Brownfield, czyli tereny poprzemysłowe, to alternatywa dla nowych inwestycji w atrakcyjnych, bardzo dobrych komunikacyjnie lokalizacjach. Coraz częściej deweloperzy powierzchni komercyjnych inwestują na terenach brownfield. Co kieruje takimi decyzjami?

  1. Czy deweloperzy magazynowi i biurowi chętnie prowadzą inwestycje „brownfield”?

W kontekście opłacalności zazwyczaj deweloperzy czy inwestorzy będą bardziej przychylni, aby przeznaczyć środki na zakup terenu typu greenfield. Od zawsze była to tańsza opcja, przy czym ten rodzaj działek od pewnego czasu wymaga więcej przygotowań m.in. w zakresie określenia struktury właścicielskiej, uzyskania zgody na udostępnienie od władz miejskich czy określenia typu prowadzonej działalności w miejscowym planie zagospodarowania terenu. Dodatkowo w wyniku wysokiej inflacji część z właścicieli zdecydowała się na wstrzymanie decyzji o sprzedaży lub podniosła cenę licząc na wyższy zysk. Jeżeli stawka wywoławcza za metr gruntu będzie zbyt wysoka, tj. poza pułapem rynkowym, część z inwestorów i deweloperów rozważy w takiej sytuacji zakup terenów poprzemysłowych.

Rynek staje się coraz bardziej skomplikowany. Ze względu na inflację niektórzy właściciele powstrzymują się od sprzedaży lub podniesienia ceny. W ciągu ostatnich 3 lat ceny gruntów inwestycyjnych w sektorze magazynowym w Polsce wzrosły o 15-30% w zależności od lokalizacji. Jednocześnie trzeba zauważyć, że  opłacalność inwestycji spada i w pewnym momencie budowniczowie nie są zainteresowani kupowaniem działek powyżej pułapu rynkowego. Każdy szuka okazji, a opuszczone działki może nie należą do najtańszych, ale często dają bonus w postaci atrakcyjnej lokalizacji, co zwiększa szybką komercjalizację projektu.

  1. Co skłania deweloperów do inwestowania na takich terenach? Takich inwestycji przybywa?

 Tereny poprzemysłowe znajdują się w kręgu zainteresowania zarówno deweloperów biurowych, jak i magazynowych, przy czym może nieco różnić się ich lokalizacja na mapie. Trudno dziś wyobrazić sobie krajobraz miejski z obiektem logistycznym usytuowanym w strefach centralnych. W ostatnich latach widzieliśmy raczej silny trend związany z wypieraniem obiektów magazynowych czy magazynowo-produkcyjnych poza centralne obszary miast, aby na tym terenie powstały np. budynki biurowe, obiekty mixed-use/projekty wielofunkcyjne lub osiedla mieszkaniowe. Przykładem może być Warszawa, gdzie do ok. 2010 roku w dzielnicy Wola znajdowały się postindustrialne tereny, a na Pradze Północ zastanawiano się co zrobić z budynkiem Warszawskiej Wytwórni Wódek „Koneser”. Dzisiaj w obu przypadkach są to tętniące życiem nowoczesne lokalizacje do pracy i spędzania wolnego czasu.

Tereny brownfieldowe to zazwyczaj świetnie skomunikowane obszary miast. To miejsca wypełnione historią z tzw. duszą, które dziś idealnie wpisują się w koncepcje nowoczesnej architektury. Mówimy tu zdecydowanie o działkach znajdujących się w centralnych obszarach. Z kolei poprzemysłowe tereny zlokalizowane w pobliżu lub na granicy miast to nie lada gratka dla deweloperów magazynowych. Wraz z rozwojem segmentu e-commerce inwestorzy i deweloperzy poszukują takich lokalizacji.

  1. Jakie są największe problemy/wyzwania związane z takimi inwestycjami?

Zdecydowanie jednym z najważniejszych wyzwań związanych z rewitalizacją czy przebudową terenów poprzemysłowych są te związane z rozbiórką i badaniami geologicznymi gruntu, ich tzw. remediacją. Działania te mają na celu usunięcie lub zmniejszenie zanieczyszczeń na powierzchni ziemi w wyniku prowadzonej na tym terenie wcześniej działalności. Należy sprawdzić co jest możliwe do wywiezienia, jakie na tych terenach były wykorzystywane substancje chemiczne, a także zbadać co znajduje się pod gruntem. Dla przykładu często okazuje się, że pozostałości po hutach są bardzo trudne w odtworzeniu a ich koszt jest tak wysoki, że inwestycja dla potencjalnego dewelopera może się nie zwrócić. Kolejną barierą może być np. brak zgody na wyburzenie wynikający z braku pozytywnej opinii wydanej przez konserwatora zabytków. W takich sytuacjach odpowiednio wcześnie należy zgłosić wniosek do generalnego konserwatora zabytków z prośbą o wykreślenie z rejestru zabytków takiej nieruchomości. Procedura ta zazwyczaj trwa bardzo długo i wymaga wydania odpowiedniego orzeczenia, przy czym może okazać się, że pomimo poświęconego czasu nie uzyskamy pozytywnej opinii.

  1. Czy ceny działek „brownfield” są niższe? Jakie są to różnice?

Zdecydowanie częściej typowy „brownfield” to działka zlokalizowana w miastach, z tego względu będzie to droższy w zakupie teren inwestycyjny. W czasie pandemii mogliśmy obserwować szybki rozwój e-commerce, który wpłynął na rodzaj dostarczanej powierzchni. Obecnie, przy rosnącej presji na maksymalne skrócenie czasu dostawy, Klienci są zainteresowani mniejszymi parkami magazynowymi zlokalizowanymi w granicach lub na obrzeżach miast. Rozwój segmentu logistyki ostatniej mili sprawił, że coraz więcej deweloperów zastanawia się nad rekultywacją poprodukcyjnych terenów tzw. brownfieldów i ulokowanie na nich mniejszych inwestycji.

Wpływ na ograniczenie w zakresie dostępności i w rosnących cenach gruntów mają:

  1. Inflacja, która wpływa na wzrost średniej ceny działek o kilkadziesiąt złotych na metrze
  2. Deweloperzy/inwestorzy mogą odkładać w czasie zakup terenu inwestycyjnego
  3. Spodziewane rozwiązanie – zwrot w kierunku brownfieldów w granicach lub na obrzeżach miast

Pomimo bardzo dobrych wyników podażowych i dużej aktywności deweloperów w sektorze magazynowym obserwuje się spowolnienie związane z wydłużeniem czasu oddania gotowej powierzchni o około dwa, trzy miesiące. Czynnikami wpływającymi na obecny stan pozostawały rosnąca inflacja, a także brak wyraźnej stabilizacji w cenach materiałów budowlanych i wykonawstwa. Dodatkowo część z deweloperów zdecydowała się na zmianę swojej polityki dotyczącej pozyskiwania gruntów.  Słyszymy o przypadkach, w których oczekiwania właścicieli terenów inwestycyjnych są zbyt wysokie. Przy nieudanych lub nie spełniających oczekiwań negocjacjach, deweloperzy mają dwa rozwiązania. Pierwszym jest poszukanie terenu inwestycyjnego na mniej rozwiniętych tzw. wschodzących rynkach magazynowych. Obecnie trwają budowy nowych nieruchomości magazynowych w bardziej niszowych lokalizacjach takich jak np. Kielce, Opole czy Radom. Drugim droższym rozwiązaniem zostaje pozyskanie bardziej wymagającego terenu brownfield np. w granicach miasta. Jego zaletą są m.in dostęp do komunikacji miejskiej, drogi dojazdowej czy mediów oraz łatwość w znalezieniu pracowników dla przyszłych najemców. Rozwiązaniami wspierającymi inwestycję w brownfield pozostają także mniejsza biurokracja związana z faktem zazwyczaj jednego podmiotu, który jest właścicielem terenu, a także ostatni, ale nie mniej ważny fakt lokalizacji bliżej klienta końcowego. Dla firm rozwijających się w oparciu o model logistyki miejskiej może być to kluczowym argumentem.

Na pytania odpowiedział Jacek Szkuta, Land Department Dyrektor, Polska centralna i północna, AXI IMMO.  

* Obszerne fragmenty tekstu ukazały się w wydaniu drukowanym dziennika Rzeczpospolita w dn. 03 marca 2023 r. oraz na stronie rp.pl