Rynek magazynowy w Polsce w latach 2008 – 2018 przeszedł znaczącą metamorfozę. Z rozwijającego się sektora do dojrzałego ze stabilną perspektywą wzrostu w kolejnych latach.
Sektor magazynowy bardzo mocno odczuł skutki kryzysu z końca lat dwutysięcznych. Dziś inwestorzy oceniają go wysoko. Eksperci AXI IMMO wyróżnili 10 elementów, które uległy zmianie na przestrzeni ostatnich 10 lat.
W ciągu 10 lat podaż powierzchni magazynowej w Polsce wzrosła trzykrotnie z 5.1 mln mkw. do ponad 15,7 mln na koniec 2018 r. Aktualnie na początku 2019 roku w realizacji jest 1,9 mln mkw. To ponad 15 razy więcej niż to miało miejsce w na koniec kryzysowego 2009.
Od kryzysu do rekordowych wyników – tak można w skrócie podsumować dynamikę popytu w sektorze na przestrzeni 10 lat. W 2009 r. w całej Polsce wynajęto 765 tys. mkw. To mniej niż dziś wynajmuje się rocznie w jednym regionie Warszawy, gdzie w ubiegłym roku popyt osiągnął wielkość około 1 mln mkw. W 2018 r. zaś w całej Polsce wynajętych zostało 4,01 mln mkw. powierzchni magazynowo-produkcyjnej. Wynik na koniec zeszłego roku jest 5,2 razy wyższy niż ten z 2009.
W ciągu 10 lat branżą, która niezmiennie ma ponad 30% udziałów w strukturze popytu jest segment logistyczny. Jednak kolejne miejsca w strukturze popytu jest segment logistyczny. Jednak kolejne miejsca w strukturze popytu zajęli nowi gracze. Jednym z nich jest e-commerce. Udział branży wzrósł z poziomu poniżej 1% do ponad 10% i stale rośnie, zwłaszcza, że znacząca cześć firm logistycznych i sieci handlowych wynajmuje kolejne powierzchnie pod obsługę tego kanału sprzedaży.
W 2009 r. zainteresowanie najemców gwałtowanie wyhamowało. Rozpoczęte w 2008 r. inwestycje często w 100% spekulacyjne były wybudowane, ale nie wynajęte. Efektem tego była dostępność powierzchni gotowych od zaraz na poziomie 16,3%. Na przykład wynajem wybranych inwestycji w Błoniu pod Warszawą czy Piotrkowie Trybunalskim trwał kilka kolejnych lat. Dziś współczynnik powierzchni niewynajętej jest na rekordowo niskim poziomie 4,5%. Deweloperzy ponowie budują spekulacyjne, ale nauczeni doświadczeniem rzadko uruchamiają nowe inwestycje bez przynajmniej 40% zabezpieczenia umowami pre-let.
W latach 2008 -2009 średnie stawki efektywne w lokalizacjach logistycznych wahały się w przedziale od min. 2,3 do 2,8 euro/mkw., a bazowe wynosiły min. 3,3 – 3,5 euro/mkw. Aktualnie widoczna na wszystkich rynkach tendencja wzrostowa czynszów spowodowała ich powrót do poziomu sprzed lat. Stawki bazowe przyjmują wartości od 3,3 do 3,6 euro/mkw., a efektywne zaczynają się od 2,1 euro/mkw. przy większych powierzchniach i umowach najmu powyżej 5 lat.
10 lat temu z powodu załamania na rynkach finansowych sprzedaż inwestycyjna w sektorze komercyjnym została ograniczona do minimum. Produkty magazynowe pod względem bezpieczeństwa były oceniane dużo słabiej niż z sektora biurowego czy handlowego. W 2009 r. wolumen transakcji wyniósł 175 mln euro, dziś jest to wartość niemal dziesięciokrotnie wyższa, bo ponad 1,8 mld euro. Kompresja stóp kapitalizacji w ciągu tego okresu przy najlepszych projektach wyniosła 150 – 200 punktów bazowych.
Długość dróg ekspresowych i autostrad zwiększyła się niemal pięciokrotnie z 765 km do 3730,7 km, kolejne 488 km ma zostać oddane w tym roku (źródło: GDDKiA 2008 -2018). 10 lat temu poza odcinkami autostrad A2, A4 i A1, sieć nowoczesnych dróg ekspresowych w zasadzie nie istniała. Dodatkowo czasy przejazdów pomiędzy największymi ośrodkami miejskimi w Polsce były 2 lub 3-krotnie dłuższe niż dziś.
W 2009 r. rynek najmu nowoczesnych powierzchni magazynowych dotyczył głównie Warszawy, Górnego Śląska oraz Poznania, Polski Centralnej i Wrocławia. Dziś, poza nadal dominującymi 5 największymi hubami magazynowo-logistycznymi, podażą na poziomie powyżej 250 tys. mkw. legitymują się takie lokalizacje jak Szczecin, Trójmiasto, Bydgoszcz, Kraków, Polska Wschodnia, woj. lubuskie.
10 lat temu przy wyborze lokalizacji magazynowej deweloperzy i najemcy brali pod uwagę przede wszystkim dostępność infrastruktury drogowej oraz możliwości połączenia z siecią dróg międzynarodowych. Dziś najważniejsza dla wielu branż jest dostępność kadr na rynku pracy. Poziom bezrobocia 10 lat temu wynosił 12,1%, zaś na koniec grudnia 2018 r. spadł o 6.3 p.p., do najniższego od 25 lat poziomu 5,8% (źródło: GUS 2008-2019).
W sektorze nieruchomości magazynowych dominowały inwestycje typu big-box przy głównych węzłach drogowych uzupełnione inwestycjami typu Small Business Unit. Te ostatnie głównie na rynku warszawskim. Projekty BTS stanowiły ok. 10% w strukturze nowej podaży. Dziś różnorodność i możliwości sektora są o wiele większe. Poza tradycyjnymi parkami logistycznymi powstają inwestycje miejskie. Zwiększona jest liczba inwestycji typu cross-dock, BTS oraz projektów BTO realizowanych na własność dla klienta.
O sytuacji na rynku magazynowym w 2018 roku oraz o prognozach na 2019 czytaj w raporcie AXI IMMO: Rynek magazynowy w 2018 i prognozy na 2019