Raport: Najnowszy raport AXI IMMO: Rynek magazynowy w Polsce 2023
Rynek magazynowy w Polsce w 2023 r. – wolniejszy, ale nie słabszy
Największa polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych, AXI IMMO, prezentuje raport „Rynek magazynowy w Polsce 2023”.
Po bardzo udanych latach 2021 i 2022, nazywanych złotym okresem rozwoju rynku magazynowego w Polsce, 2023 r. był okresem większych wyzwań w związku ze zmianą sytuacji makroekonomicznej. Głównych przyczyn upatrywano w wysokiej inflacji, która to wpłynęła na siłę nabywczą konsumentów, utrzymujących się wysokich stopach procentowych, a także niepewności za wschodnią granicą. Rynek rozwijał się, ale wolniej, zwłaszcza w pierwszej połowie roku, aby przyspieszyć pod koniec 2023 r. Aktywność deweloperska w okresie od stycznia do grudnia 2023 r. wyniosła 3,7 mln mkw. (-16% r/r), a w jej wyniku całkowite zasoby sektora wzrosły do 31,7 mln mkw. (+13% r/r). W budowie pozostaje kolejne 2,8 mln mkw. (-16% r/r), z których około połowa nie była objęta podpisaną umową najmu. Popyt brutto (nie obejmujący krótkoterminowych umów najmu) wyniósł 5,6 mln mkw. i pomimo niższego wyniku versus lata 2021-2022, był zdecydowanie wyższy niż w okresie przed pandemią tj. w latach 2018-2019.
Inwestycje: ostrożność inwestorów trwa
Jak czytamy w raporcie „Rynek magazynowy w Polsce 2023”, po roku przerwy w 2023 r. sektor magazynowy wrócił na pierwsze miejsce na rynku inwestycyjnym. Udział aktywów przemysłowo-logistycznych wyniósł 966 mln EUR (-52% r/r) i odpowiadał za 46% zrealizowanego wolumenu. Średnia pięcioroczna dla rynku inwestycyjnego wskazuje, że przejęcia produktów magazynowych wyniosły ok. 39% (2021 r. najwyższy udział sektora 51%, 2019 r. najniższy udział ok. 16%). W ubiegłym roku na ok. 25 transakcji kupna-sprzedaży największymi zarejestrowanymi były przejęcie 80% udziałów w firmie 7R przez NREP oraz sprzedaż Panattoni Campus 39 we Wrocławiu do P3.
Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych i Wycen, AXI IMMO, mówi: „Pomimo ogólnie słabszego roku inwestorzy są nadal zainteresowani aktywami przemysłowymi i logistycznymi i to w tym sektorze upatrują największej stabilności. Od około połowy ubiegłego roku obserwujemy, że stopy kapitalizacji pozostają w trendzie wzrostowym i na koniec 2023 r. dla produktów typu prime wynosiły ok. 6,5-6,75%. Na rynku oczekuje się na decyzje EBC i FED w kontekście obniżenia stóp procentowych, które mogą uruchomić większą aktywność inwestorów, ale dopiero pod koniec 2024 r. Innymi wyczekiwanymi pozytywnymi informacjami są te o ustabilizowaniu się inflacji, a także o zażegnaniu konfliktu za wschodnią granicą Polski. W perspektywie długoterminowej mogą mieć one kluczowe znaczenie m.in. dla decyzji o przenoszeniu produkcji do naszej części Europy”.
Popyt: dołek już za nami
Zgodnie z oczekiwaniami w wyniku spowolnienia koniunkturalnego w 2023 r. część z aktywnych dotychczas grup najemców zdecydowała się ograniczyć plany dotyczące ekspansji i akwizycji nowych powierzchni. W ujęciu rocznym decyzje te nieznacznie wpłynęły na statystyki popytu brutto (z wyłączeniem umów krótkookresowych), który na koniec grudnia ub.r. wyniósł 5,6 mln mkw. (-15% r/r). Ostatecznie trzeci najwyższy w historii rynku wynik w połowie 2023 r. wydawał się trudny do osiągnięcia biorąc pod uwagę, że w ramach całkowitej aktywności najemców zamknięto transakcje na nieco powyżej 1 milion mkw. Z kolei popyt netto uwzględniający nowe umowy i ekspansje w 2023 r. wyniósł 3,4 mln mkw. (-24% r/r), co jasno wskazuje, że w ub.r. najemcy częściej decydowali się na przedłużenia umów, które stanowiły ok. 40% zrealizowanych transakcji. W trójce najaktywniejszych regionów znalazły się mazowieckie (1,4 mln mkw., +4% r/r), dolnośląskie (1 mln mkw., +23% r/r) i śląskie (910 tys. mkw., -25% r/r). W 2023 r. ponownie zamknięto jednostkowe transakcje na ponad 100 tys. mkw., w tym dla klienta z branży e-commerce w parku P3 Wrocław (265,1 tys. mkw.), poufnego klienta z branży modowej w DL Invest Psary/Czeladź (120 tys. mkw.) oraz wejście logistyka do CTPark Warsaw West (Wiskitki) na 110 tys. mkw.
Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Axi Immo, omawia: „W 2023 r. mogliśmy zaobserwować dwa tempa występujące w popycie na polskim rynku magazynowym. Pierwsza połowa ub.r. była dość wyczekująca, przy czym to Axi Immo doradzało przy największej transakcji z tego okresu. W Małopolsce, w okolice Krakowa zdecydował się wejść operator logistyczny MCG EastBridge, który zajmie 56 200 mkw. w GLP Kraków III Logistics Centre. Druga połowa roku to punkt kulminacyjny i wyraźne odbicie w popycie, kiedy to podpisano trzy duże umowy na łącznie ok. 0,5 mln mkw. Niemniej w całym 2023 r. wyraźnym trendem były konsolidacje wynikające z chęci optymalizacji, z kolei w przypadku relokacji najemcy byli solidarni i wybierali nową powierzchnię w ramach tej samej mikro lokalizacji”.
Podaż: lekka poprawa nastrojów
Podobnie do sytuacji w popycie, analitycy Axi Immo w raporcie wskazują, że po stronie podażowej również mogliśmy zaobserwować dwa tempa rozwoju. Analitycy Axi Immo wskazują, że, podobnie do sytuacji w popycie, również po stronie podażowej mogliśmy zaobserwować dwa tempa rozwoju. Roczna aktywność deweloperów zakończyła się oddaniem na koniec grudnia 2023 r. 3,7 mln mkw. (-16% r/r) nowoczesnej powierzchni magazynowej, co powiększyło całkowite zasoby sektora do ok. 31,7 mln mkw. (+13% r/r). W ub.r. zdecydowanie więcej powierzchni dostarczono w pierwszej połowie roku, tj. 2,59 mln mkw., co odpowiada za ok. 70% wszystkich projektów zrealizowanych w 2023 r. W przypadku niższego wolumenu podaży dostarczonej od lipca do końca grudnia 2023 r. należy wspomnieć o zmianie struktur finansowania nowych inwestycji, które wymagały wyższego udziału umów przednajmu przed rozpoczęciem budowy. Niemniej regionami z największą nową podażą były mazowieckie (702 tys. mkw., 19% dostarczonych zasobów), śląskie (blisko 600 tys. mkw., 16%) oraz lubuskie (437 tys. mkw., 12%). W przypadku ostatniego rynku warto nadmienić, że nie dostarczono tam żadnego nowego projektu w IV kw. 2023 r. Z kolei wśród największych zrealizowanych inwestycji o powierzchni ponad 100 tys. mkw. znalazły się Panattoni BTS Zalando Bydgoszcz (kujawsko-pomorskie, 146 tys. mkw.), Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (dolnośląskie, 125 tys. mkw.), DL Invest Psary/Czeladź (śląskie, 120 tys. mkw.) oraz CTPark Iłowa (lubuskie, 111,3 tys. mkw.). Zgodnie z zapowiedziami deweloperów na koniec grudnia 2023 r. w budowie znajdowało się ok. 2,8 mln mkw. (-16% r/r), z których ok. 49% pozostaje bez podpisanych umów najmu. Niekwestionowanym liderem wśród regionów jest woj. dolnośląskie (829 tys. mkw. w budowie), wyprzedzające woj. mazowieckie (478,8 tys. mkw.) i łódzkie (402,9 tys. mkw.).
Poziom pustostanów: możliwe dalsze wzrosty
Na koniec 2023 r. współczynnik powierzchni niewynajętej na polskim rynku magazynowym wyniósł 7,4% (+3,2 p.p. r/r). Najwyższy pustostan zanotowano w woj. świętokrzyskim (18,4%), lubuskim (14,2%) i łódzkim (10,2%). Po drugiej stronie skali znajdują się woj. pomorskie i podkarpackie (po 1,7%), małopolskie (2,2%) oraz warmińsko-mazurskie (2,6%). Z kolei w liczbach bezwzględnych najwięcej powierzchni od zaraz do wynajęcia znajduje się w województwach mazowieckim (503 tys. mkw.), łódzkim (461 tys. mkw.), śląskim (334 tys. mkw.) i dolnośląskim (333 tys. mkw.).
Średnie stawki bazowe na głównych rynkach, w inwestycjach typu big box, wahały się w przedziale 3,6 – 4,3 euro/mkw./m-c w przypadku starszych obiektów, oraz 4,0 – 4,7 euro/mkw./m-c w nowych inwestycjach. Trend spadkowy był widoczny w stawkach efektywnych, zwłaszcza w lokalizacjach z dużą konkurencją. Niezmiennie najdroższą lokalizacją pozostaje Warszawa Miasto, gdzie średnie ceny ofertowe w nowych inwestycjach osiągają pułap nawet do 7,0 euro, a w starszych utrzymują się na poziomie około 6 euro/mkw. Ponadto w wybranych projektach w regionie Krakowa ofertowe czynsze sięgają nawet 6,5 euro.
Renata Osiecka, Partnerka Zarządzająca, Axi Immo, podsumowuje: „Spodziewamy się, że w 2024 r. będziemy nadal obserwować równomierny rozwój rynku magazynowego w Polsce. Korzystając z dojrzałości naszego sektora, wypracowanych schematów, doświadczenia oraz lokalizacji na mapie Europy, pozostajemy ważnym rynkiem dla firm zainteresowanych skracaniem łańcuchów dostaw i przenoszeniem z Azji produkcji bliżej rynków zbytu. Po stronie popytu przewidujemy także, że wiele firm będzie dążyć do dalszej optymalizacji kosztów, w tym konsolidacji, z kolei deweloperzy skupią się na rozwoju projektów w lokalizacjach z mniejszą dostępnością powierzchni. W tej sytuacji spodziewamy się stopniowej stabilizacji poziomu pustostanów. Wskaźniki makroekonomiczne, zwłaszcza te związane z rynkiem konsumenckim, wykazują pozytywny sentyment, co może dodatnio przełożyć się na popyt na powierzchnie magazynowe ze strony tej grupy najemców. Z drugiej strony nadal słabe nastroje wśród firm produkcyjnych w krajach Europy Zachodniej mogą w krótkim okresie ograniczyć rozwój najemców-dostawców obecnych w naszym kraju”.
O AXI IMMO
AXI IMMO oferuje usługi doradcze w zakresie nieruchomości komercyjnych, w tym: wynajem i zarządzanie powierzchniami magazynowymi i biurowymi, wyceny nieruchomości, a także zakup i sprzedaż gruntów inwestycyjnych. W ramach oferty firma świadczy usługi zarządzania łańcuchami B2B i B2C. Największym atutem AXI IMMO jest połączenie międzynarodowych standardów obsługi z rzetelną znajomością rynku lokalnego. AXI IMMO zostało wielokrotnie nagradzane, w tym otrzymało tytuł najlepszej Lokalnej Agencji Roku w latach 2012 – 2019 i 2021 w konkursie CiJ Awards oraz nagrodę dla Najlepszego Zespołu w sektorze magazynowym w latach 2016 – 2017. W 2019 i 2023 r. firma była laureatem w kategorii Lokalna Agencja w konkursie CEE Investment Awards. W 2023 r. AXI IMMO zostało wybrane Lokalnym Agentem Roku 2023 w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w konkursie CEEQA.
Raport — Rynek magazynowy w Polsce 2023
Poznaj raport ekspertów AXI IMMO z podsumowaniem 2023 r. i prognozami na 2024 r.
Ostatnie artykuły
15 kwietnia 2024
UNIQ LOGISTIC pozostaje w Kutnie, doradza AXI IMMO
UNIQ LOGISTIC pozostaje w Kutnie w centrum logistycznym Kutno Logistics Centre. Najemcy doradza AXI IMMO, największa polska agencja nieruchomości komercyjnych.
27 marca 2024
AXI IMMO doradza MR D.I.Y. przy wynajmie magazynu w Hillwood Zgierz I, Polska Centralna
Prawie 5000 mkw. na siedzibę logistyczną MR D.I.Y. w centralnej Polsce
26 marca 2024
Bliska Wola jako modelowy przykład nowoczesnej dzielnicy biurowej
Największa polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych AXI IMMO prezentuje specjalną publikację „Co nadaje rytm biurowej Warszawie?”.
11 marca 2024
Najnowszy raport AXI IMMO: Rynek magazynowy w Polsce 2023
Rynek magazynowy w Polsce w 2023 r. – wolniejszy, ale nie słabszy