozycjonowania na rynku. 

Sale & Leaseback: nowe spojrzenie na nieruchomości i optymalizację kapitału

W praktyce sale & leaseback redefiniuje klasyczne podejście do własności nieruchomości przesuwając punkt ciężkości z „posiadania” na „użytkowanie” i z „zarządzania aktywem” na „optymalizację jego wartości finansowej”. To podejście, które sprawdza się zarówno w organizacjach dążących do zwiększenia efektywności kapitałowej, jak i w strategiach inwestycyjnych opartych na długoterminowej stabilizacji przychodów i minimalizacji ryzyka. 

Tego rodzaju transakcje są powszechnie wykorzystywane przez fundusze typu core i core+, family offices oraz inwestorów poszukujących alternatywy dla obligacji czy niskorentownych aktywów finansowych. Istotnym czynnikiem decyzyjnym pozostaje nie tylko jakość techniczna nieruchomości, ale przede wszystkim profil najemcy. Istotna jest jego stabilność, perspektywy wzrostu, historia obecności w obiekcie oraz zakres zobowiązań ujętych w umowie. Dla wielu inwestorów długoterminowy, przewidywalny dochód od wiarygodnego użytkownika nieruchomości jest wartością kluczową. 

Najem zwrotny strategicznym katalizatorem rozwoju biznesu

Zawierając transakcję sprzedaży i najmu zwrotnego, obie strony budują relację opartą na długofalowej współpracy. Firma może koncentrować się na swojej podstawowej działalności, bez konieczności alokowania zasobów na poczet zarządzania wartością rynkową nieruchomości. Natomiast inwestor zyskuje dostęp do aktywa z pełną funkcjonalnością operacyjną, zarządzanego przez doświadczonego użytkownika. W dobrze ustrukturyzowanej umowie kluczowe znaczenie mają zapisy dotyczące indeksacji czynszu, warunków przedłużenia, zakresu odpowiedzialności eksploatacyjnej oraz potencjalnych opcji rozbudowy. Wszystkie te elementy wpływają na wycenę transakcji i na poziom bezpieczeństwa każdej ze stron. 

Sale and leaseback kluczem do strategicznego zarządzania aktywami

W praktyce sale & leaseback to nie tylko narzędzie finansowe, ale również strategiczna decyzja w zakresie zarządzania aktywami. Coraz częściej transakcje te realizowane są nie jako jednorazowe działania, ale jako element większych procesów np. takich jak reorganizacja grup kapitałowych, przygotowania do IPO czy pod dezinwestycje portfelowe. Uwolniony kapitał może być reinwestowany w obszary kluczowe z punktu widzenia wzrostu wartości przedsiębiorstwa, a sama relacja z inwestorem zewnętrznym wprowadza większą przejrzystość i profesjonalizację podejścia do majątku nieruchomościowego. 

Transakcje te to obecnie nie tylko alternatywa wobec kredytowania, ale przede wszystkim narzędzie zarządcze. W odpowiednio przygotowanej strukturze przynosi korzyści obu stronom, ponieważ pozwala przedsiębiorstwom efektywnie zarządzać kapitałem i skoncentrować się na działalności operacyjnej, a inwestorom – budować portfele aktywów o niskim ryzyku i stabilnym zwrocie. W zmiennym otoczeniu makroekonomicznym, przy ograniczonej dostępności finansowania, ten model staje się elementem nowoczesnego podejścia do długoterminowej stabilizacji biznesu. 

Sale & leaseback w halach i magazynach to optymalizacja dla firm i stabilność dla inwestorów

Dane z raportu AXI IMMO za pierwszą połowę 2025 r. dla rynku magazynowego potwierdzają, że segment logistyczny staje się coraz bardziej atrakcyjnym polem dla transakcji sale & leaseback. Z perspektywy inwestycyjnej istotne jest to, że sektor magazynowy generuje dużą płynność, a firmy operujące w logistyce czy przemyśle często potrzebują uwolnić kapitał bez zmiany lokalizacji. W takich warunkach sprzedaż i najem zwrotny staje się naturalnym rozwiązaniem. Nieruchomości magazynowe z podpisanymi długoterminowymi umowami najmu zyskują na wartości jako gotowe produkty. To z kolei przyciąga inwestorów poszukujących stabilnych aktywów z niskim ryzykiem wakatu. 

Uwzględniając rosnące zainteresowanie aktywami logistycznymi, transakcje sprzedaży i najmu zwrotnego mogą odgrywać coraz większą rolę jako mechanizm inwestycyjny na rynku magazynowym zwłaszcza w kontekstach, gdzie użytkownik obiektu ma solidny profil operacyjny i chce jednocześnie zoptymalizować strukturę kapitałową. 

Autorka artykułu:

Joanna Lewandowska

Associate Director

Dział Inwestycyjny AXI IMMO

O AXI IMMO

AXI IMMO oferuje usługi doradcze w zakresie nieruchomości komercyjnych, w tym: wynajem i zarządzanie powierzchniami magazynowymi i produkcyjnymi oraz biurowymi, wyceny nieruchomości, a także zakup i sprzedaż nieruchomości komercyjnych oraz gruntów inwestycyjnych. W ramach oferty firma świadczy usługi zarządzania łańcuchami B2B i B2C.

Od początku swojej działalności firma działa prężnie i wyróżnia się na rynku polskim. Największym atutem AXI IMMO jest połączenie międzynarodowych standardów obsługi z rzetelną znajomością rynku lokalnego. Potwierdzeniem tego są zadowoleni klienci jak również otrzymane nagrody w konkursach branżowych.

AXI IMMO w konkursie CiJ Awards otrzymała tytuł Najlepszej Lokalnej Agencji Roku 2012 i przez kolejne 6 lat z rzędu łącznie z 2019 r., jak również za lata 2021 i 2024. W tym samym konkursie tytuł Najlepszego Zespołu w Sektorze Magazynowym 2016 oraz 2017 roku trafił do AXI IMMO. W konkursie CEE Investment Awards firma AXI IMMO była laureatem w kategorii Lokalna Agencja 2019 oraz 2023 r.
Także za 2023 oraz 2024 r. AXI IMMO została wybrana Lokalnym Agentem Roku w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w konkursie CEEQA.

Również w 2024 roku AXI IMMO otrzymała tytuł Doradcy Roku w konkursie Prime Property Prize 2024. 

Zespół Działu Analiz rynkowych i badań AXI IMMO prowadzi regularne analizy rynkowe oraz dostarcza raporty i publikacje dotyczące rynku nieruchomości komercyjnych.