Raport: E-commerce i logistyka stymulują rozwój rynku magazynowego na Górnym Śląsku
Raport - rynek magazynowy na Górnym Śląsku - od początku III kwartału 2020 r. do końca II kwartału 2021 r. wynajęto w całym regionie Górnego Śląska 1,1 mln mkw. powierzchni magazynowej, co plasuje ten rynek na drugim miejscu po Warszawie w skali kraju.
Górny Śląsk to jeden z największych i najważniejszych rynków magazynowych w Polsce, a także kluczowy hub dystrybucyjny dla Europy Środkowo-Wschodniej. Na korzyść regionu wpływają liczne inwestycje w infrastrukturę drogową, rozbudowana sieć kolejowa, dostępny w okolicy port lotniczy w Pyrzowicach, a także prężnie działająca Katowicka Specjalna Strefa Ekonomiczna. Górny Śląsk już od wielu lat przechodził proces unowocześnienia i przeobrażania się z typowej monokultury górniczej w nowoczesny klaster przemysłowo – technologiczny. W ciągu ostatnich 12 miesięcy tj. od początku III kwartału 2020 r. do końca II kwartału 2021 r. wynajęto w całym regionie Górnego Śląska 1,1 mln mkw. powierzchni magazynowej, co plasuje ten rynek na drugim miejscu po Warszawie w skali kraju. Obecnie Górny Śląsk skutecznie przyciąga kolejne inwestycje również w ramach skracania łańcuchów dostaw i przenoszenia produkcji z Azji.
Rekordowy kwartał na górnośląskim rynku magazynowym
Całkowity wolumen najmu na górnośląskim rynku magazynowym na koniec czerwca 2021 r. osiągnął wynik 552 tys. mkw. (+39,1% vs I poł. 2020 r.). Wartość uzyskana w okresie od kwietnia do czerwca 2021 r. tj. 355 tys. mkw. była wyższa niż najlepszy dotychczasowy wynik uzyskany w III kw. 2020 r. (353 tys. mkw.) i w ostatnich 5-ciu latach. Co więcej, wartym odnotowania jest fakt, że od III kw. 2020 r. do II kw. 2021 r. popyt brutto wyniósł 1,1 mln mkw. i był to drugi po Warszawie wynik w skali kraju. Wśród największych wybranych transakcji w tym okresie znalazły się trzy umowy firmy Panattoni, w których deweloper dostarczy budynki BTS o powierzchni 82 200 mkw. dla globalnego gracza e-commerce (II kw. 2021) w Gorzyczkach, 60 800 mkw. dla firmy Action w Tychach (III kw. 2020) i 50 290 mkw. dla firmy Weber (II kw. 2020) w Zabrzu. Z kolei poufny najemca z branży FMCG zdecydował się na przedłużenie umów najmu w parku magazynowym SEGRO LP Gliwice (45 000 mkw. – III kw. 2020), a sieć supermarketów Auchan zdecydowała się na podpisanie nowej umowy o powierzchni 53 700 mkw. w centrum logistycznym GLP Lędziny.
Struktura popytu na powierzchnie magazynowe na Górnym Śląsku
W okresie ostatnich 18 miesięcy za ponad 50% popytu brutto na Górnym Śląsku odpowiadały sieci handlowe (38%) i produkcja (19%), a na kolejnych miejscach uplasowały się e-commerce (16%), logistyka (12%) i motoryzacja (8%). Ewolucja, którą przeszedł ten rynek w czasie pandemii, przyczyniła się do wzrostu aktywności najemców z sektorów logistyki i e-commerce o średnio 10% rok do roku. W tym samym czasie znacząca dla Śląska branża motoryzacyjna zmagała się z przestojami związanymi z przerwami w produkcji. Obecnie dużą część popytu stanowią transakcje zawierane przez sieci handlowe, e-commerce i towarzyszące im firmy z branży opakowań oraz operatorzy logistyczni działający lokalnie i międzynarodowo.
Skala zawieranych umów z udziałem podwykonawców obsługujących sklepy internetowe będzie rosła, ponieważ obsługa e-commerce wymaga nawet trzy razy więcej powierzchni niż standardowa obsługa paletowa. Co więcej, po chwilowym zastoju i pewnego rodzaju rewaluacji w kierunku elektromobilności i rozwoju nowych technologii silnym sektorem pozostaje przemysł motoryzacyjny. Należy pamiętać, że Polska wypracowała sobie pozycję ważnego hubu produkcji samochodów elektrycznych na świecie, a w 2020 r. sprzedaż tego rodzaju aut wzrosła globalnie o 40%, mimo spadku w sprzedaży tradycyjnych aut. Przykładem inwestycji w sektor na Śląsku jest uruchomienie linii produkcyjnych elektrycznych i hybrydowych modeli Jeepa, Fiata i Alfy Romeo w FCA Tychy.
Górny Śląsk korzysta zatem na silnym rozwoju sektora logistycznego napędzanego e-commerce, a także na rosnącym i coraz bardziej innowacyjnym sektorze motoryzacyjnym. Z drugiej strony popyt generują sieci handlowe, dla których duża i gęsto zaludniona aglomeracja śląska jest atrakcyjnym rynkiem konsumenckim. Co więcej, przez swoje zróżnicowanie, skalę rynku wewnętrznego i doskonałe położenie na szlaku tras europejskich przyciąga inwestorów również w warunkach pandemii. Region jest wybierany ze względu na dobrze wykwalifikowane i dostępne kadry pracownicze, a także tradycje przemysłowe. Za nowoczesnymi inwestycjami w ten sektor idą kolejne związane z rozwojem całego łańcucha licznych poddostawców.
Górny Śląsk także jako hub dystrybucyjny dla Europy Środkowo-Wschodniej
W oczach potencjalnych inwestorów zainteresowanych przenoszeniem produkcji z Azji Górny Śląsk, poza ugruntowaną od lat pozycją w Polsce, jest także kluczowym hubem dystrybucyjnym dla Europy Środkowo-Wschodniej. Położenie geograficzne regionu zapewnia swobodne zarządzanie łańcuchami dostaw pomiędzy Polską, Niemcami, Czechami, Słowacją oraz państwami na południu Europy. Na korzyść regionu wpływa także rozbudowana infrastruktura drogowa w tym m.in. kluczowy węzeł w Sośnicy zapewniający komfortowe połączenie pomiędzy autostradami A1 i A4, duża gęstość dróg krajowych i regionalnych, włączając w nią Drogową Trasę Średnicową (DTŚ). Ponadto znajduje się tu najbardziej rozbudowana sieć kolejowa w Polsce, a także dostępny w okolicy port lotniczy Katowice w Pyrzowicach.
Wysoki poziom nowej podaży
W okresie od stycznia do czerwca 2021 r. deweloperzy dostarczyli ok. 250 000 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, co przyczyniło się do zwiększenia całkowitych zasobów rynku na Górnym Śląsku do 3,8 mln mkw. (+16% r/r) i umocnienia drugiej pozycji w Polsce. Największymi oddanymi parkami logistycznymi w analizowanym czasie były 7R Beskid Park II o powierzchni 70 900 mkw. (1 budynek BTS i 2 multi-tenant), Panattoni BTS OTCF Czeladź (67 000 mkw.) i Hillwood Piekary Śląskie (42 500 mkw.) Patrząc szerzej w okresie od III kw. 2020 r. do II kw. 2021 r. nowa podaż na Górnym Śląsku wyniosła 505 000 mkw. i był to najwyższy wynik w Polsce.
Na zakończenie I połowy 2021 r. w budowie pozostawało 559 000 mkw. (+43% r/r) i jest to także najlepszy wynik w Polsce. Wśród planowanych do oddania inwestycji do końca br. najwięcej powierzchni dostarczą m.in. trzy projekty Panattoni tj. Panattoni Park Ruda Śląska III (72 000 mkw.), Panattoni BTS Action w Tychach (60 800 mkw.) i Panattoni Bielsko-Biała IV (60 600 mkw.). Zarejestrowany na koniec czerwca 2021 r. 8,7% poziom pustostanów wraz z wynoszącym 20% współczynnikiem powierzchni budowanej spekulacyjnie (średnia krajowa na poziomie 29%), wskazuje, że po okresowym spowolnieniu związanym z pandemią i większej ostrożności ze strony deweloperów możemy spodziewać się kolejnych projektów nasycających ten rynek. Inwestorzy są zainteresowani umacnianiem swojej pozycji na ukształtowanych podregionach jak Sosnowiec, Gliwice, Tychy czy Bielsko-Biała, ale też wejściem na mniejsze wschodzące rynki jak Częstochowa czy Żory.
Coraz więcej magazynów last mile i SBU
Za silnym i stabilnym popytem generowanym zarówno przez logistykę i e-commerce, podąża podaż, przy czym dostępność jakościowych terenów w kluczowych, optymalnych dla rozwoju logistyki miejskiej lokalizacjach na Górnym Śląsku jest ograniczona. Niemniej sytuacja ta powoduje, że inwestorzy nie boją się terenów typ brownfiled, które wymagają większych nakładów i know how. Przykładem może być aktywność firm Panattoni i Hillwood, które zrealizowały wiele udanych tego typu projektów w regionie. Ponadto Górny Śląsk jest zróżnicowany pod względem dostępnych formatów nieruchomości przemysłowych. Charakteryzuje go przede wszystkim zwarta tkanka miejska, bez znaczącego rozróżnienia strefowego inwestycji na miejskie lub podmiejskie. Projekty są wymieszane i dopasowane bardziej pod same profile i zapotrzebowanie najemców, przez co coraz więcej projektów pod względem technicznym klasyfikowanych jest jako tzw. last mile i SBU. Swoją aktywność w regionie zaznaczają zarówno duzi gracze o zasięgu międzynarodowym jak np. Panattoni, Segro, Logicor, GLP i Prologis, a także podmioty krajowe jak 7R czy deweloperzy regionalni np. DL Invest i BIK.
Magazyny na Górnym Śląsku jako produkty prime
Duże zróżnicowanie, stabilność rynku oraz łatwość wyjścia sprawiają, że projekty na Górnym Śląsku są ważnym elementem w transakcjach portfelowych, będąc często klasyfikowanymi jako produkty prime. Przykładem może być aktywność inwestorów w pierwszej połowie 2021 r. Nowym właścicielem pięciu nieruchomości o łącznej powierzchni 165 600 mkw. zlokalizowanych na Górnym Śląsku, w Poznaniu i Łodzi zostało REINO Capital & IO Asset Management w imieniu Grosvenor Group, które nabyło prawa do portfela należącego wcześniej do AEW. Z kolei w segmencie logistyki miejskiej paneuropejski podmiot inwestycyjny M7 Real Estate kupił dwa parki należące do 7R tj. 7R City Flex Sosnowiec i 7R Siemianowice Śląskie o łącznej powierzchni 22 500 mkw.
Autor: Anna Głowacz – Dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych AXI IMMO
O AXI IMMO
AXI IMMO oferuje usługi doradcze w zakresie nieruchomości komercyjnych, w tym: wynajem i zarządzanie powierzchniami magazynowymi i biurowymi, a także zakup i sprzedaż gruntów inwestycyjnych. W ramach oferty firma świadczy usługi zarządzania łańcuchami B2B i B2C. Największym atutem AXI IMMO jest połączenie międzynarodowych standardów obsługi z rzetelną znajomością rynku lokalnego. Firma otrzymała tytuł najlepszej Lokalnej Agencji Roku w latach 2012 – 2019 w prestiżowym konkursie CiJ Awards organizowanym przez magazyn CEE CiJ Journal oraz nagrodę dla Najlepszego Zespołu w sektorze magazynowym w latach 2016 – 2017.
Artykuł ukazał się w 125 numerze magazynu Eurologistics (sierpień-wrzesień 2021).
Ostatnie artykuły
15 października 2024
Nowa Ustawa Planistyczna, czyli jak zmienią się zasady planowania przestrzennego i ich wpływ na rynek nieruchomości
Nowa Ustawa Planistyczna — co czeka rynek nieruchomości od 2026 r. - omawia Jacek Szkuta, Dyrektor Działu Gruntów Inwestycyjnych w AXI IMMO.
18 września 2024
AXI IMMO doradcą United Distribution Holding, który dobiera powierzchnię w Warsaw West Park – Pruszków
UDH, dystrybutor światowych marek piwa i produktów spożywczych w Polsce ponownie wybiera AXI IMMO na doradcę.
27 sierpnia 2024
AXI IMMO doradza Sales Service przy wynajmie ponad 5000 mkw. w Good Point V koło Warszawy
Sales Service wynajęła ostatnią dostępną halę w Good Point V jednocześnie finalizując pełną komercjalizację obiektu.
26 sierpnia 2024
WDT Group z nowym magazynem w Hillwood Janki Sokołów k. Warszawy, doradza AXI IMMO
Nowoczesna powierzchnia dystrybucyjna blisko Warszawy dla usprawnienia procesów operacyjnych WDT Group