Województwo warmińsko-mazurskie, z głównym ośrodkiem w Olsztynie, należy do najmniejszych i najbardziej niszowych rynków magazynowych w kraju. W strukturze rynku dominują lokalne projekty obsługujące dystrybucję regionalną, firmy produkcyjne oraz biznesy związane z rolnictwem, przetwórstwem i logistyką. Nowoczesne magazyny i hale powstają punktowo, a rozbudowa infrastruktury logistycznej wzmacnia potencjał regionu dla inwestycji BTS i SBU.
W I połowie 2025 roku popyt brutto w województwie warmińsko-mazurskim należał do najniższych w Polsce – na poziomie zaledwie 2 tys. m² dla nowych umów i ekspansji, bez istotnych dużych transakcji najmu oraz braku nowych obiektów typu big-box. Aktywność deweloperska była bardzo ograniczona; w budowie nie było żadnego większego projektu logistycznego, a nowa podaż była zerowa. Rynek pozostaje selektywny i reaguje na indywidualne potrzeby operatorów regionalnych.
Wskaźnik pustostanów na koniec czerwca 2025 roku wyniósł 0% – jest to wynik najwyższej absorpcji nowych i już istniejących powierzchni w regionie oraz bardzo ograniczonej podaży. W praktyce oznacza to, że każdy nowy projekt realizowany jest wyłącznie na bazie umowy pre-let lub BTS, a dostępność natychmiastowej powierzchni do wynajęcia jest marginalna. Stawki ofertowe dla nowoczesnych magazynów i hal oscylują w przedziale 4,20–4,50 EUR/m²/m-c, a dla starszych budynków w okolicach 4,00 EUR/m²/m-c.
Najemcami w województwie warmińsko-mazurskim są głównie firmy produkcyjne, przetwórcze, dystrybutorzy FMCG, branża spożywcza oraz operatorzy obsługujący lokalną dystrybucję. Popyt jest selektywny, w dużej mierze zależny od rozwoju infrastruktury drogowej i warunków dla logistyki lokalnej oraz eksportu towarów do krajów nadbałtyckich i północno-wschodniej Europy.
Powyższe dane pochodzą z raportu AXI IMMO Rynek magazynowy w Polsce I połowa 2025 roku.