Podsumowanie 2023 r na rynku magazynowym i prognozy na 2024
Największa polska firma doradcza AXI IMMO prezentuje podsumowanie 2023 r. z szacunkowymi danymi dla rynku magazynowego
W 2023 r. sektor nieruchomości magazynowych w Polsce zanotował fazę spowolnienia, jednak rynek w 2024 r. ma nadzieję na odbicie. Po szczycie aktywności pod względem popytu i podaży w tzw. covidowym okresie przypadającym na lata 2020-2022, rynek logistyczny i produkcyjny wrócił w wielu wartościach do tych obserwowanych w latach 2018-2019.
Przyszłość dla popytu na powierzchnie magazynowe
Szacunkowe prognozy podsumowujące całkowitą aktywność najemców w 2023 roku wskazują, że popyt brutto powinien ustabilizować się na poziomie ok. 4,7-5 mln mkw., kluczowy w tym aspekcie jak zwykle okaże się ostatni kwartał bieżącego roku, kiedy to historycznie zamyka się najwięcej transakcji. Niemniej jednak ostatnie 18 miesięcy na polskim rynku magazynowym to czas wyzwań związanych ze słabszą koniunkturą gospodarczą, niepewnością polityczną związaną z wojną w Ukrainie, podwyżkami cen za energię oraz wysoką inflacją. Wszystkie wymienione czynniki negatywnie wpłynęły na aktywność najemców, przy czym zgodnie z naszymi przewidywaniami sektor logistyczny, sieci handlowe oraz produkcja okazały się branżami z największą stabilizacją i odpornością na niekorzystną sytuację makroekonomiczną. Widoczną poprawę odnotowano również dla segmentu e-commerce.
Charakteryzując ostatnie 12 miesięcy na polskim rynku magazynowym w zakresie popytu nie sposób nie wspomnieć o dużej liczbie renegocjacji oraz zauważalnym trendzie przedłużania się procesów decyzyjnych dot. wynajmu nowych powierzchni. Zdecydowanie ostatni czynnik wpłynął na obserwowaną na koniec II kw. 2023 r. stabilizację czynszów. Z racji dość wysokich stawek i ryzyka utraty pracowników, klienci częściej niż w latach poprzednich decydowali się na renegocjacje umów (ok. 35% i rośnie) zamiast wyboru nowych lokalizacji. Zgodnie z naszymi przewidywaniami w bardziej wymagającym okresie w popycie wzrósł udział firm produkcyjnych, które odpowiadały za ok. 20% zrealizowanych transakcji.
Dobre miejsce na nearshoring i firndshoring
Globalni analitycy wskazują, że w perspektywie średnio- i długoterminowej Polska odegra znaczącą rolę w zakresie takich trendów jak nearshoring czy friendshoring. Już dziś jesteśmy jednym z największych producentów dużego AGD oraz odgrywamy istotną rolę w sektorze motoryzacyjnym. Naszym atutem niezmiennie pozostaje lokalizacja na mapie Europy oraz profesjonalne i wykwalifikowane kadry, które swoje doświadczenie zbudowały pracując w lub dla zagranicznych korporacji. Niemniej jednak należy pamiętać, że procesy związane z większą regionalizacją łańcuchów dostaw i przenoszeniem produkcji do Europy wymagają czasu.
Trend wynajmu dużych powierzchni
Ponownie na polskim rynku magazynowym zamknięto jednostkowe transakcje na ponad 100 tys. mkw. W kończącym się roku były to nowa umowa z firmą z branży handlowej na 120 tys. mkw. w DL Psary/Czeladź oraz najem 110 tys. mkw. przez Raben w CTPark Warsaw West (Wiskitki). Tym samym podtrzymujemy trend sprzed ostatnich dwóch lat. Z kolei regionami z największą aktywnością najemców z dużym prawdopodobieństwem zostaną woj. mazowieckie, śląskie i dolnośląskie.
ESG i finansowanie inwestycji
Finansowanie to zdecydowanie słowo 2023 roku pod względem aktywności deweloperów, którzy musieli zmierzyć się z podniesionymi wymaganiami banków w zakresie zabezpieczeń umów przednajmu. Równie istotne w kontekście całego roku ponownie okazało się spełnianie wytycznych związanych z ESG. Analitycy bankowi zauważają, że Polska różni się od innych państw Europy Środkowo-Wschodniej pod względem liczby decyzji odmawiających udzielenia kredytu z powodu niespełnienia kryteriów ESG.
Które regiony najpopularniejsze?
Pomimo wyzwań w okresie spowolnienia gospodarczego inwestorzy i deweloperzy skupili się na otwieraniu projektów na głównych rynkach, które cechuje wysoka płynność, duży rynek konsumencki i rozbudowana sieć połączeń z innymi obszarami kraju i Europy. Należy przypuszczać, że z dużym prawdopodobieństwem całkowite zasoby polskiego rynku magazynowego na koniec 2023 r. wyniosą 31,5 mln mkw. co pozwoli na zachowanie ok. 15% dynamiki wzrostu. Aktywność deweloperów na koniec 2023 r. powinna osiągnąć poziom 3,6-3,7 mln mkw. przy czym należy zaznaczyć, że 60% z tej powierzchni to projekty oddane w I kw. br., czyli inwestycje rozpoczęte jeszcze w I połowie 2022 r. w innych warunkach rynkowych. Niemniej jednak warte podkreślenia jest to, że prawie 2/3 (ok. 20 mln mkw.) z dotychczasowych całkowitych zasobów rynkowych powstało od początku 2017 r.
Z wielkiej 5 wielka 8
Rynek magazynowy w Polsce wchodzi w kolejną fazę dojrzałości, w której dotychczasowa grupa pięciu głównych regionów została rozszerzona do ośmiu obejmujących m.in. Warszawę i okolice, Łódź, Górny Śląsk, Wielkopolskę, Dolny Śląsk oraz obszary Szczecina, Trójmiasta i Krakowa. Na szczególną uwagę zasługują ostatnie dwa rynki, których istotność w ostatnich latach zdecydowanie zwiększyła się i przekroczyły one progi miliona metrów kwadratowych całkowitych zasobów. W gronie aspirujących regionów znajduje się woj. lubuskie, przy czym papierkiem lakmusowym dla tego rynku będzie duża konkurencyjność ze strony Szczecina, Wielkopolski i Dolnego Śląska. W wyniku niepewnej sytuacji geopolitycznej większość deweloperów była i spodziewamy się, że raczej pozostanie bierna w podejmowaniu aktywności we wschodniej części Polski.
Mniej powierzchni spekulacyjnej w budowie
W 2023 r. osłabiony popyt skutkował mniejszą liczbą projektów spekulacyjnych, których udział w powierzchni w budowie spadł z 61% w II kw. do 53% w III kw. 2023 r. Przez wzgląd na większe wymagania związane z uzyskaniem finansowania spodziewamy się w 2024 r. kontynuacji tego trendu i obniżenia udziału projektów bez podpisanych umów najmu w nowej podaży do końca pierwszej połowy przyszłego roku. Sytuacja ta wraz z niższym niż w latach ubiegłych popytem może wpłynąć na obniżenie w 2024 r. poziomu pustostanów.
Strategie deweloperów na kolejne miesiące
Przewidujemy, że w pierwszych miesiącach 2024 roku deweloperzy zdecydują się na strategię bezpiecznego inwestowania, skupiając się głównie na projektach ze znacznym udziałem umów przednajmu oraz dostarczaniu projektów typu BTS. Zapowiadane na drugą połowę przyszłego roku potencjalne polepszenie koniunktury może skutkować zmianą i ponownym wzrostem liczby inwestycji realizowanych spekulacyjnie, przewyższającej obecny poziom.
Magazyny ponownym liderem
Po rocznej przerwie w 2023 r. liderem na rynku inwestycyjnym w Polsce ponownie zostanie sektor magazynowy. Transakcją roku zostało przejęcie przez skandynawski fundusz inwestycyjny NREP 80% udziałów w spółce 7R S.A. Większościowy właściciel uzyskał dostęp do inwestycji o łącznej powierzchni ok. 4,2 mln mkw. składających się z istniejących parków magazynowych oraz banku ziemi z projektami do wybudowania.
Trendy na 2024 r. na rynku magazynowym
Spodziewamy się, że zgodnie z przewidywaniami analityków zapowiadana na drugą połowę 2024 r. poprawa nastroju konsumentów wpłynie na zmianę sytuacji gospodarczej i makroekonomicznej, co będzie przyczyną do zwiększenia atrakcyjności Polski i rozpoczęcia budowy nowych inwestycji. Z tego względu zakładamy, że powrót inwestorów i zwiększenie płynności rynku nastąpi nie wcześniej niż w ostatnich miesiącach 2024 r. Do tego czasu w sektorze inwestycyjnym będziemy świadkami rynku dwóch prędkości. Pierwszą grupę będą stanowiły fundusze zainteresowane tzw. prime assets, przy czym brak wysokiej jakości produktów zapowiada kolejną fazę wyczekiwania na lepszy moment i w efekcie mniejszą liczbę transakcji. W drugiej grupie z kolei znajdą się właściciele w trudniejszej sytuacji oraz projekty typu value-add, które będą poszukiwane przez inwestorów oportunistycznych. W 2024 r. spodziewamy się przewagi inwestorów z Europy, w tym raczej mniejszych lokalnych podmiotów niż dużych azjatyckich platform. Na rynku powinny również tworzyć się tzw. wehikuły inwestycyjne złożone z kilku mniejszych podmiotów w celu inwestycji w sektory o dobrych fundamentach np. magazyny czy parki handlowe.
Autor: Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO
O AXI IMMO
AXI IMMO oferuje usługi doradcze w zakresie nieruchomości komercyjnych, w tym: wynajem i zarządzanie powierzchniami magazynowymi i biurowymi, wyceny nieruchomości, a także zakup i sprzedaż gruntów inwestycyjnych. W ramach oferty firma świadczy usługi zarządzania łańcuchami B2B i B2C. Największym atutem AXI IMMO jest połączenie międzynarodowych standardów obsługi z rzetelną znajomością rynku lokalnego. Firma otrzymała tytuł najlepszej Lokalnej Agencji Roku w latach 2012 – 2019 i 2021 w prestiżowym konkursie CiJ Awards organizowanym przez magazyn CEE CiJ Journal oraz nagrodę dla Najlepszego Zespołu w sektorze magazynowym w latach 2016 – 2017.
Ostatnie artykuły
4 listopada 2024
Najnowszy raport AXI IMMO – Rynek biurowy w Warszawie w 1-3 kw. 2024
Warszawski rynek biurowy ponownie w grze
15 października 2024
Nowa Ustawa Planistyczna, czyli jak zmienią się zasady planowania przestrzennego i ich wpływ na rynek nieruchomości
Nowa Ustawa Planistyczna — co czeka rynek nieruchomości od 2026 r. - omawia Jacek Szkuta, Dyrektor Działu Gruntów Inwestycyjnych w AXI IMMO.
18 września 2024
AXI IMMO Doradcą Roku w konkursie Prime Property Prize 2024
Najlepsi w Branży Nieruchomości – AXI IMMO laureaem Prime Property Prize i PropTech Festival 2024
18 września 2024
AXI IMMO doradcą United Distribution Holding, który dobiera powierzchnię w Warsaw West Park – Pruszków
UDH, dystrybutor światowych marek piwa i produktów spożywczych w Polsce ponownie wybiera AXI IMMO na doradcę.