Grunty – ile za metr za grunt inwestycyjny w Polsce?

Grunty inwestycyjne — Raport — Styczeń 2021


12 stycznia 2021
Monika Rykowska
Grunty - Ile za metr za grunt inwestycyjny w Polsce - Raport

Wysokie zapotrzebowanie na grunty inwestycyjne w ostatnich latach było skutkiem wysokiego popytu w połączeniu z dużą aktywnością deweloperską na rynku magazynowym. Ceny transakcyjne działek pod zabudowę magazynowo-produkcyjną wykazywały tendencję wzrostową w najlepszych pod względem logistycznym lokalizacjach. W ostatnim roku pomimo pandemii COVID-19 popyt na grunty w sektorze utrzymał się na wysokim, stabilnym poziomie. Dostępność terenów inwestycyjnych typu „greenfield” jest coraz niższa, czego efektem jest wzrost zainteresowania inwestorów działkami typu „brownfield”.

W AXI IMMO na podstawie najnowszych danych opracowaliśmy szczegółową analizę cen na rynku gruntów inwestycyjnych pod zabudowę magazynowo-produkcyjną, którą prezentujemy w raporcie „GRUNTY INWESTYCYJNE POD PROJEKTY MAGAZYNOWO-PRODUKCYJNE W POLSCE”.

Wysoki popyt na działki inwestycyjne

Przez ostatnie 2 lata popyt na najlepsze grunty inwestycyjne rozkładał się równomiernie w okolicach głównych ośrodków miejskich w Polsce. Największą popularnością cieszyła się tzw. magazynowa wielka piątka tj. region Warszawy, Wrocław, region Górnego Śląska, Polska Centralna oraz Poznań. Dodatkowo w tym gronie znalazły się Trójmiasto i Kraków. Nowymi lokalizacjami okazały się tereny w woj. lubuskim i zachodniopomorskim oraz cały region Polski Wschodniej oferujące dużą liczbę dostępnej kadry pracowniczej i jeszcze nie tak zabudowane przemysłowo działki. Niemniej w kolejce czekają kolejne lokalizacje, które pojawią się wraz z konsekwentnie realizowaną od kilku lat rozbudową infrastruktury drogowej w Polsce.

– „W większości hubów logistyczno-produkcyjnych, takich jak np. Bielany Wrocławskie, Stryków, Warszawa, Komorniki czy Kraków Rybitwy, dostępność atrakcyjnych terenów inwestycyjnych jest wysoce ograniczona. Inwestorzy przeszukują okolice kolejnych węzłów drogowych, gdzie dostępność działek przemysłowych jest z reguły większa. Duże znaczenie w tym zakresie ma rozbudowująca się sieć dróg szybkiego ruchu, która otwiera nowe, atrakcyjne lokalizacje. Najnowszymi przykładami są takie ośrodki jak Stary Konik czy Mińsk Mazowiecki, które zyskały na  uruchomieniu autostrady A2 na wschód od Warszawy. Z kolei pojawienie się Częstochowy na magazynowej mapie Polski to skutek wydłużenia autostrady A1”. – wyjaśnia Tomasz Oborski, Dyrektor Działu Gruntów, AXI IMMO.

Wraz z rozwojem sektora e-commerce i tzw. logistyki ostatniej mili na znaczeniu zyskują tereny w obszarze największych miast, jednak przez wzgląd na dość ograniczoną podaż działek oraz ich dużo wyższą cenę, inwestorzy są zmuszeni do kupowania ostatnich wolnych parceli lub decydują się na tereny typu „brownfield”. Trend dotyczący działek miejskich jest szczególnie widoczny w ostatnich dwóch latach w Warszawie, na Górnym Śląsku i Wrocławiu.

Ceny gruntów inwestycyjnych w Polsce — ile za metr?

Pod względem kosztów to nadal stolica wyprzedza pozostałe rynki. Średnia cena działki na terenie miasta oscyluje w granicach 450-650 zł/mkw., a im dalej od jej granic stawki maleją do 250-350 zł/mkw. w II strefie Warszawy tj. Pruszkowie, Nadarzynie, a nawet do 100 zł/mkw. w III strefie Warszawy np. w Błoniu, Sochaczewie czy Teresinie. Na drugim miejscu pod względem stawek znajduje się Kraków z wywoławczymi cenami 400-450 zł za mkw. gruntu inwestycyjnego. Miejsce trzecie zajął Wrocław 180-300 zł/mkw. przy czym górna granica skali to tereny tuż przy autostradzie. Na pozostałych rynkach koszty za najlepsze grunty wahają się od 100 do 200 zł/mkw. Przy czym cena jest wpadkową dotychczasowego zainteresowania i przygotowania techniczno-prawnego danej lokalizacji tj. np. jak wygląda dojazd do działki i czy znajdują się na niej przyłącza mediów, a także tym czy teren posiada miejscowy plan zagospodarowania. (Więcej szczegółowych danych o cenach dla poszczególnych rynków w raporcie.)

– „Nie możemy zapominać również o roli samorządów. Zdarza się, że na terenach mniejszych gmin proces uzyskania pozwolenia na budowę może być dużo szybszy niż w dużych ośrodkach miejskich, gdzie o działki ubiegają się inwestorzy z różnych segmentów rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych”. – dodaje Tomasz Oborski.

Ceny gruntów w Europie

W kontekście Europy polskie główne rynki charakteryzują się niższymi cenami gruntów, a także prostszymi procedurami administracyjnymi związanymi z budową nieruchomości komercyjnych, w tym logistycznych i magazynowych. W zakresie cen najbliższą konkurencją zdają się być wyłącznie Południowe Morawy w Czechach i wschodnia część Słowacji, które oferują ceny za działki inwestycyjne w wysokości podobnej jak okolice Poznania (130-200 zł/mkw.). Niemniej jednak Polska ma w ofercie wiele gruntów na mniejszych rynkach jak np. w Stargardzie Szczecińskim, Mszczonowie, Piotrkowie Trybunalskim czy Tarnowie i Częstochowie, które są nadal dużo bardziej atrakcyjne cenowo. Najdroższa Polska lokalizacja gruntowa tj. Warszawa-Miasto jest nadal 5,5 razy tańsza niż aglomeracja londyńska i 2,7 razy tańsza niż Monachium. Z kolei uzyskanie decyzji środowiskowej, decyzji o przyłączach i pozwolenia na budowę zajmuje przeciętnie w Polsce 12-18 miesięcy, w Europie Zachodniej potrzeba na to często 24 miesięcy i więcej.

– „Dla większości rynków europejskich ceny gruntów inwestycyjnych odzwierciedlają poziom czynszów, siłę popytu, jak również zależą od struktury podaży. Nie możemy zapominać o pewnego rodzaju barierach wejścia jak np. nieco trudniejszy i bardziej złożony proces planistyczny, trudności w przekonaniu lokalnych władz do inwestycji magazynowych czy choćby ukształtowanie terenu. Dodatkowo należy wziąć pod uwagę takie kwestie jak percepcja ryzyka danego kraju pod kątem stabilności gospodarczej i politycznej. Wszystko to kształtuje stawkę, za jaką wycenia się grunty”. – wyjaśnia Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO.

Grunty – zmiany administracyjne w czasie pandemii

Pandemia COVID-19 znacząco wpłynęła na aktywność deweloperów powierzchni magazynowych, która przejawia się mniejszą niż dotychczas liczbą projektów budowanych spekulacyjnie. Na koniec 2019 r. 50% powierzchni znajdującej się w fazie budowy nie miała zabezpieczonego najemcy. Nieco ponad rok później współczynnik ten oscyluje w granicach 26% i ciągle spada. W ciągu ostatnich 12 miesięcy diametralnie zmieniła się polityka banków, które z dotychczas chętnie finansujących i otwartych do kolejnych inwestycji dziś wymagają minimum 50% zabezpieczenia projektu. Niemniej w obliczu pandemii i większej ostrożności ze strony deweloperów, popyt na najlepsze grunty inwestycyjne utrzymuje się na stabilnym, wysokim poziomie.

– „W wyniku pandemii COViD-19 możemy mówić o kluczowych zmianach, które wpływają na sektor gruntów inwestycyjnych. Po pierwsze dość odczuwalne jest wydłużenie procesów decyzyjnych i jeszcze dokładniejsze przeprowadzanie analiz technicznych i komercyjnych nieruchomości przed ostatecznym zakupem terenu inwestycyjnego. Po drugie wydłużeniu uległy procedury administracyjne związane z uzyskaniem decyzji środowiskowych i pozwoleń na budowę. Jest to efekt ustawy covidowej, gdzie organy decyzyjne zostały zwolnione z oznaczonych terminów na odpowiedź wnioskodawcy”. – wyjaśnia Tomasz Oborski.

Czytaj też raport „Polski Rynek Magazynowy w 2020 r.”

Kontakt dla prasy

Monika Rykowska
PR & Marketing Director
+48 725 900 100
monika.rykowska@axiimmo.com

Kontakt dla prasy

Monika Rykowska
PR & Marketing Director
+48 725 900 100
monika.rykowska@axiimmo.com