Interesujące zmiany na największych rynkach magazynowych w Polsce: Polska Centralna dogania pod względem całkowitej podaży Górny Śląsk, Dolny Śląsk wkrótce przebije Poznań. Całkowite zasoby powierzchni magazynowej w kraju zbliżają się do 16,5 mln, a deweloperzy nie zwalniają tempa. Na koniec marca w całym kraju budowano 2 mln mkw. powierzchni magazynowej. Stabilny, choć niższy w porównaniu do I kw. 2018 r. popyt, w miesiącach styczeń-marzec 2019 r. na poziomie 878 tys. mkw.,  utrzymuje rynek w bardzo dobrej formie, a rozwój infrastruktury otwiera go na nowe lokalizacje – to główne wnioski płynące z najnowszego raportu “Rynek magazynowy w 1 kwartale 2019 roku w Polsce” przygotowanego przez firmę doradczą AXI IMMO.

Pobierz  raport: RAPORT Rynek magazynowy w 1 kwartale 2019 roku w Polsce Pobierz PDF | 377 KB

Popyt: Polska Centralna obecnymi najemcami stoi, nowe umowy królują we Wrocławiu

W I kwartale 2019 r. podpisano umowy na najem 878 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Wynik ten jest o 24% niższy niż w rekordowym I kwartale 2018 r., mimo to za sprawą rozwoju e-commerce i nowym inwestycjom należy do najwyższych podsumowań kwartalnych w ostatniej dekadzie.  Nowe umowy najmu i ekspansje stanowiły 67% popytu w badanych miesiącach.

 “Najwięcej powierzchni magazynowej w okresie styczeń –marzec 2019 r. wynajęte zostało w regionie Warszawy – 232,2 tys. mkw. Doskonały rezultat –  222,5 tys. mkw. wynajętej powierzchni odnotował rynek Polski Centralnej, jednak należy zaznaczyć, iż w 70% został on wygenerowany przez umowy przedłużające najem klientów obecnych w regionie. Za to warty podkreślenia jest wysoki wynik Dolnego Śląska – podpisano tam kontrakty na najem 181,4 tys. mkw. z bardzo wysokim, sięgającym 94% udziałem nowych umów i ekspansji.” – wyjaśnia Anna Głowacz, Dyrektor Działu Industrial w AXI IMMO.

W całym kraju w strukturze popytu dominują operatorzy logistyczni (46%), sieci handlowe (21%),e-commerce (19%) i klienci z sektora motoryzacyjnego (9,5%). Rynek niezmiennie pozostaje pod silnym wpływem e-handlu, który nie tylko generuje popyt, ale wpływa również na dywersyfikację formatów nieruchomości wybieranych przez najemców, w tym wzrost zainteresowania miejskimi magazynami obsługującymi logistykę ostatniej mili.

Podaż:  Podaż stolicy przekroczyła 4 mln mkw., Polska Centralna dogania Górny Śląsk, a rozpędzony Wrocław wkrótce zdystansuje Poznań

Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej na koniec I kw. 2019 r. wyniosła 16,5 mln mkw. Od stycznia do końca marca br. oddanych do użytkowania zostało 585,8 tys. mkw., co oznacza wzrost o 86% w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku (314 tys. mkw.). Największym rynkiem pozostaje region Warszawy (ponad 4 mln mkw.). Jak podają eksperci AXI IMO w czołówce lokalizacji magazynowych w minionym kwartale zaobserwowano interesującą zmianę:

“Dzięki wysokiej aktywności deweloperów na rynku Polski Centralnej w minionych kwartałach całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Łodzi i okolicach przekroczyły 2,7 mln i tym samym  bardzo zbliżyły się do podaży Górnego Śląska wynoszącej 2,75 mln. W minionych miesiącach sporo nowych inwestycji, 101,8 tys. mkw., oddano również na Dolnym Śląsku, a kolejne 275 tys. mkw. znajduje się w budowie  –  przewidujemy, że w najbliższych kwartałach łączne zasoby tego rynku będą wyższe od podaży Poznania.” – komentuje Anna Głowacz, Dyrektor Działu Industrial w AXI IMMO.

Pod względem nowej podaży w miesiącach styczeń–marzec 2019 prym wiodła Polska Centralna (26% podaży kraju). Szczególną uwagę w raporcie AXI IMMO przykuwają dane dotyczące wolumenu oddanej do użytkowania powierzchni na rynkach Polski Wschodniej, na które przypadło w okresie od stycznia do marca 20,1% nowej podaży (120,4 tys. mkw.) Analitycy AXI IMMO wyraźnie zaznaczają jednak, że dotyczy on w całości ukończenia budowy centrum logistycznego Zalando Lounge pod Olsztynkiem. Znaczny udział  w nowej podaży kraju, na poziomie 17,4% odnotował Dolny Śląsk.

Zgodnie z raportem AXI IMMO na koniec marca 2019 w całym kraju w budowie było 2 mln. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Najwięcej w budowie pozostaje na terenie Górnego Śląska (560 tys. mkw.) i Polski Centralnej (530 tys. mkw.).

Wskaźnik pustostanów:  Projekty spekulacyjne i relokacje dużych klientów szczególnie zauważalne w Poznaniu i Polsce Centralnej

W I kwartale 2019 roku średni współczynnik powierzchni niewynajętej wyniósł 4,7%, co oznacza zmianę o 0,5 p. proc. w porównaniu do pustostanu na koniec 2018 r. – czytamy w raporcie AXI IMMO “Rynek magazynowy w 1 kwartale 2019 roku w Polsce”. Największe wzrosty wskaźników pustostanów w przeciągu minionego kwartału odnotowano w Polsce Centralnej (z 5,3% do 7,2%). Z kolei najwięcej wolnej powierzchni dostępnej od zaraz znajduje się w Poznaniu – stanowi ona 8,7% zasobów regionu.

“Wysoki współczynnik powierzchni niewynajętej w Poznaniu jest konsekwencją relokacji dużych klientów oraz oddania w ciągu ostatnich kilku kwartałów kolejnych powierzchni spekulacyjnych. W najbliższych kwartałach podobnego zjawiska spodziewamy się również w Polsce Centralnej.” – wyjaśnia Anna Głowacz z AXI IMMO.

Stawki czynszów: Dalsze wzrosty. Koszty budowy i rynek inwestycyjny zmniejszą możliwości negocjacyjne najemców

Jak czytamy w raporcie AXI IMMO “Rynek magazynowy w 1 kwartale 2019 roku w Polsce“, większość lokalizacji magazynowych w minionym kwartale wpisała się w delikatny trend wzrostowy w zakresie stawek czynszów. Największe wzrosty czynszów w porównaniu do analogicznego okresu 2018 roku odnotowano na rynkach Wrocławia i Trójmiasta. Jednak stawki w tych regionach wciąż nie odstają od średniej rynkowej (odpowiednio 2.70 – 2.90 euro/mkw. oraz 2.60 – 2.90). W I kw. 2019 najatrakcyjniejsze stawki efektywne najemcy mogli uzyskać w okolicach Warszawy i Poznania (2,2 – 2,5 euro/mkw.).

Najemcy, którym kończą się umowy najmu podpisane 3-5 lat temu, muszą mieć na uwadze, że w aktualnych warunkach rynkowych stawki czynszu porównywalne do tych z bieżącej umowy będą trudne do uzyskania. Będzie to szczególnie trudne zwłaszcza w nowych projektach. Ze względu na wzrost kosztów budowy oraz zainteresowanie produktami magazynowymi wśród uczestników rynku inwestycyjnego zmniejszyła się elastyczność w zakresie ustalania stawek bazowych za wynajem powierzchni magazynowych.

Prognozy: Stabilizacja i bezpieczny optymizm

W raporcie podsumowującym I kwartał 2019 roku na rynku nieruchomości magazynowych eksperci AXI IMMO zwracają uwagę, , iż prognozy co do wzrostu PKB Polski w 2019 i 2020 r. są pozytywne (na poziomie odpowiednio 4,2% i 3,6%). To w połączeniu z wysokim udziałem inwestycji związanych z rozwojem sektora e-commerce w kraju daje stabilną perspektywę dla sektora. Tendencje wzrostowe w Polsce są oczekiwane nawet mimo możliwego spowolnienia gospodarczego w innych krajach europejskich, co w pewnym stopniu może odbić się na kondycji rynku nieruchomości magazynowych.

Ze względu na niską dostępność pracowników w głównych hubach logistycznych kraju zarówno deweloperzy, jak i najemcy będą poszukiwać nowych lokalizacji, atrakcyjnych pod względem infrastruktury drogowej oraz rynku pracy. Przykładem są planowane projekty w takich miejscowościach jak Olsztyn, Rzeszów czy Świebodzin.

Duże zmiany w zakresie dostępności powierzchni magazynowej zauważalne będą zwłaszcza w Centralnej Polsce, gdzie powstaje wiele wielkometrażowych inwestycji i planowane są relokacje dużych najemców. W większości lokalizacji wiodący będzie trend stabilizacji lub dalszego wzrostu stawek czynszowych w nadchodzących kwartałach.

W przyszłych miesiącach na rynku inwestycyjnym zainteresowanie produktami magazynowymi będzie się utrzymywało na dotychczasowym, relatywnie wysokim poziomie.  Lokując swój kapitał inwestorzy wciąż koncentrować się będą na obiektach typu prime i dobrze wynajętych inwestycjach w miastach.

Zobacz też nowszy raport dla rynku magazynowego w Polsce podsumowujący 1 połowę 2019 roku, który został opracowany przez ekspertów AXI IMMO.