Popyt na rynku nieruchomości komercyjnych napędzany przez rozwój nowych technologii oraz sektor e-commerce rekompensuje pesymistyczne prognozy gospodarcze dla Europy. Nastroje inwestorów są pozytywne, a najwyższe stopy zwrotu generuje segment przemysłowy – czytamy w raporcie „Euro Cities” przygotowanym wspólnie przez Gerald Eve International i AXI IMMO.
Pobierz pełen raport: | RAPORT „Euro Cities” 2019 |
Pobierz PDF | 8,7 MB |
AXI IMMO, polska firma doradcza obecna na rynku nieruchomości komercyjnych od 10 lat, wraz z Gerald Eve International przygotowała raport dotyczący kondycji sektora w Europie. Publikacja „Euro Cities” opracowana przez ekspertów z 17 krajów Europy poddaje analizie dane, uwarunkowania i perspektywy rozwoju rynku inwestycyjnego w 31 miastach z największym potencjałem biznesowym.
Autorzy raportu „Euro Cities” odnoszą wyniki rynku nieruchomości komercyjnych do sytuacji polityczno-gospodarczej w Europie, a także na świecie. Koniec 2018 r. i 2019 r. przyniósł pogorszenie wskaźników gospodarczych w większości krajów europejskich, co szczególnie dało się zauważyć w Niemczech borykających się z problemami przemysłu motoryzacyjnego. Spowolnienie na Starym Kontynencie było wynikiem problemów w handlu międzynarodowym, a także rosnących napięć społecznych. W skali globalnej niepewność niosły pogarszające się relacje między Rosją, USA i Chinami. W Europie wzmożoną czujność inwestorów wywołały protesty we Francji czy strajki w Portugalii. Jednak największą niewiadomą wciąż jest przedłużający się brak porozumienia w sprawie brexitu w parlamencie brytyjskim, którego konsekwencje są trudne do przewidzenia i mogą być zarówno pozytywne (zwłaszcza dla konkurencyjnej cenowo Europy Środkowo-Wschodniej), jak i negatywne.
Jak podają eksperci Gerald Eve International, pomimo perturbacji politycznych wyniki rynku inwestycyjnego branży nieruchomości w Europie ciągle wskazują na pozytywne nastroje wśród inwestorów.
Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO, współautorka raportu „Euro Cities” wyjaśnia: „Naturalnym jest, że sytuacja geopolityczna wpływa na nastroje inwestorów, jednak najważniejszą determinantą dla podejmowania decyzji są sygnały płynące z poszczególnych rynków. Faktem jest, że popyt na rynku najmu wciąż pozostaje na wysokim poziomie, co niweluje ryzyka i utrzymuje wysoką aktywność na rynku inwestycyjnym, gdzie nie brakuje kapitału i chętnych do inwestowania w różnego typu assety.”
Publikacja „Euro Cities” umożliwia m.in. prześledzenie danych i trendów dotyczących rynku najmu i ich wpływu na aktywność inwestycyjną w sektorze biurowym i magazynowym.
Jak czytamy w raporcie AXI IMMO i Gerald Eve International, nieruchomości biurowe są wciąż najczęściej wybieranymi produktami inwestycyjnymi rynku nieruchomości. Popyt na powierzchnie biurowe nie słabnie, a jego głównym motorem napędowym jest wciąż rosnący sektor mediów i nowych technologii.
Według prognoz przedstawionych w raporcie w ciągu najbliższych 5 lat w Unii Europejskiej (wyłączając Wielką Brytanię) zostanie utworzone 2,8 mln miejsc pracy w biurach, co pomoże utrzymać silny popyt na tym rynku. Wśród stolic przedstawionych w raporcie najwyższe średnie czynsze w inwestycjach typu prime na poziomie 1312 euro/mkw. za rok odnotowuje się w Londynie oraz Paryżu – 810 euro/mkw. za rok . Najniższe zaś w Bratysławie i w Pradze – odpowiednio – 192 euro/mkw. za rok i 258 euro/mkw. za rok. W Warszawie średni czynsz roczny za mkw. odnotowano na poziomie 492 euro. W 11 na 31 analizowanych rynków biurowych spodziewany jest wzrost czynszów, w 20 miastach prognozowane jest utrzymanie się stawek za powierzchnie biurowe na dotychczasowym poziomie, tylko w Stambule przewiduje się ich spadek.
Jeśli chodzi o rentowność inwestycji w okresie od III kwartału 2017 r. do końca 2018 r. zauważalny był spadek na 22 rynkach biurowych, w 9 z badanych miast utrzymały się na tym samym poziomie, a w 1 mieście odnotowano wzrost (Stambuł). Najwyższe stopy kapitalizacji osiągnęły nieruchomości biurowe w Bratysławie (6,3%) oraz Stambule (6%), najniższe w Paryżu (3,2%). Do końca 2019 autorzy raportu przewidują utrzymanie się dotychczasowego poziomu stóp kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych w 24 z 31 badanych miast. Spadki prognozowane są w 6 ośrodkach biznesowych, m.in. w Bratysławie, Paryżu i Wiedniu. Jedynie w Stambule rokowania wskazują na wzrost stóp.
Nieruchomości biurowe pozostają pożądanym produktem inwestycyjnym, jednak widoczny jest trend dywersyfikacji portfeli. Rośnie popularność nieruchomości magazynowych oraz alternatywnych klas aktywów.
Rynek magazynowy w Europie cieszy się dużą aktywnością najemców. Popyt na powierzchnie magazynowo-logistyczne napędzany jest przez zmianę nawyków konsumenckich, ekspansję e-handlu oraz związany z nim rozwój logistyki ostatniej mili – czytamy w raporcie „Euro Cities”.
Najwyższe czynsze za powierzchnie logistyczne utrzymują się, podobnie jak w sektorze biurowym, w Londynie (179 euro/mkw. za rok) oraz w Dublinie (100 euro/mkw. za rok). Najniższe stawki czynszów w zestawieniu stolic notowane są w regionie Warszawy i Stambule (w obu miastach po 42 euro/mkw. za rok). Relatywnie niskie czynsze są także w Lizbonie (51 euro/mkw. za rok). Na rynku magazynowym wzrost czynszów za powierzchnie typu prime przewidywany jest w 14 miastach, w tym m.in. w Londynie, Manchesterze, Lizbonie, Amsterdamie, Hamburgu, Brnie oraz w badanych polskich miastach tj. w Warszawie i Wrocławiu. Utrzymanie się czynszów na tym samym poziomie prognozowane jest z kolei m.in. w Berlinie, Frankufurcie, Pardze, Brukseli czy Kopenhadze. W grupie badanych miast jedynie dwa – Stambuł oraz Bratysława, wykazują tendencję spadkową pod kątem czynszów za wynajem powierzchni magazynowych. Duża aktywność najemców na rynku magazynowym przekłada się na zainteresowanie produktami magazynowymi wśród inwestorów. Stabilne przychody z wynajmu nieruchomości przemysłowych w Europie kuszą inwestorów z całego świata.
„Tylko w Polsce łączna wartość transakcji na rynku magazynowym wyniosła 1,8 mld euro, co było rezultatem niemal dwukrotnie wyższym w porównaniu z poprzednim rokiem. Warto dodać, że ponad 1,3 mld euro stanowiły aktywizacje portfelowe.”– komentuje Renata Osiecka z AXI IMMO.
W okresie od III kwartału 2017 r. do końca 2018 r. zauważalny był spadek stóp kapitalizacji na 28 rynkach magazynowych. W 2 z badanych miast utrzymały się na tym samym poziomie, a w 1 mieście odnotowano wzrost. Wśród miast dających najwyższy zwrot z inwestycji przemysłowych znajdują się Stambuł (10%) i Bratysława (7%). Najniższe wskaźniki odnotowano m.in. w Londynie (3,5%). Rynek Europy Środkowo-Wschodniej cieszy się coraz większą popularnością wśród inwestorów z Azji, którzy oceniają go jako bezpieczny i zapewniający wyższe stopy zwrotu z inwestycji. W Polsce widoczna jest dalsza kompresja stóp kapitalizacji. Najlepsze projekty typu prime z sektora e-commerce stopy kapitalizacji mają na poziomie 5,0 – 5,5%, w przypadku zakupów portfelowych stopy są wyższe o 100 – 150 punktów bazowych.
Więcej informacji i szczegółowe dane dot. rynku komercyjnego 31 europejskich miast w pełnej wersji raportu „Euro Cities” przygotowanym przez AXI IMMO i Gerald Eve International.