Sale and leaseback – sposób na uzyskanie kapitału
Sale and leaseback - leasing zwrotny / najem zwrotny - korzyści dla sprzedającego i kupującego magazyn.
Sale and leaseback (leasing zwrotny/najem zwrotny) to rodzaj transakcji na rynku nieruchomości, w efekcie której dotychczasowy właściciel istniejących aktywów i jednocześnie ich użytkownik sprzedaje nieruchomość lub jej udziały i jednocześnie podpisuje z nowym nabywcą długoterminową umowę najmu. Tym samym pierwotny właściciel, choć traci tytuł własności do nieruchomości, to pozostaje nadal jej faktycznym użytkownikiem.
Korzyści dla sprzedającego:
- Główną korzyścią z przeprowadzania transakcji typu sale and leaseback jest możliwość uwolnienia środków i uzyskania kapitału, który może być wykorzystany w zależności od bieżących potrzeb firmy do inwestycji w rozwój działalności lub do spłacenia bieżących zobowiązań. Umowa najmu zwrotnego może być elementem realizowanego programu restrukturyzacyjnego, mającego na celu poprawę lub przywrócenie płynności.
- Transakcja leasingu zwrotnego jest alternatywą do kredytu bankowego, który może być trudniejszy do uzyskania w obecnej sytuacji rynkowej. Jednak należy pamiętać, że projekt podlega ocenie przez inwestora pod kątem jakości i ryzyka przyszłego najmu, a tym samym również pod kątem kondycji finansowej i perspektywy rozwoju pierwotnego właściciela nieruchomości, a przyszłego najemcy. Często jednak kryteria inwestorów są nieco mniej restrykcyjne niż banków.
- W szczególnych sytuacjach leasing zwrotny może stanowić formę optymalizacji podatkowej. Pozwala zastąpić niski koszt amortyzacji budynku relatywnie wyższym kosztem wynikającym z najmu.
Korzyści dla kupującego:
- Natomiast dla kupującego transakcja jako leasing zwrotny to szansa na inwestycję gwarantującą stały przychód w długim okresie, od podmiotu cechującego się wysoką wiarygodnością kredytową. Ze względu na to jest to produkt szczególnie atrakcyjny dla funduszy emerytalnych i ubezpieczeniowych, których profil ryzyka jest niski i dla których ważny jest stały, przewidywalny dochód w długim okresie.
- Transakcja sale and leaseback cechuje się ponadto stosunkowo niskim ryzykiem operacyjnym ze względu na to, że dotyczy już istniejących, pracujących aktywów, które są w pełni weryfikowalne.
- W okresach, gdy dostęp do kapitału jest utrudniony, w puli zainteresowanych inwestorów znajdują się również tzw. inwestorzy oportunistyczni, których profil ryzyka jest wyższy. Są oni ze względu na to w stanie wejść we współpracę z podmiotami o wyższym ryzyku kredytowym.
Całkowity koszt najmu składa się z:
- Czynszu za metr kwadratowy magazynu i biura. Oba są z reguły podane w euro, ale sama płatność może następować w złotówkach, po przeliczeniu na podstawie aktualnego kursu NBP;
- Opłaty serwisowej (tzw. service charge) za metr kwadratowy magazynu i biura – podana w PLN. Jest to opłata za usługi związane z utrzymanie budynku, m.in. podatki, ubezpieczanie, sprzątanie, naprawę dróg komunikacyjnych, zewnętrzną ochronę, oświetlenie obszarów wspólnych, odśnieżanie oraz podatek gruntowy i od nieruchomości;
- Opłat eksploatacyjnych: naliczanych według zużycia mediów.
Na polskim rynku obowiązują dodatkowo następujące standardy dla umów najmu:
- Czynsz jest płatny co miesiąc z góry;
- Stawka czynszu jest podana najczęściej w euro.
- Czynsz podlega co roku indeksacji, najczęściej o wskaźnik inflacji. Indeksacja jest liczona od czynszu bazowego;
- Okres najmu w przypadku transakcji sale and leaseback jest zwykle dłuższy niż standard rynkowy. Wynosi 10 i więcej lat. Z reguły im dłuższy jest kontrakt, tym atrakcyjniejsze warunki jest w stanie wynegocjować najemca.
- Ulepszenie budynku wykonane podczas umowy najmu wychodzące poza standard deweloperski jest płatne dodatkowo;
- Wymagane jest zabezpieczenie umowy najmu w postaci gwarancje bankowej i zabezpieczenia spółki matki.
Zapraszamy do kontaktu z działem Investment AXI IMMO w celu szczegółowego omówienia zakresu potencjalnej współpracy. Mamy w swojej sieci kontaktów kilkadziesiąt międzynarodowych podmiotów zainteresowanych inwestycjami w sektor nieruchomości produkcyjno – magazynowych w Polsce i regionie CEE.
Kontakt
Renata Osiecka
Partner Zarządzająca AXI IMMO
Ostatnie artykuły
15 kwietnia 2024
UNIQ LOGISTIC pozostaje w Kutnie, doradza AXI IMMO
UNIQ LOGISTIC pozostaje w Kutnie w centrum logistycznym Kutno Logistics Centre. Najemcy doradza AXI IMMO, największa polska agencja nieruchomości komercyjnych.
27 marca 2024
AXI IMMO doradza MR D.I.Y. przy wynajmie magazynu w Hillwood Zgierz I, Polska Centralna
Prawie 5000 mkw. na siedzibę logistyczną MR D.I.Y. w centralnej Polsce
26 marca 2024
Bliska Wola jako modelowy przykład nowoczesnej dzielnicy biurowej
Największa polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych AXI IMMO prezentuje specjalną publikację „Co nadaje rytm biurowej Warszawie?”.
11 marca 2024
Najnowszy raport AXI IMMO: Rynek magazynowy w Polsce 2023
Rynek magazynowy w Polsce w 2023 r. – wolniejszy, ale nie słabszy