Centra danych – nowy sektor nieruchomości komercyjnych z potencjałem wzrostu

Centra danych stają się ważnym segmentem rynku nieruchomości komercyjnych, a pandemia Covid-19 okazała się impulsem do ich dalszego dynamicznego rozwoju. Obecnie w Polsce istnieje 115 centrów danych, z czego najwięcej jest zlokalizowanych w Warszawie (38), Katowicach i Krakowie (po 13). Dalszy wzrost przed nami, szczególnie po decyzji gigantów IT Google i Microsoft o dodaniu Warszawy do listy globalnych regionów chmurowych i zainwestowaniu w tym celu odpowiednio 2 mld USD i 1 mld USD. Eksperci AXI IMMO przygotowali raport na temat rynku centrów danych, jego wymaganiach i specyfiki na polskim rynku.  

Wymagające centra danych

Centra danych jako sektor nieruchomości są inne od tradycyjnych segmentów rynku. Wiele czynników, które odgrywają ograniczoną rolę w przypadku biur, powierzchni handlowych czy magazynów, jest absolutnie kluczowa przy wyborze działki pod centrum danych. Do takich aspektów należy infrastruktura instalacji elektrycznej, koszt energii, dostęp do internetowej sieci szkieletowej i bliskość punktów wymiany ruchu internetowego (czytaj o tym, jak centra danych konsumują energię).

„Typowy magazyn niezawierający chłodni ani mroźni wymaga około 50 kW energii na 1000 mkw. powierzchni. Tymczasem centrum danych o identycznej powierzchni, ze średniej jakości infrastrukturą i typową gęstością serwerów wymaga około 2 MW energii, czyli 40 razy więcej! Centrum danych musi być w stanie działać w trybie nieprzerwanym. Dlatego powinno być zabezpieczone przed przerwami w dostawach prądu, przepięciami w instalacji elektrycznej i awariami w sieci internetowej. Wymaga to dostępu do przynajmniej dwóch źródeł energii oraz instalacji zapasowego systemu zasilania. Ponadto, konieczny jest dostęp do przynajmniej dwóch źródeł Internetu światłowodowego oraz istnienie oddzielnej infrastruktury dla poszczególnych dostawców Internetu” –  wyjaśnia Janusz Gutowski, CEO AXI IMMO Services.

Lokalizacja centr danych w Polsce

W Polsce centra danych zaczęły powstawać początkowo w Warszawie, gdzie znajduje się większość instytucji rządowych i finansowych. Stolica pozostaje najważniejszym rynkiem centrów danych w Polsce i wciąż skupia dużą część działalności w tej dziedzinie. To tu giganci Google i Microsoft postanowili ulokować swoją infrastrukturę chmurową, która ma obsługiwać region CEE oraz inne części Europy. A już teraz w Warszawie znajduje się aż 38 ze wszystkich 115 polskich centrów danych. Jednak stolica może niedługo nie być w stanie zapewnić wystarczająco dużo energii na potrzeby większych centrów danych biorąc pod uwagę, że niektóre z nich potrafią zużyć tyle energii, co cała dzielnica. Ponadto, koszt energii w stolicy jest relatywnie wysoki, szczególnie w porównaniu do tych lokalizacji, które są położone blisko odnawialnych źródeł energii.

„Niezaprzeczalnie, Warszawa pozostanie ważnym hubem centrów kolokacyjnych, czyli takich, które są zajmowane przez wielu użytkowników o niskim zapotrzebowaniu na przestrzeń serwerową. Natomiast największe centra danych użytkowane przez duże firmy technologiczne i operatorów chmury, które wymagają wyjątkowo dużo prądu, będą w przyszłości częściej lokowane w miejscach, które są w stanie zapewnić niedrogą energię.” –  komentuje Roger Mroczek, Investment Sales & Capital Markets Director, AXI IMMO.

„Konieczność spełnienia unijnych standardów dotyczących zielonej energii powinno wypromować lokalizacje z dostępem do źródeł energii odnawialnej. Ulokowanie centrum danych na przykład w pobliżu farm wiatrowych w północnej Polsce może pomóc spełnić normy unijne jak i wygenerować znaczne oszczędności. Dziesięcioletnia korporacyjna umowa na dostawę energii z farm wiatrowych do miejsca położonego w niewielkiej odległości od takiej farmy jest o ok. 30% tańsza w porównaniu do standardowej umowy podpisanej przez firmę z siedzibą w Warszawie z tradycyjnym dostarczycielem energii. Lokowanie centrów danych w dalszej odległości od miast w innych częściach świata już się rozpoczęło. W niektórych krajach, na przykład w Skandynawii, centra danych są oddalone od najbliższej konurbacji nawet o kilkaset kilometrów. Umożliwił to postęp technologiczny, a w szczególności fakt, że nowoczesne centrum danych może być zarządzane niemal w całości zdalnie” –  mówi Roger Mroczek.

Inwestowanie w centrum danych

Zainteresowanie inwestorów tym szczególnym sektorem rynku rośnie. Atrakcyjność centrów danych jako produktu inwestycyjnego wynika ze stabilności przychodu w związku z niskim stopniem relokacji najemców.  Klienci są przywiązani do swoich centrów danych. Zwłaszcza ze względu na wysokie początkowe koszty najmu, w tym dedykowaną infrastrukturę IT oraz zaawansowany system wentylacji, chłodzenia i klimatyzacji, oraz znaczne ryzyko i koszt, jakie niesie z sobą migracja danych. Jakiekolwiek błędy popełnione w czasie przeprowadzki do nowego centrum danych mogą być niewybaczalne dla użytkowników końcowych. Na przykład najkrótsza przerwa w dostępie do środków na kontach bankowych mogłaby spowodować trwały uszczerbek na reputacji banku. Inwestorzy są w związku z tym w stanie wynegocjować długie terminy najmu (nawet 15 lat, jak w przypadku umowy podpisanej w Gate One Business Park w Warszawie w czerwcu 2020 roku).

Jaka przyszłość centrów danych?

Centra danych są atrakcyjną inwestycją ze świetnymi prognozami wzrostu. Ich rozwój w kolejnych latach będzie napędzany przez dalszy skokowy wzrost popularności mediów społecznościowych, Internetu rzeczy, big data, sztucznej inteligencji i technologii VR (virtual reality) i AR (augmented reality), które otrzymały dodatkowy impuls do wzrostu ze względu na pandemię Covid-19. Wszystkie te technologie będą wymagać skrócenia czasu w przesyłaniu danych. Będzie się to wiązało z koniecznością stworzenia większej liczby lokalnych serwerowni, bliżej użytkownika końcowego. Większy nacisk na ochronę danych osobowych, w tym unijne RODO, również będą napędzać rozwój lokalnych centrów danych w Polsce, podobnie jak nasilający się trend przenoszenia danych do chmury przez polskie firmy.

Polska europejskim hubem danych?

„Polska ma również szansę stać się europejskim hubem danych. Unijne prawo z 2019 ułatwiło przepływ danych nieosobowych między krajami członkowskimi. Drugie najniższe koszty energii w Unii Europejskiej oraz planowany gazociąg do Norwegii, który poprawi bezpieczeństwo energetyczne kraju, mogą przyciągnąć kolejne firmy oferujące rozwiązania chmurowe w całej Europie. Na korzyść rodzimego rynku przemawiają też atrakcyjne koszty budowy i relatywnie niskie ceny gruntów, połączone ze stale rozwijającą się infrastrukturą transportową i cyfrową oraz duże zasoby wykwalifikowanych pracowników, szczególnie w sektorze IT” –  podsumowuje Roger Mroczek.

Czytaj cały raport