Raport: Rynek magazynowy w I połowie 2019 r.

Sektor magazynowy ma za sobą kolejne udane półrocze. Wysoki, stabilny popyt na poziomie 1,8 mln mkw. był efektem wysokiej aktywności branży logistycznej. Po stronie podaży deweloperzy budują na potęgę, nie bojąc się inwestować w projekty spekulacyjne. W ciągu 6 miesięcy br. oddanych do użytku zostało blisko 1 mln mkw., a kolejne 2,3 mln mkw. było w budowie na koniec czerwca. To główne wnioski płynące z najnowszego raportu „Rynek magazynowy w I połowie 2019 r.” przygotowanego przez firmę doradczą AXI IMMO.

Popyt: Duże transakcje sektora logistycznego napędzają popyt

Od stycznia do końca czerwca 2019 roku wynajętych zostało ponad 1,8 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Z czego 66% to nowe umowy najmu i ekspansje. Pomimo iż jest to wynik o 18% niższy w porównaniu do I połowy 2018 r., oznak spowolnienia w sektorze hal i magazynów na razie nie widać. Stabilny popyt to efekt nadal wysokiej konsumpcji wewnętrznej, w tym dalszych wzrostów związanych z obsługą kanału e-commerce.

Najlepsze rezultaty osiągnęło 5 głównych hubów magazynowo-produkcyjnych, które odpowiadały za 89% popytu na hale i magazyny w I połowie 2019 r. Najwięcej powierzchni wynajęto w regionie Warszawy – 550 tys. mkw. [m.in. dodatkowa powierzchnia magazynowa dla PartnersPol Group w MLP Teresin, magazyn dla 123lazienka.pl w Błoniu pod Warszawą czy hala dla Expeditors Polska Hillwood & PHN Pruszków]. Wynik ten jest o 70% wyższy w porównaniu z analogicznym okresem w roku poprzednim. Jest on rezultatem kilku dużych inwestycji logistycznych oraz wzrostem liczby umów związanych z logistyką ostatniej mili na terenie miast. Na drugim miejscu znalazł się Dolny Śląsk, z wynikiem ponad 330 tys. mkw. wynajętej powierzchni magazynowej [przykładem może być magazyn dla ASPA Electro w SEGRO Industrial Park Wrocław]. Następnie Polska Centralna i Górny Śląsk z popytem na poziomie 300 tys. mkw. [m.in. powierzchnia produkcyjno-magazynowa ELTEK Poland BTO w Bielsko-Biała].

Warto zwrócić uwagę na bardzo dobry wynik Dolnego Śląska, gdzie widoczna jest wysoka aktywność zarówno firm już obecnych w regionie, jak i nowych podmiotów. Ponad 90% wszystkich kontraktów to nowe umowy najmu hal oraz magazynów. Dolny Śląsk ma wiele atutów, które sprzyjają rozwojowi sektora – położenie dogodne dla międzynarodowej dystrybucji, dostępność gruntów, silny przemysł i chłonny rynek konsumencki w postaci Wrocławia. – wyjaśnia Anna Głowacz, Dyrektor Działu Industrial w AXI IMMO.

W ostatnim półroczu mogliśmy zaobserwować wysoką aktywność operatorów logistycznych, którzy pod obsługę dużych kontraktów wynajmowali najwięcej magazynów. Ich udział w strukturze popytu wyniósł 46% [przykładem może być nowe centrum logistyczno-dystrybucyjne operatora logistycznego System Transport pod Poznaniem]. Na drugim miejscu znalazły się sieci handlowe i produkcja z udziałem odpowiednio na poziomie 11,5% i 11%.

Podaż: Wysoki ponad 50% udział projektów spekulacyjnych

Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej na koniec czerwca br. wyniosła ponad 16,8 mln mkw. Od początku roku oddanych do użytku zostało blisko 1 mln mkw. hal, to o 65% więcej w porównaniu z analogicznym okresem w roku ubiegłym.

Najwięcej nowej powierzchni komercyjnej, ponad 220 tys. mkw. przybyło w Polsce Centralnej [zobacz dostępne magazyny na wynajem w Polsce Centralnej]. Następnie po ponad 125 tys. mkw. w Warszawie [zobacz hale i magazyny na wynajem w Warszawie] oraz na Dolnym Śląsku [hale na wynajem rejon Wrocławia]. Wśród nowych rynków wyróżniły się Polska Wschodnia i Szczecin. W tych miastach łącznie oddano do użytku ponad 235 tys. mkw. magazynów i hal.

Przedstawione w raporcie AXI IMMO z I kw. 2019 r. prognozy sprawdziły się. W efekcie wysokiej aktywności deweloperskiej całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce Centralnej przewyższyły podaż na Górnym Śląsku.

Zgodnie z przeprowadzoną analizą ekspertów AXI IMMO na koniec czerwca w budowie było 2,3 mln mkw. powierzchni magazynowej. Największym placem budowy pozostaje Górny Śląsk. Deweloperzy w ramach 14 inwestycji realizują tutaj 587 tys. mkw., z czego 210 tys. mkw. w projekcie BTS dla Amazona w Gliwicach. Następne w kolejności są Polska Centralna (471 tys. mkw.) oraz region Warszawy, oraz Górnego Śląska. W każdym z tych regionów powstaje ponad 420 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej.

Wysoka liczba inwestycji w budowie to też efekt inwestycji spekulacyjnych, których udział na koniec czerwca br. wyniósł ponad 50%. Jest to wzrost o 22% względem końca pierwszego kwartału br. W większości przypadków deweloperzy po podpisaniu pierwszej umowy typu pre-let rozpoczynają budowę, uwzględniając wysoki udział komponentu spekulacyjnego – komentuje Anna Głowacz.

Wskaźnik pustostanów: Główne rynki z najwyższą dostępnością magazynowej powierzchni gotowej od zaraz

Na koniec czerwca 2019 roku średni współczynnik magazynowej powierzchni niewynajętej wyniósł 5,0%, co oznacza wzrost o 0,3 p. proc. w porównaniu do pustostanu na koniec marca br. Największe wzrosty wskaźników pustostanów w przeciągu drugiego kwartału br. widoczne były w Polsce Centralnej, gdzie na koniec czerwca br. dostępne od zaraz było 9,2% zasobów magazynowych regionu. Ponadto, dostępność powyżej 7% utrzymuje się również w Poznaniu (7,6%) i na Górnym Śląsku (7,5%).

Stawki czynszów bazowych w halach nadal z tendencją wzrostową

Stawki czynszów w większości lokalizacji magazynowych w minionym półroczu wykazywały dalszą delikatną tendencję wzrostową, zwłaszcza w zakresie czynszów bazowych, zarówno na głównych rynkach, jak i w nowo otwieranych projektach magazynowych. Średnie stawki za powierzchnie logistyczne kształtowały się w przedziale od 2,8 do 3,7 euro za mkw., natomiast w przypadku miejskich magazynowych inwestycji sięgały nawet 5,4 euro za mkw. Nadal największe możliwości uzyskania atrakcyjnych stawek efektywnych występują w regionie Warszawy i Poznania.

Prognozy: Całkowite zasoby magazynowe powyżej 18 mln mkw. na koniec roku

W drugiej połowie roku rynek magazynowy pozostanie w dobrej kondycji. W rezultacie wysokiej liczby realizowanych inwestycji całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej na koniec roku przekroczą 18 mln mkw.

Popyt na hale i magazyny powinien utrzymać się na stabilnym poziomie i na koniec 2019 r. osiągnąć poziom przynajmniej 3,5 mln wynajętych mkw. Trend związany z dostosowywaniem łańcuchów dostaw pod kanał e-commerce utrzyma się.

W zakresie dostępności powierzchni magazynowej możemy spodziewać się okresowego wzrostu poziomu pustostanów. Powodem będzie oddanie do użytku projektów spekulacyjnych oraz relokacji firm logistycznych, zwłaszcza w Polsce Centralnej i na Górnym Śląsku.

Do końca roku stawki czynszów pozostaną na stabilnym poziome zwłaszcza na głównych rynkach, gdzie utrzymuje się wysoka konkurencja pomiędzy deweloperami.

Zobacz też nasz raport z 1 kwartału 2019 r. dotyczący rynku komercyjnego nieruchomości magazynowych w Polsce https://www.axiimmo.com/raporty-i-publikacje/nadchodza-zmiany-na-najwiekszych-rynkach-magazynowych-w-polsce.