Raport: Rynek biurowy w Krakowie 2025 i prognoza 2026 r – raport AXI IMMO, publikacja marzec 2026

Szacowany czas czytania: 7 minut

Rynek biurowy w Krakowie na koniec 2025 r. – silna polaryzacja między Centrum a strefami niecentralnymi.

Jak wynika z najnowszego raportu AXI IMMO pt. „Rynek biurowy w Krakowie 2025”, krakowski rynek biurowy zakończył rok 2025 z wysokim poziomem popytu oraz wyraźną polaryzacją pomiędzy centralnymi a niecentralnymi lokalizacjami. Eksperci AXI IMMO wskazują, że aktywność najemców osiągnęła 270 000 mkw., co jest najwyższym wynikiem w historii rynku, podczas gdy nowa podaż wyniosła zaledwie 10 000 mkw.

Popyt na biura do wynajęcia w Krakowie: wysoki wynik w ujęciu brutto i przewaga renegocjacji

W 2025 roku popyt brutto na krakowskim rynku biurowym osiągnął poziom 270 000 mkw. (+1% r/r), co stanowi najlepszy wynik w historii miasta. Popyt netto wyniósł 100 000 mkw. (-13% r/r).

W strukturze transakcji najmu dominowały renegocjacje i przedłużenia, które odpowiadały za 63% całkowitej aktywności najemców biur. Najbardziej aktywne sektory to: IT (26%), produkcja (17%), usługi dla biznesu (15%) oraz energetyka (14%).

Do największych transakcji najmu biur roku 2025 w Krakowie należałą m.in. powierzchnie biurowe takich firm jak Shell, Motorola Solutions, Aptiv, Cognizant czy OPmobility Lighting.

Podaż ryneku biurowego w Krakowie z ograniczoną nową powierzchnią i umiarkowaną aktywnością deweloperów

Komentarz eksperta – Karolina Słysz, Head of Regional Markets, AXI IMMO

„Kraków funkcjonuje dziś jako rynek dwóch prędkości.

W centrum (red. Krakowa) obserwujemy bardzo niską dostępność powierzchni biurowych, co napędza presję na czynsze i zwiększa konkurencję o najlepsze lokalizacje.

Tymczasem poza centrum poziom pustostanów pozostaje wysoki, co wymusza na właścicielach większą elastyczność i otwartość na nowe formaty, np. biura elastyczne.”

Karolina Słysz, Head of Regional Markets,
Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO

Na koniec 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Krakowie wyniosły 1,84 mln mkw. (+1% r/r). W ciągu całego 2025 roku na rynek trafiło jedynie 10 000 mkw. nowej powierzchni biurowej, czyli o połowę mniej niż w 2024 r. Na koniec 2025 r. w budowie znajdowało się 60 000 mkw. (+9% r/r).

W 2025 roku ukończono dwa projekty: Stella Office oraz budynek biurowy w odrestaurowanej kamienicy przy ul. Długiej. Największym realizowanym obecnie projektem pozostaje Tischnera Green Park 1 o powierzchni 24 000 mkw.

Kluczowa dysproporcja powierzchni dostępnych od zaraz między Centrum a strefami niecentralnymi

Średni wskaźnik pustostanów w Krakowie wyniósł 18,4%, jednak sytuacja różni się znacząco w zależności od lokalizacji. W strefie Centrum pustostany spadły do 6,4% (-4,0 p.p. r/r), natomiast poza centrum wzrosły do 22% (+0,4 p.p. r/r). Ta ponad 15-punktowa różnica jest jednym z najważniejszych sygnałów dla rynku i będzie kluczowym czynnikiem wpływającym na strategie najemców i właścicieli w 2026 roku.

Komentarz eksperta – Emilia Trofimiuk, Research Manager, AXI IMMO

„Różnica ponad 15 punktów procentowych między Centrum a strefami niecentralnymi to cecha, która będzie kształtowała rynek krakowski w 2026 roku.

Najemcy biur w Krakowie coraz częściej wybierają lokalizacje centralne ze względu na prestiż, dostępność komunikacyjną i łatwość pozyskiwania talentów.

Właściciele obiektów poza centrum muszą na to reagować większą elastycznością, podziałem powierzchni na mniejsze moduły czy dodatkowymi zachętami.”

Emilia Trofimiuk, Research Manager,
Dział Analiz i badań rynkowych, AXI IMMO

Ile za wynajem biura w Krakowie? Czynsze stabilne, z presją wzrostową w najlepszych lokalizacjach

Jak wynika z danych AXI IMMO, na koniec 2025 roku czynsze ofertowe w Krakowie za powierzchnie biurowe utrzymywały się w przedziale między 10,00 a 18,50 EUR/mkw./m-c, oraz pozostały stabilne w ujęciu rocznym.

W projektach będących w budowie stawki czynszu sięgały nawet 20 EUR/mkw./m-c, co potwierdza rosnącą presję na wzrost czynszów w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach biurowych Krakowa. Najwyższe stawki nadal obserwowane były w strefie Centrum oraz w wybranych projektach poza nią.

Prognoza na 2026 rok dla rynku najmu biur w Krakowie

Analitycy AXI IMMO zakładają, że krakowski rynek biurowy pozostanie stabilny, jednak najemcy będą coraz bardziej selektywni, koncentrując się na dobrze skomunikowanych lokalizacjach centralnych, podczas gdy właściciele obiektów poza centrum będą musieli konkurować większą elastycznością i dodatkowymi zachętami. Niski poziom pustostanów w centrum wskazuje, że to właśnie tam – oraz w jego bezpośrednim sąsiedztwie – będzie koncentrował się potencjał nowej podaży, podczas gdy starsze obiekty na obrzeżach miasta mogą wymagać modernizacji lub alternatywnych formatów takich jak biura elastyczne.

Komentarz eksperta – Elżbieta Golik, Associate Director, AXI IMMO

„W nadchodzących kwartałach kluczowe będzie umiejętne dopasowanie oferty do zmieniających się oczekiwań najemców.

Firmy coraz częściej szukają biur, które nie tylko spełniają funkcje operacyjne, ale także wspierają kulturę organizacyjną i przyciągają pracowników — to właśnie takie projekty będą wygrywać na krakowskim rynku biurowym.”

Elżbieta Golik, Associate Director,
Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO

*Po więcej szczegółowych danych zapraszamy do lektury naszego najnowszego raportu „Rynek biurowy Kraków 2025“.