W poszukiwaniu oszczędności przy wynajmie magazynu – jak wybrać efektywny magazyn?

W celu zapoznania się z terminologią charakterystyczną dla rynku nieruchomości zapraszamy do zapoznania się z naszym słownikiem.

W poszukiwaniu oszczędności przy wynajmie magazynu warto mieć na uwadze najważniejsze czynniki wpływające na koszty najmu magazynu. Są nimi zwłaszcza:

• lokalizacja i dostęp do nieruchomości;
• dostępność pracowników oraz komunikacji publicznej;
• specyfikacja techniczna;
• zakres oferowanych przez dewelopera zwolnień;
• wysokość stawki czynszu bazowego vs. efektywnego;
• wysokość i składniki service charge (opłaty eksploatacyjnej).

Jak wybrać lokalizację magazynu?

Przy wyborze lokalizacji warto zwrócić uwagę nie tylko na położenie bezpośrednio przy autostradzie czy drodze ekspresowej, ale również dojazd do parku magazynowego. Zdarza się, że dobra widoczność obiektu z trasy okupiona jest słabym dojazdem. Samochody TIR muszą nadkładać wiele kilometrów, aby dotrzeć do magazynu. Wybierając siedzibę nowego centrum logistycznego warto również sprawdzić poziom bezrobocia w regionie. Niska dostępność pracowników generuje wyższe koszty związane z zatrudnieniem oraz częstą rotację kadry, co negatywnie wpływa na bieżącą działalność firmy.

Kolejną istotną kwestią jest dostępność komunikacyjna parku logistycznego dla pracowników. Brak transportu publicznego powoduje, że najemca musi zapewnić pracownikom zorganizowany transport lub posiadać dodatkowe miejsca parkingowe, co zawsze generuje dodatkowe koszty.

Specyfikacja techniczna magazynu

Poza lokalizacją ważne są parametry techniczne wynajmowanego obiektu. Najbardziej efektywny rozstaw siatki słupów obecnie stosowany przez deweloperów w nowo budowanych obiektach wynosi 12 x 22,5 m. Taki układ pozwala na optymalny rozstaw regałów. Kolejną nowością, którą wymuszają zmiany w organizacji magazynu jest tzw. strefa przydokowa, która wynosi od 14 do 18 m; została znacznie powiększona w porównaniu z projektami sprzed kilku lat. Nie należy zapominać o ilości doków i bram przeznaczonych na moduł magazynowy. Ich ilość zależy od specyfiki prowadzonej operacji, ale tendencje rynkowe pokazują, że najbardziej efektywne są dość płytkie moduły z dużą ilością doków.

Jakie są koszty poza czynszem za wynajem magazynu?

Podstawowe koszty związane z wynajmem powierzchni magazynowych to czynsz, service charge oraz opłaty za media. Czynsz jest najwyższym składnikiem kosztów. Na rynku rozróżniamy czynsz bazowy i efektywny.

1. Czynsz bazowy to podstawowa stawka za wynajem powierzchni magazynowej naliczanej w systemie miesięcznym.
2. Czynsz efektywny to stawka podstawowa pomniejszona o wakacje czynszowe oraz inne nakłady finansowe, jakie oferuje deweloper najemcy. Warto zwrócić uwagę, że coroczna indeksacja czynszu jest liczona od stawki bazowej.

W większości przypadków warto, aby różnica stawki czynszu efektywnego a bazowego była nieduża. Ponadto należy też ustalić sposób „konsumpcji” zachęt dewelopera – istnieje możliwość wykorzystania wszystkich w początkowym okresie najmu lub rozłożenie na cały okres trwania umowy. Wybór będzie zależał od strategii biznesowej najemcy.

Kolejnym finansowym składnikiem kosztów, w którym warto szukać oszczędności, jest service charge, czyli opłaty eksploatacyjne. W skład service charge wchodzą takie elementy, jak: opłata za zarządzanie częściami wspólnymi, odśnieżanie, monitoring, ochrona i podatki lokalne. Ponad 50% opłaty eksploatacyjnej stanowią podatki od nieruchomości. Dlatego w przypadku wynajmu w nowym obiekcie pod koniec roku, warto przesunąć termin rozpoczęcia umowy na 1 stycznia, gdyż w pierwszym roku użytkowania obiekt magazynowy zwolniony jest z podatku od nieruchomości.

Ostatnim finansowym elementem są opłaty za media. Najczęściej stosowanym, ale też najbardziej opłacalnym rozwiązaniem są podliczniki. Warto też wymagać od zarządcy nieruchomości, aby jako duży biorca mediów negocjował warunki dostawy prądu, gazu czy wody z gestorami. W wyniku dobrze przeprowadzonego konkursu ofert najemca może uzyskać nawet o 20-30% niższe stawki.